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台北

仲量聯行2014年第一季A級辦公大樓市場報告


  • 在去年全球經濟普遍趨緩後,世界主要經濟體均對 2014 年的成長提出較為樂觀的預測。美國預估於國內消費需求的改善及政府預算政策帶動下,經濟將出現緩慢復甦。歐盟區域雖目前經濟復甦尚未顯著,但預估今年其出口成長將為其注入動能。亞洲如日本及中國預期將於財稅政策影響下,經濟將於今明兩年呈顯緩慢成長的趨勢。然而在當今全球經濟逐漸回穩的情況下,多數企業仍對租賃支出持謹慎樂觀的態度。

  • 在需求方面,台北辦公室租賃市場於 2014 年第一季呈現平穩趨勢,總去化量來到 10,548 坪。其中約 63% 為大樓業主關係企業自用,其餘去化多為中小坪數的新租約或增租。如仲量聯行於 2013 年季末預測,主要商業區仍大多以中小坪數的空間需求為主流,較大面積需求則較集中於非核心商業區、內湖、南港等租金較便宜區域。

  • 於供給面,本季在現有大樓持續去化的狀況下,空置率於本季持續下修,由上季的 10.5% 來到 8.7% 。其中以信義區的降幅最大,達 3.5% 。

  • 因部分大樓業主於空置率持續降低的影響下,微幅調整租金,故本季度各商業區於租金表現上,呈現平穩或微幅成長走勢,整體季租金較上季微幅上漲 1.9% ,由每坪每月新臺幣 2,471 元增加至 2,519 元,為 2009 年來的最高值。

  • 市郊區域廠辦持續以較新及租金相對便宜的大樓持續吸引企業進駐。空置率於本季持續下跌 2 個百分點來到 6.3% 。文德段在部分業主持續調降租金加速去化及西湖段廠辦租金成平穩走勢的帶動下,整體廠辦平均租金較前季下降 2.0% 來到每月每坪新台幣 1,290 元。

  • 信義計畫區持續受到跨國企業及陸資的青睞,本季新簽租約全數為小型辦公室單位。空置率持續降低由上季的 14.9% 下修至 11.4%. ,平均租金則在部分空置率偏低的大樓調漲租金的帶動下,較上季上升 2.8% ,來到每坪每月新臺幣 2,891 元。租金漲幅級水準為四大商業區中最高,此外,本區於第一季去化量達 8,842 坪,亦為四大商業區中最高,主要因為某大樓業主關係企業承租大型辦公空間造成。

  • 敦北商業區仍以相對實惠的租金價格吸引企業租戶。本季在國內外中小型企業租戶簽定新租約及業主關係企業自用的帶動下,去化量由上季負值增加至本季達 1,410 坪,空置率較前季下降 1.6 個百分點至 9.5% 。平均租金於第一季來到每坪每月 2,318 元,較上季增加 2.0% 。

  • 相較其他商業區,敦南商區於本季表現持平,本季去化量僅有約兩百坪;空置率僅較上季僅微幅減少 0.2 個百分點來到 5.5% ,為 2009 年來的最低點外,並為本季四大商業區中空置率最低。但在租金表現方面,因部分空置率偏高的大樓業主為加速去化,些微調降租金,使本季租金較上季微幅下降 0.4% 來到每坪每月 2,472 元。此並為敦南商業區租金繼連續五季上升後首次微幅下降,但租金水準仍僅次於信義區,為四區中第二高者。

  • 非核心商業區的租賃活動於本季與敦南商業區相似,趨於緩和。去化僅為 105 坪,空置率較上季下降 0.1 個百分點達 5.6% ,為 2008 年以來的最低點。在租金方面,租金呈現微揚 0.1% 由上季每坪每月 1,934 元來到每坪每月1,936元。

14Q1-1 

未來趨勢

  • 我們發現部分大型企業租戶考量仍以租金支出為首要因素,在市區缺乏合適大型物件狀況下,計畫往市郊區域如內湖、南港尋找租金相較便宜且交通便利的大面積物件。

  • 2014年全年預計約有75,000坪的新辦公空間進入台北A級商辦新供給,其對整體租金水準的影響將於今年第四季後較為顯著。因此,目前在缺少大面積的新供給及低空置率的狀況下,租金可望維持微幅成長,預計2014年台北市整體A級商辦平均租金可望較去年成長約5%。

  • 在近期未有大量新供給進入市場,且目前A級商辦大樓空置率普遍偏低的狀況下,業主通常傾向維持租金水平或微幅調漲,且本季仲量聯行市場調查並發現四大商業區A辦免租期均呈現下修的狀態。

  • 此外,未來兩岸服務貿易協定較明確後,若吸引陸資獨資企業來台設立營運據點,則將可望為辦公室租賃市場注入成長的動能。但若陸資多數採取合併、合資或併購方式來台,預計短期內對商辦租賃市場將不會有顯著影響,但就長期而言,增租或搬遷的需求可望增加。

仲量聯行協理林大喬表示:

