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仲量聯行2014第四季商辦及投資市場報告與展望

整體租金回到08年金融海嘯前水準,預租市場後市看俏


整體租金回到08年金融海嘯前水準,預租市場後市看俏

本季市場概況

全球經濟於2014年持續回穩,但未來仍受美國貨幣政策、歐元區高失業率、低通膨及中國資產泡沫化等不定因素,復甦力道恐持續受到影響。就國內整體經濟表現而言,在整體景氣回穩的帶動下,國內失業率達十年來新低,企業調薪留才趨於積極;國際知名人力機構針對2015年第一季企業徵聘展望調查顯示四成台灣企業雇主將增聘人力,其中逾50%的大型企業具增聘的意願,順勢成為穩定台北商辦租賃市場需求的最大主因。

今年(2014)台北整體A級商辦公室租賃需求持穩,全年去化量來到32,665坪,為8年來的次高值,僅次於2013年近38,000坪之值。除企業租戶租賃需求外,近兩年國內企業紛相進駐新落成自有的總部大樓亦為去化成長的主因。本季整體空置率為8.0%,相較於上季為持平的趨勢。本季雖有新租約的去化,但在與華南銀行總部世貿大樓及大直的長虹新時代廣場兩處新增供給的相互抵消下,空置率維持平盤。由此可見,企業總部化趨勢及大樓業主自用使近年台北市的新增商辦供給未對空置率造成顯見的提升。

於當今空置率相對低點及台北市區捷運路網逐年擴充提升交通可及性,許多企業租戶逐漸轉移焦點至興建中的大樓;預租市場於今年第三季起迅速成長。仲量聯行市場調查資料顯示2014年下半年預租案件成交量已達26,700餘坪,其主要集中於信義區、非核心商業區及松山、南港等市郊區域。新增的預租租戶多數由主要商業區的B級辦公室搬遷,導致本季B辦整體平均租金些微下降0.1%至每坪每月1,750元;空置率則增加0.9個百分點至7.43%。

在租金表現方面,仲量聯行於2014年第一季即預估今年全年A級商辦整體平均租金成長率將較2013年增加4-5%,本季結算台北市A辦平均租金來到每坪每月2,566元,較去年底 (2013) 成長3.9%,較上季則成長0.8%。


未來趨勢

在當今經濟復甦階段,企業在租賃規劃上仍以支出為主要考量。今年台北市A級商辦供給持續下修持續去化的帶動,有增租或擴編需求的企業租戶在新建大樓未完工前預租的租金優惠吸引下,逐漸轉往興建中的大樓,新增大樓則多位於信義區及大直、南港、松山等市郊區域。今年預租租戶多由主要商業區商辦搬遷,此將使部分大樓空置率提升。在新供給陸續釋出的短期未來,老舊大樓勢必面臨更新或重建的需求以迎合市場競爭。近年來新建大樓業主多以多元性使用為導向,結合商辦、零售或飯店等使用,順勢提升租金收入。

未來三年台北市區預計將有約16.4萬坪的新供給,其將主要集中於信義區、非核心商業區及南港松山等區域,其中近三成為業主自用 。總部化及企業整合營運的趨勢,將於未來數年持續存在。在中國信託及其他外商等大型企業租戶陸續搬遷辦公室至台北市市郊的帶動下,預估長期有較大空間需求或尋求租金較為便宜的企業租戶將持續往市郊區域搬遷。預計信義計畫區將持續吸引國內外金融業設立總部辦公室、以及陸資等付租能力較高的頂端租戶進駐,金融業後勤辦公室及網路科技業則將主要集中於南港、松山區域;內湖則多為本土高科技企業總部。

短期未來在現有大樓空置率來到相對低檔及新增供給普遍租金開價偏高的帶動下,台北市A級商辦整體租金將呈現穩定成長的趨勢,我們預估明(2015)年租金成長率將介於2-3%之間。在中長期租金表現,預計2016年租金將因主要商業區及南港、松山等區域新供給大量釋出後,租金成長將受到壓抑,甚至可能呈現微幅下跌的走勢。屆時,如敦北商業區等屋齡較高的辦公大樓將因新供給的釋出,面臨更大的市場競爭及更新重建的需求。

 

