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新聞

仲量聯行2010年第二季A級辦公大樓市場報告


台北,201076

§       本季市場交易較第一季頻繁,主要來自更新租約和部分的新簽約交易,尤其以信義區和敦南商業區為主。新供給為位於敦北商業區的台北金融中心,該中心為1999921地震受損,而於2006年重建,雖目前大樓為空置狀態,我們預估此大樓因自用需求將使部分樓層逐漸去化。信義區與非核心商業區部分企業節省租金因素遷出至市郊區,致使本季空置率較上季上升1.09%16.08%

 

§       整體經濟指數有明顯的改善,本季仍延續前季的正去化,也是自金融海嘯以來連續第三季的正去化,惟本次正去化僅約700坪。我們的研究顯示,企業的後勤辦公室搬遷至市郊已成為趨勢,A級辦公室市場的需求仍顯疲弱。我們預計下半年的去化量將會逐步下降。

 

§       成交租金(Achievable rents )較上季微幅上漲0.5%,來到每坪每月2,379元,惟以有效租金(Gross effective rents)來解讀,本季較上季下跌-1.5%,為每坪每月2,214元,主要是房東為吸引承租戶提供較長的免租期所致。成交租金雖呈現上漲,惟有效平均租金仍為下跌現象。

 

§       信義區負去化約-500坪,空置率較上季微升上0.22%,達19.70%,惟租金較上季成長1.94%,達每坪每月2,672元,乃因信義區的某新大樓的成交價格較高所致,並非A級辦公室市場需求增加導致價格上揚。

 

§       敦北商業區部分承租戶有增租情況,但由於台北金融中心的釋出,以致本區的空置率達16.80%,為歷史新高,僅次於信義區。此外租金下滑-2.48%來到每坪每月2,208元,顯示房東為留住承租戶,避免客戶搬遷至內湖科技園區,而有降租的情況。此外,非核心商業區由於交易量少,空置率較上季微幅增加7bps來到13.16%

 

§       敦南商業區本季交易相對較其他區域頻繁,租金持續第一季的成長0.97%,達每坪每月2,378元,高科技公司的增租和金融業的承租等,使本季正去化達1,817坪,空置率較第一季下跌,來到12.03%,成為空置率最低的市場。

 


2010年第­二季台北A級辦公大樓市場主要指標:

 

 

A級辦公大樓有效租金 (新台幣//)

與前一季比較

A級辦公大樓空置率

與前一季比較

信義計劃區

$2,672

1.94%

19.70%

0.22ppt

敦北商業區

$2,208

-2.48%

16.80%

8.46ppt

敦南商業區

$2,378

0.97%

12.03%

-1.51ppt

非核心商業區

$1,933

-1.03%

13.16%

0.07ppt

台北市

$2,379

0.51%

16.08%

1.09ppt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

未來趨勢:

 

§       我國第一季的經濟成長率高達13%,但對於A級辦公室市場需求的提升仍需要時間的發酵,自金融海嘯後,節省租金已成為企業趨勢,越來越多企業選擇將後勤辦公室搬遷至內湖科學園區或南港經貿園區,僅留需要面對客戶的窗口於A級辦公區。這種情況不但發生在本國企業,也擴及知名外商企業。

 

§       雖金融風暴至今已有一年且經濟指數持續改善中,但企業對於景氣仍有疑慮,對於辦公室的租金支出仍然保守,房東也積極應對以提高免租期或降租來留住房客,以避免空置的情況。因此我們預計今年續約的租金漲價幅度將持保守,甚至有調降的現象。敦化北路商業區的A級辦公大樓,也對承租戶調降租金,以避免目前承租戶的搬遷。

 

§       臺北市放寬台北市土地使用分區管制規則部分條文修正案以積極面對目前臺灣的產業轉型、開放文化創業產業、資訊與顧問服務業進駐工業區,我們預估松山區東興街、內湖北勢湖和南港的工業區將會受惠於政策,吸引廠商進駐。

 

§       根據統計顯示陸資在台設置的機構共有28家,而參考香港Closer Economic Partnership Arrangement (CEPA)經驗,自去年底我國簽署的金融Memorandum of Understanding (MOU)加上近日海峽兩岸經濟合作框架協議Economic Cooperation Framework Agreement (ECFA)開放金融服務業後,大規模的辦公空間需求預計尚需23年,所以,我們預估目前陸資對台辦公空間的需求仍然有限,還需要時間才會顯現。

 

§       中央銀行已在第一季宣佈寬鬆量化貨幣政策結束,逐漸回收市場資金,加上第一季的經濟成長率高達13%,創下歷年新高,雖目前CPI水準平穩,惟央行無預期的調高半碼的重貼現率至1.375%,且限定區域房貸,意在減少房市的投機。

  

投資市場:

§       2010第二季的投資市場持續熱絡,市場交易總值達新臺幣298.4億元。富邦人壽為最積極的投資者。

 

§       臺北市精華區住宅土地缺乏,建商朝向購買老舊商用大樓,再以改建住宅方式出售,本季國泰世華銀行拍賣中山區的三光惟達大樓,該建物具40年以上歷史,以15億元出售,得標者預計將改建為豪宅出售。

 

§       外資由於ECFA的簽署,對於台灣的零售商場的信心增加,我們的研究顯示目前零售商場的資金投資報酬率約在4%5%,外資在海外有經營商場的經驗,購入商場後可藉由自己本身的know how提升投資報酬率,也提高商場價值。此外,不排斥與本地建商、地主以合夥方式開發住宅或投入大型綜合開發案,達到預期的IRR


仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

目前全球經濟充滿不確定性,來自歐洲的國債危機與美國經濟緩慢的復甦,市場景氣並未完全明朗前,企業在沒有明顯獲利的情況下,大型企業對於辦公室租金仍呈現保守態度,於辦公室租約到期時,偏好繼續承租且期望調降租金,也使得目前市場的平均租賃期將拉長,租金有下跌的趨勢。

 

目前亞洲區成熟市場的頂級辦公室需求逐漸恢復中,台北市A級辦公室市場的恢復屬於落後的狀態,以致本年度租金將有可能下滑。我們預計台北市A級辦公室辦公市場將於2011年以後恢復。

 

我們樂見簽署海峽兩岸經濟合作框架協議Economic Cooperation Framework Agreement (ECFA),直接受惠的行業包括貿易、製造業、紡織業,石化業,另外的11項服務貿易業中的會計、會議、醫院、保險、銀行、證券期貨業都有不動產的需求,例如辦公室、廠辦、土地等。最重要的是ECFA增加台灣的競爭力,帶動整體經濟的成長也提高不動產的價值。

 

目前已開放的陸客團體行,對於臺灣的零售業與旅館業已有相當助益,如未來再放寬自由行,對經濟的幫助將更有助益。但我們謹慎的評估A級辦公室市場面對ECFA的效益約要在1年至2年後才會逐漸浮現,並非立即呈現。我們預計下半年的A級辦公室租賃市場將呈現膠著,投資市場在預期未來辦公室需求增加的心態影響下還會持續熱絡。