綜觀亞太主要城市,本季延續上季緩慢趨勢,企業於搬遷租賃上仍維持謹慎保守的態度。各主要城市租賃活動多為企業搬遷至租金較為便宜的區域及國內企業租用中小型單位。香港及新加坡中心商業區則多為中小型的租約,本季市郊或中心商業區周邊搬遷的趨勢較為趨緩,主要因為缺乏新供給且非核心區域及市郊租金上漲。北京及上海的主要商業區與香港類似,在沒有新供給的狀況下,空置率持續降低。在整體亞太租金表現,香港及上海租金皆微幅減少0.3%及1.7%,主要因為市場競爭,部分大樓業主調降租金為吸引跨國企業租戶。其他城市如台北、北京、新加坡、首爾等租金皆在空置率持續降低後,因部分大樓調漲租金帶動整體租金水準微幅成長0.2%-4.9%。台北市以信義區而言,於本季相較於亞太其他城市主要中心商業區表現相對出色,在租金持續成長約3.8%的同時(以美金計算),空置率持續降低3.5%,具健全成長的潛力。

在當今的經濟環境下,節省支出將為企業營運重要策略之一,預計台北市近郊區域租金相對便宜的商辦大樓將逐漸受到青睞。我們也發現如大直地區近期推出的長虹新時代廣場,該物件為該區少有的頂級商辦出租大樓,除結合了兩千餘坪文藝設計氣息濃厚的零售空間外,周邊生活及交通機能便利充足。此大樓僅距離捷運松山機場兩站,將為繼敦北商業區外,另一個理想的辦公地點。目前已有許多的潛在租戶進行詢問,預計將帶動該區域租金行情上看2字頭。此外,台灣商辦市場的租賃需求也可望在兩岸服務貿易協定效益的影響下,去化量可望每年增加約5%-10%。

投資市場

  • 2014年第一季商用不動產交易量為新台幣61.6億元,較上季減少約78%,較去年同期減少約76%。綜觀過往五年第一季投資市場表現,今年第一季交易量為五年來次低值 (請見圖一)。鑒於當今經濟復甦尚未明朗及政府法令針對保險業者規範不動產投資的最低租金報酬率,投資者在投資時仍採謹慎觀望的態度。

  • 此外,政府針對保險業者投報率的規定,使其在評估投資物件時略顯多元。除直接不動產投資外,我們也發現保險業者投入地上權或公共建設的開發。本季我們發現有開發商及壽險業者相繼投入公有地都市更新或地上權開發案,權利金上看約186億元,遠遠超過直接不動產投資的金額。

14Q-2 

  • 本季土地交易中,某壽險業者為符合保險法對保險業不動產投資即時利用並有收益之規定出售土地外,其餘交易大多為企業為建置總部或活化公司資產並取得營運資金而進行買賣。猶如仲量聯行於2012年起預測,許多企業將於營運、管理等支出考量下,陸續進行總部化或統合營運據點的計畫。

  • 本季主要投資者類型為壽險業者、企業、金融服務業者及自然人,其投資額分布相當。(請見圖二) 值得一提的是壽險業者因考量政府期望分散投資及最低投報率等規定,因此紛紛將焦點轉向大台北地區外其他縣市,本季即有業者在中壢市購置收益型商辦不動產。許多企業也在景氣環境影響下出售不動產以減少貸款負擔、活化持有資產,以增加營運現金流。

14Q1-3 

  • 交易標的物方面,第一季大型買賣交易活動以辦公室及廠房廠辦產品為主流標的物。本季辦公室交易量占本季市場整體交易金額 67% ,其餘33%則全數為廠房或廠辦。由 2012 年起因金管會針對保險業者投資商用不動產進行限制,加上大台北地區商辦租金成長較緩慢等因素,許多投資人紛紛轉向其他類型商業不動產,以獲得更好的投報率。再者,近年因國際經濟趨勢趨緩,影響台灣外銷及內需,許多企業出售廠房 / 廠辦的帶動;促使台灣投資市場於這兩年來,由過去以辦公室為主的交易類型逐漸轉為廠辦、零售、旅館等更多元化的市場。

  • 此外,因大台北區投資標的物取得成本偏高,因此,本季投資者延續前幾季的趨勢,持續於全國各縣市搜尋具潛力的投資物件。本季於大台北地區及其他縣市的投資量相當,分別占投資額的 47.7% 及 52.3% ,顯示大台北地區外其他縣市亦具相當的投資潛力。

仲量聯行總經理趙正義表示:

在當今景氣及政策環境下,投資者於考量風險及最低投報率後,直接取得不動產的投資模式已不再是最有利的投資管道。近幾季來我們發現有許多壽險業者及開發商將焦點轉向地上權、公有地都市更新等公私合作開發案。本季於內湖並由開發商推出首見的地上權商辦大樓,以只租不售的原則,租金報酬率可望高於以往直接購買商辦大樓的模式。預計未來陸續釋出的都會區公有地及高鐵周邊車站專用區土地將持續吸引投資者的關注。

回顧 2013 年,來台旅客數突破觀光局預估的 800 萬人次,大陸來台旅客並逼近 300 萬人次,年成長率逾一成。此已吸引國內企業及觀光業者積極投入飯店市場,本季更有飯店集團與航空公司合作,將營業項目拓展至機上餐點等服務。在未來於兩岸服貿協定的簽署及大陸積極從事海外不動產投資等因素帶動,並結合台灣政局穩定、觀光資源充沛等優勢條件,預估持續吸引外資企業或個人來台設立營業據點或進行不動產投資,為台灣商用不動產租賃及投資市場需求產生助益。

– 完 –