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台北

仲量聯行2013年第四季A級辦公大樓市場報告


 

 
  • 2013年全球經濟在受世界主要經濟體的影響下,呈現大幅震盪及動能疲弱的狀態。原先國內外主要經濟研究機構於第一季預測全球景氣將於去年逐漸回穩,但由於美國QE政策未來發展不確定性及財政懸崖陰影,日本量化寬鬆帶動貨幣競貶及中國出口萎縮,經濟成長率遲緩的種種因素下;國際貨幣基金組織(IMF)、經濟學人(EIU)、環球透視(Global Insight)及國內主計處等均對2013年全年國內外經濟成長預測紛紛進行下修。

 

  • 台北辦公室市場於去年呈現平緩走勢,全年總去化量雖由2012年的11,775坪增至37,319坪,但其中約62%為業主自用,總部化的趨勢亦較去年顯著增加。第四季單季表現亦延續前季趨緩走勢,在缺乏業主自用及大面積租戶的支撐下,本季去化由上季13,910坪減少至3,773坪。其新租約主要仍多為中小型坪數辦公空間;但仍有潛在租戶持續詢問信義區出租空間。

 

  • 於租金表現上,仲量聯行於2012年第四季度預測去年租金漲幅將介於2%-5%間,2013年第三季並預測全年租金漲幅將較去年成長約3%。依我們的市場調查結果顯示2013年全年租金較去年度成長3.3%;其中以信義區成長幅度最大,較2012年成長達4.0%。本季度租金表現各商業區皆呈現微幅成長走勢,整體季租金較上季微幅上漲1.1%,由每坪每月新臺幣2,445元增加至2,471元。
§  台北市去年陸續有四座大樓陸續啟用,但其中大部分為業主自用,整體空置率僅較去年微幅上升0.2個百分點來到10.5%。其中信義區新大樓釋出的出租空間,因開價高於市場行情,在經過三個季度的價格調整及市場接受度逐漸提高後,於本季逐漸有新租約成交;但我們的市調均發現,在目前景氣及企業對租金支出普遍謹慎的狀況下,敦北或非核心區域的A級商辦或捷運路網周邊的B級辦公室持續受到企業的青睞。本季B級商辦在部分房東降租吸引租戶及捷運路線相繼通車等效應帶動下,空置率相較去年下降0.8個百分點來到6.9%,平均租金則較去年下跌5.8%達每坪每月1,744元。

 

  • 本季台北市空置率在2013年初新啟用的大樓新租約陸續成交及部分房東改變出租策略吸引新租戶的帶動下,空置率下降0.7個百分點達10.5%。惟本季僅有一宗金融服務業租戶租用大面積空間(2,300),其餘均為中小型辦公空間的租用。

 

  • 信義計畫區於2013年仍持續受到金融、科技及專業服務等產業的青睞,且多為跨國企業。仲量聯行市場調查結果發現,2013年全年台北市整體新租約中,在信義區的金融及專業服務租戶即佔總新租約量的24.2%,科技業則有14.1%;全年去化量較去年增加約5,000坪來到18,306坪。年空置率由2012年的11.0%上升3.9個百分點來到去年底的14.9%,主要原因為兩棟新大樓於去年落成啟用,扣除業主自用面積後,釋出逾21,000坪的出租空間。並因新落成大樓租金普遍高於市場行情,帶動信義區整體租金行情,2013全年租金相較去年成長4.0%來到每坪每月2,812元。
§  敦北商業區2013年延續前年偏趨緩的走勢,年去化量為四個商業區中最低,為1,599坪。本區2013年租約則多為國內或中小型跨國企業增租或租用中小型辦公空間,又因沒有新進供給,年空置率較去年減少1.8個百分點至11.1%。平均租金因部分空置率降低的大樓業主調漲租金,租金較上季微幅上漲0.3%,亦較去年同期上漲2.3%,來到每坪每月2,274元。
 
§  在跨國企業及機關團體持續進駐的帶動下,敦南商業區年去化量於去年底來到2011年以來的最高值達3,271坪。第四季空置率來到5.7%,較上季減少0.1個百分點,亦較2012年降低2.8個百分點,為2009年來的最低點。自去年起,部分空置率較低的大樓業主持續調漲租金,形成本區平均租金連續五季成長,於2013年第四季來到每坪每月2,481元,較去年同期上漲2.9%,較上季增加1.3%。租金水準及成長幅度僅次信義計畫區。
 
