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新聞

仲量聯行2010年第一季A級辦公大樓市場報告


§        第一季為傳統交易淡季以及業主自用,並沒有太多的新交易,目前的正去化量主要來自去年下半年的新租約,而本季尚未有新供給進入市場,且09年前三季租戶為撙節成本而退租部分面積的現象已有減緩,空置情況得以紓解,本季空置率從09年底16.1%降至15.0%

 

§        本季延續09年第四季呈正去化量,且優於前一季水準達5,898坪。我們的研究顯示,部分知名企業包括知名外商公司將遷至市郊,總計將有約有25,000坪的退租。A級辦公室租賃市場仍將面臨挑戰。

 

§        平均租金微幅修正0.16%來到每坪每月2,367元。本季敦南區平均租金已止跌回升,平均租金上漲1.41%,其餘各區小幅下滑,然而信義區1.66%的跌幅已優於09年第二季以來的表現。

 

§        信義計畫區本季有外資金融業遷入台北101大樓,去化近千坪辦公室面積;另有本國不動產業者增租及其他中小型租戶遷入,使信義區本季仍維持正去化量在4,415坪,空置率下降達2個百分點。

 

§        敦南商業區及非核心商業區由於交易較少,空置率僅微幅下降。非核心商業區本季有本國銀行增租自用,使本區去化量僅次於信義區達2,015坪,空置率下降近2個百分點;至於敦南商業區空置率則小幅下降不及1個百分點。

 

§       整體而言,臺北市A級辦公室租賃市場暫時脫離金融海嘯陰霾,在新供給進入市場前,空置持續穩定去化,平均租金亦已止跌回穩。預計本年度下半年將有信義區新光A12辦公大樓與松山區台北國際金融大樓共計1.8萬坪A級辦公加入市場,2010年市場將有待考驗。

 

2010年第一季台北A級辦公大樓市場主要指標:

 

A級辦公大樓有效租金 (新台幣//)

與前一季比較

A級辦公大樓空置率

與前一季比較

信義計劃區

$2,621

-1.66%

19.47%

-2.12ppt

敦北商業區

$2,264

-0.48%

8.34%

1.11ppt

敦南商業區

$2,355

1.41%

13.54%

-0.31ppt

非核心商業區

$1,953

-0.59%

13.09%

-1.79ppt

台北市

$2,367

-0.16%

15.00%

-1.13ppt

 

未來趨勢:

 

§        目前國內經濟數據持續改善中,但對於想減少基本開銷的企業來說,固定支出的辦公租金依然是項沉重的負擔,部分企業決定採用減少租金支出以提高營運績效;以符合目前企業開源節流的情況,將主要的資金放在企業人才的培育。依據我們目前的資料顯示,2010A級辦公市場累計將有25千坪的退租發生,其中包括一些原本僅進駐A級辦公的知名外商搬遷到內湖科學園區、南港軟體園區或等級較低的B級辦公大樓。

 

§        金融海嘯後,臺灣如同其他亞洲國家一樣深受影響的是高升的空置率,目前臺北的辦公室空置時間已拉長為610個月,對於空置率高升的現象,國內大房東已積極應對,提供租戶較佳的租約條件與仲介佣金以解決高升的空置率。例如信義計畫區原本成交價格可達每坪3,000元的頂級辦公大樓,降價1成後每坪約2,700元,同時將仲介佣金由1個月提高為2個月,以解決高空置的問題。

 

§        信義計劃區擁有最多頂級辦公大樓,而此類辦公大樓在金融海嘯後需更長時間恢復。此區的承租戶大多於去年底洽談續約,部分房東與承租戶對於租金的價格達成妥協,但仍有高科技業者決定不續租而遷離市區,以尋求較低的租金成本外,研究顯示本年累計將有7,500坪的遷出此區,加上本年度第三季預計將有新光A12辦公大樓10,000坪辦公面積釋出,共計增加17,500坪的空置。

 

§       信義計劃區的需求方面,將有三家國外知名金融機構進駐信義區約4,000千坪的去化。如上所述,由於空置面積大幅增加,且去化量小,本區面臨空置率的上升與下修租金行情的壓力。例如2009年華新麗華大樓與克緹國際大樓共釋出約20,000坪,釋出後本區空置率由前季13.30%迅速升至23.33%

 

 

投資市場:

§        寬鬆貨幣政策與低利率,造成目前市場資金過多,導致不動產價格持續攀升,目前亞洲國家已有提升基本利率的趨勢,以抑制過多的市場資金,預計中央銀行在2010年下半年可能將目前為1.25%重貼現率予以調升,銀行轉而對土融與建融放款保守,以降低過熱的不動產價格。

 

§        根據我們最新的2010 Global Capital Flow報告指出,2009年亞洲地區商用不動產累計投資金額共660億美金較2008年下跌23%我們預計隨著亞洲經濟景氣好轉,可望有20%以上的成長。

 

§        目前陸客來臺人數持續成長,本年2月份來臺人次達107,628人次,較去年同期成長154.75%因此臺灣零售買氣持續成長,有助於改善整體經濟,因而帶動商場與旅館的價值。

 

§        2010年第一季,轉手投資物件之成交總值約新臺幣140(4.4億美金),其中,國泰人壽、中國人壽及臺銀人壽等3家壽險業者,共購入價值新臺幣48億的資產。

 

§        建國北路的三商美邦大樓,本季則以新臺幣23億元轉手,交易由2009年的17億元增加新臺幣6億元。不動產的價值不斷的攀升,使得投資收益不斷的減少。市場上主要的購買者多為本國企業,尤其是壽險及金控業者擁有較其他競爭對手更低的資金成本來購買商用不動產,至於外資大多處於觀望階段。

 

§       內湖科學園區本季有4宗交易,雖然此區依然處於低投資收益及高空置率約30%的狀況,且本年預估將有36,000坪釋出,但由於市區精華地段不動產價值不斷攀升且優良物件難求,因此內湖科學園區不動產交易市場仍屬熱絡。

 

辦公大樓租賃市場未來展望:

§        目前市場暫時擺脫金融海嘯時急凍的狀態,辦公租賃空置率急速升高的現象目前有傾向趨緩的趨勢,加上目前有兩季的正去化量,惟目前國內經濟尚處於緩步復甦的狀態,總體環境仍應謹慎以對,租金未來的變化端賴下半年景氣的改變,預計可能有正負3%的變化。

 

§        由於具有捷運且較低的租金水準,內湖科學園區成為企業節省成本而進駐的理想區域,此外,南港軟體園區也擁有相同的優勢且大樓本身擁有較佳的設備,因此特別受到高科技產業的青睞。

 

§        值得注意的是目前市場上新供給,房東都傾向提供較佳的租約條件以吸引新承租戶進駐,我們的資料顯示租賃合約將在3年內陸續到期,累計可出租辦公空間約有190,000坪,其中約有25%的企業在租約到期後,偏好承租新完工的大樓

 

§        目前大多數企業對於增置辦公空間呈現謹慎的態度,此外為節省開支,原本平均租賃期約2(每期約3~5年),現在已拉長至3期以上,才會考慮搬遷以避免增加裝潢與租金的支出。跨國企業過去僅承租A級辦公以符合企業形象,但考慮租金的支出已有搬離市區的行動。

 

§       目前兩岸關係的持續鬆綁加上ECFA簽署的預期心態,中國企業來臺設立據點對於辦公空間的需求持續醞釀當中惟目前已來臺設立的中國企業多為航空公司,取其地利之便,均位於敦北商業區,預計新的中國企業對於A級辦公室的實際需求是緩慢的。

 

 

仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

臺北市A級辦公市場的租金景氣循環大約在5年左右,目前租金行情呈現下跌的趨勢,我們可以預期如果景氣持續轉好的情況下,租金可望微幅成長,但目前的情況依然是不明朗,加上企業節省租金的情況下,部分搬到生活機能與交通建設已改善的內湖與南港區域,對A級辦公市場造成相當的衝擊。

 

信義計畫區辦公市場是值得注意的,目前租約大多在去年年底已經完成,預計在本年下半年空置情況將會出現變化。鑑於2005年台北101推出,全體空置率接近15%,類似的情況在2009年再度發生在華新麗華與克緹國際大樓的釋出,因此,新光A12辦公大樓的供給釋出1萬坪,將有可能使信義計劃區的空置率推升至新高點。目前A級辦公室的需求是緩慢的,加上未來的供給增加,2010A級辦公市場將有可能是艱辛的一年。但以另一觀點來看,對潛在承租戶來說2010年會是協議租約的時機。