各區表現

  • 本季信義計畫區雖有新供給釋出,但該大樓為本土金融機構企業總部,僅釋出約20%出租空間,其餘皆為業主自用,因此對該區空置率並沒有產生顯著的影響。本季空置率較上季微幅上升0.1個百分點來到9.5%。綜觀2014全年新租約,其中有51%集中於信義區,所進駐的租戶多為金融、科技及汽車業,惟需求則多以小型辦公空間為主流;全年空置率較去年下降3.5%,降幅為四個商業區內次高。因空置率持續降低,部分區內頂級及A級商辦大樓接近滿足的帶動下,信義區整體平均月租金首次站上每坪每月三千元的水平,來到本季每坪每月3,004元,較去年底成長6.8%,為所有商業區最高。
  • 敦北商業區租賃活動於今年呈現趨緩趨勢,於上半年大型租戶搬遷至信義區釋出大型空間外,全年去化主要為業主自用及中小坪數辦公空間的租賃,需求多為國內外中小型產業,整體空置率較去年底僅微幅下降0.7個百分點來到10.3%。今年因部分大樓空置率上升,需求趨緩的影響下,大樓業主於租金調整上較為謹慎,本季租金較上季些微上漲0.2%,來到每坪每月2,302元,表現趨於平穩。本區大樓業主並於今年普遍提高租賃誘因吸引租戶,免租期由2013年的每年0.80個月增加至本季0.87個月。
  • 敦南商業區今年趨勢與敦北類似,呈現趨緩狀態,第三季雖有新大樓進入供給,但與新租約去化的相互抵銷下,全年空置率與2013年持平,維持於 5.7%。全年需求主要為國內外零售等產業租用中小坪數空間,平均租金較上季微幅成長0.2%來到每坪每月2,476元。
  • 非核心商業區今年在大樓業主自用及企業租戶於新落成大樓預租大面積空間的帶動下,整體空置率較去年下降4個百分點來到5.8%。全年整體新租約亦有29% 集中於本商業區。此外,空置率的大幅降低也順勢帶動租金成長,使非核心商業區平均租金來到每月每坪2,000元,年成長率達3.4%,為六年來最高值且為四個商業區中次高。

​表一、臺北A級辦公大樓市場主要指標


仲量聯行副總經理林大喬表示:

仲量聯行2014年第四季全球市場透視 (Global Market Perspective) 指出,整體亞太區域去化量較去年成長約20%,其中約七成的租賃需求集中於大中華區及印度。今年亞太區域簽訂新租約的企業租戶主要為金融、專業服務,如法律事務所、科技等產業。與台灣類似,辦公空間需求於新加坡及香港主要商業區仍以中小型評述空間為主流。亞太區域的預租活動於下半年在台北及東京略顯活躍,惟第三季後於東京略顯緩和,台北預租市場則維持活躍。全球商辦空置率於今年底跌破13%,亞太區域並持續下跌達11.2%,多數城市租賃需求呈現趨穩走勢。台北、香港、東京、馬尼拉及雅加達等城市主要商業區空置率並來到個位數字。上海、澳洲及印度等部分城市則在企業租戶往市郊區搬遷的影響下,空置率略為上升至10-20%之間。惟全球商辦新供給預計於明後(2015-16)年增加逾25%。然而於亞太區域,大樓完工數量雖於2014年顯疲弱,僅有約109萬坪的新供給落成,為2006年來的最低值。但預計於明年將有約60%的新供給進入供給市場,其中最大部分的供給將集中於上海。大量新增供給預估將使亞太區域整體空置率於明年底提升至約12%。

今年全球辦公室租金成長約為3%,2015年預計將呈現穩定成長,至年底可望較2014年成長4-5%。亞太城市如台北、新加坡、北京、東京租金成長預估也將有2-4%的漲幅。明年亞太多數城市租金表現預估皆有個位數字的成長,尤其北京及東京將因空置率持續下降,租金成長將最為顯著。上海、新加坡、台北等城市的租金成長將因新大樓相繼落成、供給增加等影響,呈現穩定或漲幅趨緩的趨勢。

 