§  非核心商業區2013年在業主自用及國內外企業租戶進駐的相互帶動下,年去化率達14,000餘坪,為12年的最高值。其主要原因為該區的A級商辦大樓屋齡較新,加上捷運新莊蘆洲及信義線的開通及租金開價較其他商業區便宜等誘因下,許多企業租戶陸續搬遷至該區。雖然去年有兩棟新大樓於非核心商業區啟用,但在業主自用及部分跨國企業承租中大型面積單位,空置率連續四季降低,於第四季來到5.7%,相較前年減少2.5個百分點,降幅為四個商業區中最大。平均租金在部分大樓業主調漲租金的影響下,相較2012年成長2.7%來到每坪每月1,934元。
 

 

13Q4-1 
 
 

 

未來趨勢
       
  • 2013年仲量聯行統計資料顯示,全年台北市新租約的去化量以科技及金融服務產業需求最為活耀。就需求坪數而言,小型辦公空間(500()以下) 及大型面積(1001坪以上)的辦公室單位最受去年各企業租戶青睞,此兩種大小的辦公室均占去年新租約總面積的46%

13Q4-2

 

 就地理區位而言,2013年多數新簽租約主要集中於信義區(52%)及非核心商業區(24%)。顯見目前租賃市場需求在空間面積及區位上呈現兩極化的現象。租金負擔能力較強的企業仍集中於信義區或租用大面積單位,較低者則租用中小型單位或選擇租金相對便宜的非核心商業區。

 

 

13Q4-3 
 
 

在產業類別方面,去年簽訂新租約的企業租戶中,以科技及金融保險業者占最大百分比,分別占總新租約量的30%24%。顯見,去年租賃市場中,科技及金融保險業相對於其他產業具較強的租金負擔能力。

 

 

13Q4-4 
 
 

 

  

§  今年全球經濟受世界主要經濟體的影響下呈現趨緩疲弱的狀態;依環球透視預測顯示,2014年美國經濟成長將逐步顯著、歐盟金融危機將緩慢復甦,加上新興市場經濟預計逐漸回穩,全球消費者市場需求將逐漸改善進而為中國等仰賴出口的國家帶來成長的動能。未來一年預計在經濟情勢逐漸回溫後,可望為台北市商辦租賃市場需求帶來動能,進而帶動台北市商用不動產租金成長。此外,部分接近滿租的大樓業主預計將持續調高租金,我們初步預估今年租金成長可望介於5%上下。
 
§  行政院主計總處及環球透視預估台灣今年經濟成長率將介於2.59%3.1%間,仍處逐漸回穩狀態,因此在景氣前景未完全明朗的狀況下,主要商業區內的中小坪數辦公空間仍將持續受到企業租戶的青睞。在供給方面,2014年預計將有逾71,000坪的辦公空間釋出,其中約56%的空間將為業主自用,信義、敦北及敦南商業區中的辦公大樓仍大多以中小坪數的空間供給為主流,面積較大的商辦供給將較集中於非核心商業區、南港、松山等區域。
 
  • 依交通部觀光局發布官方的統計值,2013111月來台旅客數已逾721萬人次相較去年同期成長約9.1%;陸客來台亦成長約12%,達到263萬人次。依移民署於2014年元旦發布的初步統計數字,2013年來台旅客數已逾801萬人次,此數據達交通部於2012年的預估值,較去年成長逾100萬人。內政部並預估2014年來台人數可望突破900萬人次。因來台旅客逐年以百萬人次成長,許多大樓業主在台北市商辦租金成長有限的考量下,持續將手中持有的大樓開發或改建為飯店。如國泰相繼將銀星、忠孝、民生通商及民生建國大樓等商辦改建為觀光飯店後,其他業者如潤泰、中泰、六福、寒舍也皆在台北市精華地段投入資源進行國際級觀光飯店的開發,初步預計未來四年台北市將有逾2,200間客房量進入台北市觀光旅館新供給。其中國建的民生建國都更案及潤泰松山車站BOT兩處均為商辦及飯店共構,顯見業主在為提高租金收益下紛紛推出複合性商品,可望為台北市商辦開發帶來更多元化的發展趨勢。
 
