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投資英國房地產  仲量聯行教你看懂英國稅制


​​​在國內大型壽險公司遠赴海外投資的帶動下,台灣投資人也有意轉戰歐洲房地產市場,卻因為不了解相關稅制而遲遲不敢出手。了解海外房地產相關稅制,是欲前進英國投資房地產的台灣投資人首要之務,而買賣房屋稅制,則名列投資人最關心的項目。就讓仲量聯行教你看懂英國稅制,海外投資不受阻。

近年來由於台灣資產投資報酬率缺乏誘因,再加上政府持續釋出打房政策,前進海外投資房地產已成為新趨勢,資金雄厚的潛在投資人也紛紛前往海外,探求新的投資獲利機會。原為台灣投資首選的日本,備具地緣優勢,卻因近期貨幣政策,造成日幣兌新台幣匯率持續走低,再加上稅制複雜,投資人對日本房市則轉趨觀望態度。相較之下,英國房地產相關稅制完善易懂,對於海外投資人相當友善,再加上英鎊強勢貨幣的加持下,是個極具誘因的優質候選標的,躍升為國人海外投資考量首選之一。

在英國投資房地產主要需繳納的稅,依照課稅時機分為:購買時須繳納的(1)印花稅(Stamp Duty Land Tax);持有期間須繳納的(2)地方稅(Council tax)及(3)所得稅(income tax);以及出售時應繳納的(4)資本利得稅(Capital Gains Tax)。另方面,如果在持有期間,投資人有遺贈情形,則須依照繼承的房地產價值繳交(5)繼承稅(Inheritance Tax),如下表。本次我們先行討論有關買屋及賣屋時所應繳納的稅賦。

課稅時機稅賦
買屋住宅土地印花稅(Stamp Duty Land Tax-residential)
持有期間地方稅(Council tax)
所得稅(income tax)
繼承稅(Inheritance Tax)
賣屋資本利得稅(Capital Gains Tax)

 

​英國投資房地產買賣時需繳納的稅賦

(1)   印花稅(Stamp Duty Land Tax)
自2014年12月4日起,英國住宅適用的印花稅,改採用累進稅率制度核算,並於每年定期繳納。其稅率依照不同的金額級距分為0%-12%等五個等級。台灣投資人,在評估投資標的時,即可依照下方的速算公式表格,估算購買時所應繳納的稅金。

購屋總額(英鎊)公式
£1-£125,000£0
£125,001-£375,000總額x 2%-£2,500
£375,001-£1,300,000總額x 5%-£13,750
£1,300,001-£2,800,000總額x 10%-£78,750
£2,800,001以上總額x 12%-£134,750​


(2) 地方稅(Council tax)
地方稅主要用途是籌措建設地方的資金,而在英國分為英格蘭、蘇格蘭和威爾斯三個系統分別運作,一般台灣投資人較關注的倫敦則屬於英格蘭系統。英國估價機構於核算建物價值後,分別自A-H八個等級中頒訂其所符合的等級,進而由建物持有人每年繳交定額稅金。投資人可利用投資標的郵遞區號自英國政府官方網站查詢該建物所屬等級即應繳納稅金。其金額為£975.54-£2,926.62不等。以2014-15年為例,各等級所應繳納的稅金如下表。值得注意的是,在持有期間是否有居住事實,而居住者的身分和年齡皆有不同的減免稅措施提供申請,可隨時上英國政府網站查詢。​
 
英格蘭建物價值評定等級2014/15稅金(英鎊)
A£975.54
B£1,138.13
C£1,300.72
D£1,463.31
E£1,788.49
F£2,113.67
G£2,438.85
H£2,926.62

(3)所得稅(income tax)
於2014-15年度,所得在英鎊10,000元(約新台幣50萬元)以下者不用繳交所得稅,所得超過上述金額者則依照不同級距繳交20%、40%或45%的稅金。對海外投資人而言,租金所得超過以上免稅額時,透過非英國居民房東條款,可不需要預扣20%的預扣所得稅(Withholding Tax),扣除房東付出相關費用,如貸款利息等,再申報所得稅。

(4)   資本利得稅(Capital Gains Tax)​
  出售時應繳納: 資本利得稅(Capital Gains Tax)
目前台灣人投資英國房地產,不論是交換或者是出售,都不需要繳交資本利得稅,但過了2015年4月1日後,台灣投資人在評估投資成本時則必須多考量一項稅務支出了。根據英國政府目前審議中的新法案內容,不論出售資產人是否為英國居民,都必須繳納18%或28%的資本利得稅。台灣投資人可持續關注新法案後續動態。

(5)   繼承稅(Inheritance Tax)
繼承稅一般稅率為40%,如果被繼承人有10%資產贈與給慈善機構則可減至36%。以2014-15年為例,被繼承人資產價值低於英鎊325,000元(約新台幣1600萬元)或者被繼承人和其眷屬合計資產價值低於英鎊650,000元(約新台幣3,250萬元)則在免稅的範圍內。​