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新聞

台北

仲量聯行2014第三季商業大樓市場報告

現有商辦供給有限並持續去化,預租市場前景看好


臺北, 103年10月1日

本季市場概況

台北辦公室租賃市場在全球景氣持續復甦的帶動下,需求於本季持續穩定成長。綜合行政院處計處、經濟部及國際知名人力資源機構最新統計資料顯示,台灣失業率於八月份來到4.08%,為14年來的新低。此外,零售及餐飲業營業額於本季持續成長,逾43%的企業都表示於今年第四季將持續增聘人力。預期辦公空間需求將持續增加,我們也發現近來潛在或現有租戶紛相詢問興建中的商辦大樓空間,甚至已有租戶進行興建中大樓租約的簽訂,也順勢帶動預租市場的成長。

近來因手機大廠相繼推出新產品、4G網路建置、來台觀光人次持續成長等利多的帶動下,相關產業的辦公室租賃需求呈現增加的趨勢。本季空置率延續前四季走勢,持續下修;本季台北市A級商辦整體空置率較第二季微幅下降0.2個百分點來到8.0%。淨去化量較上季增加約一千坪來到3,889坪。本季新租約主要需求來自於金融、網路及科技產業,並多集中於信義區。

部分大樓業主在空置率減少的影響下些微調漲租金,進而使得整體租金較上季微幅成長0.2%至新台幣每坪每月2,546元,為2008年來的次高值。

本季仲量聯行市場調查針對市郊區域進行調查範圍的調整,所涵蓋範圍由前次的21棟增加至37棟大樓。內湖整體租金來到每坪每月1,201元,南港軟體園區平均租金來到每坪每月1,229元,降幅為4.4%。在空置率方面,本季內湖空置率為15.9%;南港則為8.36%。此次因為調查範圍擴大、棟數增加,整體市郊區域市場於租金及需求面仍趨於平穩。並已有潛在租戶在南港、大直、松山等區域進行租賃相關計畫,後市將持續看好。

未來趨勢

雖當今經濟前景仍處復甦階段,企業於租賃支出上較謹慎保守。在A級商辦供給有限且持續去化的狀況下,有增租或擴編需求的企業近來逐漸將注意力轉往興建中的大樓,此些大樓則多位於南港、松山、大直等市郊區域。尤其空間需求較大的企業,市郊的租金則相對較為經濟。付租能力較高或空間需求較小的企業始會考慮信義區等主要商業區。此外,預租較現有大樓在租金的議價空間上,彈性亦較大。除租金價格外,交通便利性及週邊生活機能也是租戶評估租賃物件時的主要考量因素。目前詢問度較高的新供給多為位於鄰近大眾運輸服務的地點。我們初步預計2014年底前,台北市預租案件成交量可能會落在18,00027,000坪之間。

仲量聯行在去年第四季起即預計2014年租金成長率將介於2-5%之間;至目前第三季,台北市A級商辦租金已較去年底增加3.1%。在目前空置率偏低、景氣逐步復甦的影響及未來新供給普遍租金開價偏高的帶動下,預計今年租金可望持續穩定成長4-5%

於未來新供給陸續完工,部分企業租戶預計為尋求品質較佳及較大的辦公空間將陸續有搬遷的需求。現有供給或老舊大樓將面對租金、大樓品質等市場競爭,預計屋齡較高的各級商辦將面對更新的需求以迎合未來市場上整體辦公大樓品質的提升。除近來有辦公大樓整修或改建為飯店、住宅等其他用途外,本季亦有先前為B級商辦大樓於大規模重新整修後,提升為A級商辦的案例。故大樓整建、更新及混合使用可望為未來台北市商用不動產發展的方向。

各區表現

  • 本季新租約仍多集中於信義計畫區,在新大樓相繼去化、房東持續運用租金彈性策略以提高出租率及本身商業環境優越等因素帶動,跨國企業及陸資持續搬遷或新租需求,帶動空置率持續降低,較第一季的11.4%下修約0.7個百分點至9.4%,為2005年來的最低值。平均租金在空置率持續降低的影響下較上季微幅上升0.6%,來到每坪每月新臺幣2,971元,為信義計畫區2008年後的最高值。本季信義區淨去化量為1,584坪,需求多為陸資及外資企業持續租用中小型辦公空間。
  • 敦北商業區本季因部分外資及本土企業租戶租用小坪數單位及房東釋出先前保留空間的交互影響下,空置率微幅上升0.1個百分點至12.1%。去化率為負值,表示釋出空間大於被租用的空間,租賃活動較為緩和。本季租金較前季些微上漲0.4%來到每坪每月2,298元,免租期亦維持於每年0.87個月,表現平穩。
  • 敦南商業延續上季趨緩的狀態,本季去化多為外商租用小型單位及大樓業主保留或將部分空間租予關係企業使用,去化量為3,160坪。空置率較上季微幅減少0.1個百分點來到4.9%。平均租金則為持平的狀態在每坪每月2,472元。
  • 本季非核心商業區趨緩,並沒有顯著的租賃活動,但因新大樓租金正式納入評估,且該大樓成交租金每坪均在2字頭以上,因此本季平均租金較前季增加2.4%來到每坪每月1,983元。但因新增大樓已達滿租,加上有小坪數租戶退租,空置率則小幅增加0.6個百分點來到本季的5.7%。

2014Q3-1 

仲量聯行副總經理林大喬表示:

2014年第三季仲量聯行全球市場透視 (Global Market Perspective) 指出,亞太區域企業較2013年表現更為活耀,整體租賃總量較去年成長20%,主要因為企業空間需求增加進而進行搬遷或預租興建中的辦公大樓。其中,東京、首爾及台北預租活動明顯熱絡。此波增租或預租熱潮,有大部分為科技產業進行增員擴編,本季除一般高科技通訊電腦產業外,社群、網路服務集團在亞太主要城市皆進行增租,在部分城市並租用金融業釋出的租賃空間。我們預計亞太整體去化及租賃活動將於年底較2013年成長15-20%。在空置率方面,亞太整體空置於本季下降至11.5%,台北、東京、北京、香港及新加坡空置率更下降至個位數。上海、印度及澳洲許多城市則相對面臨企業租戶逐漸往都會區周邊或市郊區域搬遷,主要都會區空置率呈現上升的現象。主要歐美城市辦公室需求則持穩,紐約及舊金山空置率在10.5%上下、倫敦則為歐洲城市中最低來到5.5%。租金表現上,世界三大洲本季租金皆呈上揚走勢;美洲成長最鉅,為2.5%,其次則為歐洲,成長1%,亞太區域本季則微幅成長0.9%。台北市辦公室市場亦呼應上述亞太總體趨勢。首先,近來科技及零售相關產業皆有擴編的計畫,因此對辦公空間需求增加,部分企業已著手增租或搬遷至較大型辦公空間的計畫,並已有企業在租約到期一年前已與興建中的新供給簽訂預租租約。空置率並於2010年起至今連續下降,更於今年初下降至10%以下,並於本季持續下修。租金並連續三年持續成長,預計在主要商業區部分大樓空置率已低於5%,在短期未有大面積新供給進入市場的情況下,主要商業區如信義區,其成交租金將有可能突破6年的新高點。頂級A級商辦租金於本季來到每坪每月3,268元。

在全球經濟持續復甦,科技產業於下半年持續推出新產品及觀光航空業持續成長的帶動下,全球消費者信心普遍復甦。在消費型電子產品多仰賴台灣與中國製造,加上兩岸以往的進出口與經貿關係持續改善的助長,我們也觀察到近來IT、科技、金融等產業均有擴編的計畫,進而提升辦公空間的需求。台灣政府近年來在公共基礎、交通、文創等建設的努力也進而提升外來企業來台的意願。依仲量聯行發布最新的「城市發展指數」 (City Indexes) 報告並指出,台北與舊金山於2013年並列為最吸引金融業與科技業的城市。也因此台北市主要都會區持續吸引金融、貿易、零售等相關產業;而有大面積需求的資訊與科技產業則轉往市郊區域的廠辦甚至興建中的大樓,帶動預租市場的成長。此外,未來在企業租戶逐漸搬遷至新大樓的同時,因其普遍開價較現有供給為高,預計將帶動整體租金持續成長。

投資市場

  • 第三季度商用台灣商用不動產交易量為新台幣329.2億元,較上季增加約14.5%,較去年同期增加53%。至2014年第三季為止,投資市場總成交量約為724億元,較去年同期增加15.3%。
  • 本季主要投資者類型為企業公司、金融服務業者(含基金相關類)、壽險業者及自然人,投資額仍以企業公司佔市場多數。(見圖一) 不動產交易的主要原因多為增加營運資金、增置營業空間或設置營運總部或進行投資。本季投資標的物則有69.1%集中於大台北地區,其他則多分散於桃竹苗及高屏地區。

2014Q3-2 

  • 本季土地交易總額為121.5億元,較上季增加45.5%。如仲量聯行於2012年起的預測,企業為節省營運及管理支出,持續有總部化的趨勢。此外,無論在投資或租賃市場,我們的市調亦觀察到企業逐步偏向統合營運據點以節省更多的營運開支。本季約55%的直接建物投資及逾三成的土地交易皆為企業興建營運總部或擴充營運據點使用。
  • 本季投資市場交易標的多為辦公室、廠房廠辦及零售店面。其中以辦公室為主要投資標的,佔整體交易量約55%,其次則為廠房或廠辦,占總量的44%。因台灣為高科技及電子產品主要零組件生產國,且下半年科技大廠紛紛推出新產品之際,本季52%的投資買方為電子、高科技或網路產業。

仲量聯行總經理趙正義表示:

為順應當今景氣、主要都會區不動產價格及政策環境,我們逐漸觀察到壽險業者除了投資量減少外,投資標的並已逐漸往外縣市、中南部其他縣市甚至到海外置產投資。本季依我們粗估,投資人於海外購置商用不動產至少達新台幣219.4億元;投資標的遍及中、日、韓、東南亞以及歐美地區。依第三季仲量聯行全球市場剖析(Global Market Perspective)統計,今年上半年全球不動產投資量已較2013年成長28%;其中全球20%的境外投資皆集中於倫敦、紐約、東京和巴黎。我們預測至今年底,美國東西岸、香港、北京、德國及倫敦等主要城市,資產價值將成長5-20%,在全球資金仍然充沛的帶動下,投資市場預計將後市可期。

近來政府極力進行不動產稅制改革及推行一連串房市抑制政策,未來於不動產持有成本逐漸增加的同時,預計目前持有不動產的投資者將陸續釋出物件,但目前多數潛在買家仍多處於觀望的狀況下,國內不動產市場價格走勢仍需要再行觀察。也因為目前國內不動產市場前景仍未明朗,許多法人或個人投資方轉移焦點至海外的商用不動產或出租型公寓。本季在某壽險業者於倫敦取得商用不動產後,也逐漸有許多法人投資者持續評估海外投資的標的。

– 完 –