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台北

仲量聯行2014年第二季A級辦公大樓市場報告


§ 2014年全球經濟在先進經濟體逐步復甦的帶動下,經濟預測於今年呈現樂觀的走勢。美國經濟在民間企業表現回穩、就業率改善及薪資微幅成長的帶動下,消費者信心逐漸回復。歐盟央行也在本季提出降息、提高貸款放款額等金融相關政策,增進經濟成長動能。加上台灣失業率來到六年來的新低點,企業對人力的增加將進而帶動辦公空間的需求,其中近來以科技與汽車產業更為明顯,預計台北商辦租賃市場將呈現穩定成長。

§ 台北市A級商辦租賃市場相較前季在沒有大面積業主自用的帶動下,整體去化量較上季降低,淨去化量由10,548坪降至2,868坪,為過去五年第二季平均水平。本季新租約雖仍多為小型辦公空間,但信義商業區的大型辦公空間去化為支撐本季需求量的主要原因。本季新簽租約中則有約90%位於信義區。

§ 整體空置率於第二季持續下修,由上季的8.7%下降約0.5個百分點來到8.2%;其中以信義區的降幅最大,達約2%,主要因新大樓持續去化。由今年第一季起,台北市整體空置率已降低至10%以下,首要商業區信義區空置率並亦於本季跌破10%,為十年來最低值。在短期未有大面積辦公新供給進入市場及空置率維持相對低點的情況下,我們判定目前市況多偏為房東市場。空持率偏低的大樓業主在租金洽談上處較為優勢的狀態。

§ 本季因普遍空置率降低且部分大樓業主普遍調漲租金的帶動下,台北市整體租金較上季上漲0.9%,由每坪每月新臺幣2,519元增加至2,541元,為十年來的次高值,僅次於2008年的2,575元。

  • 信義計畫區在新大樓持續去化、房東運用彈性租金策略提高出租率及本區商業環境優越等因素帶動,跨國企業及陸資持續搬遷或新租需求,使得空置率持續降低,較第一季的11.4%下修約兩個百分點至9.5%,為2004年後空置率首次低於10%。平均租金更在空置率持續降低的帶動,較上季上升2.2%,來到每坪每月新臺幣2,954元,為信義計畫區繼2008年後租金最高值。本季信義區淨去化量為4,625坪,主要因為某外資汽車業承租大型辦公空間帶動造成。需求及租金漲幅皆為四大商業區中最高。

§ 敦北商業區本季因部分企業租戶搬遷或結束營業釋出出租空間導致空置率由前季的9.5%上升2.5個百分點至12.0%。去化率亦由正值於本季降為負值。仲量聯行也觀察到租金負擔能力較高的租戶,在空間需求增加的情況下搬遷至信義區的新大樓;反之,尋找租金較經濟實惠的租戶則仍持續往內湖、南港等市郊區域搬遷。在空置率大幅上升,大樓業主在租金及免租期優惠的調整上相對謹慎。本季租金較前季下降1.3%來到每坪每月2,289元,免租期則增加每年0.07個月。

§ 敦南商業區租賃活動延續上季趨緩的狀態,第二季去化主要為大樓業主保留關係企業使用及部分原租戶增租,去化量為664坪。空置率較上季微幅下降0.6個百分點來到5.0%。在本區租賃趨緩的狀況,大樓業主多傾向維持租金水準,本季平均租金維持不變於每坪每月2,472元。

§ 非核心商業區延續上季持平的走勢,平均租金維持不變於每坪每月1,936元。本季在少量新租約租用小型辦公空間與業主釋出出租空間的交互影響下,去化量由上季105坪來到本季-167坪,呈現負成長的狀態。空置率則小幅增加0.1個百分點來到本季的5.7%

§ 本季台北市主要商業區B級商辦去化量持續上升至本季1,143坪,空置率微幅下降0.4個百分點來到6.5%。本季主要需求多為國內企業如旅行社、法律服務、食品及中小型外商等租戶。租金持續微幅上揚0.4%至每坪每月1,751元。顯見在市區捷運路網逐漸完成擴充帶動下,交通便利性佳的B級商辦亦為國內外企業租戶青睞。此外,並帶動部分大樓業主改建更新老舊大樓或積極參與捷運聯合開發模式,來提升老舊大樓價值。

14Q2-1 

未來趨勢
 
  • 目前台北市整體空置率已來到10%以下,部分大樓空置率更低於5%,在短期未來進入市場的新供給開價普遍偏高的狀況下,整體辦公室市場將偏向於房東市場。租戶在租金議價空間預估將略為減少。全年租金可望持續成長,預計2014年台北市整體A級商辦平均租金可望較去年成長約5%。信義區因先前的新供給持續去化,部分大樓接近滿租的帶動下,租金年成長率更可望較2013年達約8%,有機會來到2008年後的高點。
 