仲量聯行協理林大喬表示:
綜觀亞太主要城市,本季延續第三季緩慢趨勢,企業持續傾向保守。租賃活動多為企業搬遷至租金較為便宜的區域及國內企業租用中小型單位。香港及新加坡中心商業區則多為中小型的租約,並有持續往市郊或中心商業區周邊搬遷的趨勢。北京及上海的主要商業區與香港類似,除租賃需求趨緩外,並紛紛有租戶計畫進行搬遷或減租。本季亞太各大城市的空置率上升則多為新供給進入市場。本季亞太租金表現多呈上漲走勢,尤以新加坡最為顯著,主要因為部分空置率偏低的大樓業主提高租金所致。台北市本季於亞太整體表現平穩,租金平穩成長的同時空置率微幅下降,仍屬健全狀態。
 
明年商辦新供給中,最為顯著將為非核心商業區中位於大直的長虹新時代廣場及合庫位於復興八德商圈的總部大樓。長虹於大直的物件將為該區域少有的純商辦及零售出租大樓,預計將帶動非核心商業區租金上看每坪每月2,000元的水準。合庫總部則為少數市中心區域釋出全棟完整的出租空間,除部預估將可望帶動該區大面積的辦公空間租金上看每坪每月1,2001,500元的水準。
 
此外,近來開通的信義線加上預計明年即將通車的松山南京捷運線及將部分通車的機場捷運線,將持續為沿途商辦帶來需求成長的動能。加上2015年即將完工的潤泰松山車站BOT開發案,其零售部分已於2013年正式落成開幕,辦公大樓及飯店部分預計2015年落成啟用,目前已有潛在租戶相繼詢問。在交通便利性提升後,大台北市商辦版圖可望擴展至大直、松山、南港等非核心或市郊區域。
 
投資市場
  • 2013年第四季商用不動產交易量新台幣277億元上季增加近29%較去年同季略微減少約0.6%。觀察2013年投資市場活動,鑒於法令規範限制保險業者活動,取而代之的是來自電子科技業等傳統產業購置不動產自用的需求,相對活躍;而供給面亦有部份企業為減少貸款負擔、活化持有資產,進而出售閒置資產,以增加現金流。
 
  • 交易標的物方面,第四季大型買賣交易活動以辦公室及廠房廠辦產品佔多數。本季辦公室交易筆數明顯較前兩季成長,惟多數皆為單戶/單層之交易,故其總成交量僅占本季市場整體交易金額26%。廠房廠辦類產品佔市場總交易金額達74%,其中成交金額最高之兩筆廠房廠辦大樓買賣,分別由保險業者拿下,並附帶長期租約
 
  • 針對保險業者的金八條效應使2013全年總交易量落在新台幣905億,較去年1170億減少約23%。預期隨著法規鬆綁,加上國際會計準則(IFRS)的應用,法人公司帳上不動產資產增值,將提升其投資意願。投資方除持續評估合適商業不動產標的外,亦可望轉向地上權或其他方式的開發案。
 
  • 隨著政策推動開放,台灣觀光產業日趨成熟精進,來台旅客逐年成長。兩岸觀光交流與經貿往來緊密頻繁,儘管大陸新旅遊法衝擊團體旅遊市場,陸客及港澳旅客來台自由行依舊絡繹不絕,進而帶動自由行旅客市場的中小型/商務型旅館需求。近來不乏見位處於市區商圈機能成熟且交通便利地點的老舊大樓,改裝後加入競爭觀光旅館市場大餅,而投資人看好觀光住宿商機,亦紛紛投入資源,爭取擴展飯店不動產的開發經營。
 
仲量聯行總經理趙正義表示:
展望2014年,台灣游資仍屬充沛,但考量相關最低報酬率等政策規範,商辦租賃市場將呈現微幅成長,價格面將趨於平穩。由於新增供給面積較多,在去化表現穩定的情況下,市場空置率將因此上升。租金部分則預期將為滿足保險業者最低投報率的規範,而有一定幅度的調漲。
 
金管會法規鬆綁,保險業者返回商用不動產買賣市場,預期將能帶動整體交易量高於2013年交易規模。惟考量保險業者仍受投資自律規範,其動能有限。整體不動產投資市場氛圍相當積極,多數商用不動產投資人仍踴躍評估合適標的,明年針對品質優良的物業產品以及公共建設之投資量能可望持續成長。
 
預期若兩岸經濟合作架構協議(ECFA)進展順利、逐步施行,大陸企業來臺及台灣企業赴陸投資都能日趨熱絡,大陸對台讓利效果將陸續顯現,兩岸合作將成為台灣經濟發展及不動產成長的主要動能。