2014年台北市商辦租賃市場與上述亞太總體趨勢相呼應。其中,金融、科技及零售等企業租戶在人員擴編、整合營運或組織重整的帶動下,辦公空間需求增加。空間需求較大的企業有往市郊區域新大樓搬遷的趨勢。市中心主要商業區仍以中小型空間為主要需求。但付租能力相對較高的租戶仍持續將注意力集中在信義區的頂級商辦。台北市頂級商辦於第四季租金持續成長,較上季增加1.5%來到每坪每月3,316元;空置率則持續減少0.9個百分點至9.0%。今年下半年開始,預租市場急速成長,六個月所簽訂的預租租約及達約27,000坪。多數預租需求集中於信義、非核心商業區及市郊區域,其中位於大直區域的新供給於啟用出租率即已超過85%。。在短中期的未來新供給持續落成,老舊大樓勢必面臨更新或重建的需求。此外,在台北地狹人稠,土地資源有限的狀況下,新開發案將持續朝多元化用途的方式開發,順勢達到多元化租金獲利的目標。台北市A級商辦租金表現也將在新大樓普遍租金開價提升及空置率持續降低的帶動下,於明年呈現2-3%的穩定成長。

 

​投資市場

  • 2014年第四季商用不動產交易量達新台幣199億元,較上季底大幅減少逾39%,較去年同季減少28.1%。全年交易量總計約為882億,較2013年微幅萎縮2.6%,為四年來最低。鑒於國內法令規範仍限制保險業者活動,取而代之的多為企業公司購置不動產建立總部或整合營運等自用目的,投資使用為目的相對減少。此外,在供給方面,全年有34%的交易為賣方為取得營運資金、減少貸款負擔活化資產,始出售資產。

 

  • 交易標的物方面,第四季大型買賣交易以廠房廠辦佔41.4%為最多,其次則為辦公室,佔29.0%。以2014年全年交易標的來看,辦公室及廠房廠辦交易金額相當。今年辦公室標的以單戶或數樓層之交易為多數,交易量為39.7%。廠房廠辦類產品則佔市場總交易金額的35.6%,其取得多為企業公司購買擴充或整合營運規模。

 

  • 2014年國內土地成交額達596億以上,多數土地交易集中於大台北地區市郊、桃園、台中、台南及高雄地區。其投資人多為企業公司建置總部或擴建廠房及開發商興建房屋取得獲利所用。其中今年投資市場亦發現關係人間交易相當普遍,其交易主要為重整公司財務結構,建物交易即有約兩成為關係人間的買賣。

 

  • 本季主要投資者類型為企業公司、金融服務業者(含基金相關類)及壽險業者。(見圖一)。全年投資標的物仍以大台北地區為主,占總交易額的69.2%,其他則多分布於桃竹苗、台南及高雄地區。

 

圖一             本季不動產投資者類型

 

  • 壽險業者於2014年投資於國內不動產佔總投資額13%,為2010年來的最低值。(詳圖二) 顯見自2012年底政府針對壽險業者提出商用不動產投資的限制後,壽險業者於國內投資額由以往約五成,大幅降低至近兩年約一至二成。惟國內前11大壽險業者尚可投資於不動產之金額於年底已較2013年成長逾5%,達4兆餘元。故今年我們並觀察到壽險業者除持續尋找國內報酬率符合規定的物件外,並積極著手於海外不動產市場;其投資金額達新台幣392億元
                                                          圖二        歷年壽險業投資台灣地區不動產比例

仲量聯行總經理趙正義表示:

依最新仲量聯行全球市場剖析(Global Market Perspective)統計,至2014年第三季止,全球不動產投資量已較2013年同期成長24%。其中於北美的投資額成長36%,歐洲亦成長29%,惟亞洲呈現負成長。投資最活躍的市場則以倫敦;紐約及東京為前三名,其餘除巴黎及雪梨外,皆為美國城市。至2014年底,全球資產價值初估成長約8-9%。在全球持續逐漸回穩、資金仍然充沛的帶動下,我們預估2015年資產價值將成長4-5%;其成長預期將主要集中於美國主要城市、東京、北京及雪梨。

為順應當今景氣、主要都會區不動產價格及政策環境,我們逐漸觀察到壽險業者除國內投資量減少外,投資標的並已逐漸往台北以外其他縣市或海外發展。本季依我們粗估,2014年含壽險業者及企業公司於海外購置不動產已達新台幣402億元;投資標的遍及中、日、韓、東南亞以及歐美地區。依我們初步統計壽險業者仍可投資不動產資金餘額持續成長,預估未來投資方除持續尋找國內外投資報酬率理想的物件外,亦可著手考量將資金挹注至國內公共建設的開發。