  • 仲量聯行市場調查發現,本季科技及汽車產業均有增租或搬遷至較大型辦公空間的需求,於下半年科技大廠將持續推出新產品及車商改變經營策略,積極提升市占率的狀況下,未來可望持續有科技、零售等產業增租或擴充的需求。
仲量聯行協理林大喬表示:
2014年第二季仲量聯行全球市場透視 (Global Market Perspective) 指出,全球經濟逐漸復甦,在企業及消費者信心逐漸回復下,全球辦公室租賃需求將較去年成長5-10%。其中以亞太區域成長最為顯著,本季租賃總量成長值更上修為10-15%,企業租戶增租的需求預計持續增加。預計台灣及中國短期內主要需求將主要為零售及科技產業的跨國企業。在空置率方面,亞太整體空置於去年下半上升至11.9%的高點後,今年持續呈現微幅下降,預計年底將下降達11.7%,大多亞洲主要城市的空置率都已達個位數。歐洲及美洲空置率則表現平穩,連續數季分別維持於9.7%16.6%。租金表現上,亞太整體以1.1%穩定成長,歐洲也於兩年來首次呈現正成長0.9%,美國更較去年成長4.2%,為經濟復甦階段中成長最高的一季。上述趨勢與近來台北租賃市場趨勢相互呼應。首先,近兩季科技及零售相關產業紛相進行增租或搬遷至較大型辦公空間,空置率並於2010年起至今連續下降,更於今年第一季即下降至10%以下,於本季持續下修。租金並連續三年持續成長,我們預計在主要商業區部分大樓空置率已低於5%,在短期未有大面積新供給進入市場的情況下,主要商業區如信義區,其成交租金將有可能突破2008年的高點,於今年再次上看每坪每月三千元以上。頂級A級商辦租金並於本季達每坪每月3,246元。
 
全球經濟仍處於復甦階段,在主要經濟體如歐美財政政策、緩慢復甦及中國金融體制改革等前景未完全明朗,企業經營仍將趨於謹慎,預計節省支出仍為企業營運重要策略之一。也因此我們發現台北市近郊區域租金相對便宜的商辦大樓詢問度持續增加,尤其如大直、內湖等區域,因周邊生活機能成熟、建物較新、租金相較市中心便宜,且鄰近松山機場、市區捷運及高速公路主要運輸系統等利多,區域中如近期推出的長虹新時代廣場,辦公室或零售商場租賃仍有許多潛在租戶持續詢問。
 
投資市場
 
  • 本年第二季商用不動產交易量約為新台幣285.6億元上季增加334.7%較去年同期增加78.9%2014上半年投資市場總成交量為352億元,為以往五年同期中次低值 (如圖一);顯見當今景氣前景未完全明朗及政府法令針對部分投資者的規範仍具些許的影響。

                        14Q2-2

§ 本季主要投資者類型為金融服務業者(含基金相關類)、企業公司、壽險業者、開發商、及自然人,投資額延續上季趨勢以企業公司佔市場多數。(見圖二) 本季仍有許多企業受經濟景氣影響出售不動產以減少貸款負擔、活化持有資產,增加營運現金流。除外資外,我們發現當今國內壽險業者手頭資金仍然充沛,積極持續尋找符合投資報酬率的投資物件,但目前市場上優質物件釋出有限,本季西門町「TiT國際廣場」購物商場甫釋出,即有壽險業者出手,其交易達39.5億元,單筆即為本季投資金額次高,佔整體投資額約14%

                                      14Q2-3 

  • 本季除直接不動產投資外,我們的市調也發現投資者持續投入地上權以及公辦都更等公部門開發案。投資標的包含信義區A25土地、國防部新竹市都更及國產署於高雄前鎮的地上權住宅等案。投資人涵蓋壽險業者、開發商,總上看約新台幣187億元。
§ 本季土地交易總額為124.3億元,較上季增加45.5%。如仲量聯行於2012年起的預測,企業為節省營運及管理支出,持續進行總部化或統合營運據點的投資計畫以整合營運。本季逾一成的直接建物投資及約32%的土地交易皆為企業興建營運總部或據點。
  • 本季交易標的較上季多元,投資物件涵蓋廠房廠辦、零售商場、辦公室及混合使用建物。其中仍以廠房廠辦為主要投資標的,佔整體交易量約53%。因台灣為高科技及電子產品主要零組件生產國,在近兩季歐美消費者信心逐漸復甦,對消費型電子產品需求回升,加上今年主流科技品牌將陸續推出新型電子產品的帶動下,本季約20%的投資額為電子或高科技產業為投資買方。
  • 本季雖然大台北地區投資額佔約88%;但其他縣市的投資額與第一季相較仍呈現成長的趨勢,顯示大台北地區外其他縣市仍具投資潛力。
仲量聯行總經理趙正義表示:
為順應當今景氣、主要都會區財產價格及政策環境,直接取得不動產已不再是最有利的投資管道。近兩季投資於公辦地上權或公有土地辦理都市更新等開發案的投資金額均超越直接購得不動產的總額。預計未來投資人將持續評估此類公私部門合作開模式,尤其在現今主要都會區土地一地難求的情況下,政府釋出市中心區土地將有助於投資者在市中心置產。
此外,值得一提的是本季我們觀察到許多法人投資者在海外購置營運用不動產,擴大事業版圖,如國內某開發業者於義大利、日本等國投資開發飯店及商場。本季並有國內金融業及企業分別於美國、上海、印尼、東京等國相繼置產。其使用目的多為營業、投資或供員工住宿等使用。本季國內企業投資海外地產金額初估約達新台幣32億元;且並已有壽險業者擬定於倫敦及上海置產的計畫。未來不動產投資預計將朝更多元化的面向發展,投資者也可順應國際經濟情勢,如歐洲於金融海嘯衝擊後復甦階段,在房產處相對低檔時,可考量適時進場。