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仲量聯行2013年第三季A級辦公大樓市場報告


 

 

  • 本季辦公室租賃市場延續前一季趨緩走勢,主要因美國的QE政策對亞太經濟未來影響暫不明朗的情況、歐盟的經濟仍然處於衰退態勢下加上中國的產能過剩的因素之下,全球經濟於本季轉呈下滑,成長趨緩,國內外官方及預測智庫皆公佈第三季經濟氣候指數呈現下跌。雖本季整體辦公租賃市場去化整體去化量雖由上季的3,722坪增加至13,910坪,但其中約70%的面積為業主大量遷入新大樓自用空間及業主保留自用空間。

 

  • 今年前三季總去化量已達33,545坪,為近五年來同期間最高,其主要原因為總部化趨勢,在2013年第一及第三季分別有企業總部落成啟用,加上各季業主自用面積,其去化佔總去化量逾六成。

 

  • 本季總去化量扣除業主自用的部分後僅餘三成,主要為國內外企業租用中小型單位。相較於過去5年同期,本季去化雖仍維持於季節平均趨勢,但仲量聯行市場調查並已發現本季已有數家國外企業退租主要商業區的A級辦公大樓,搬遷到B級商辦或內湖、南港等近郊區域。本季空置率較上季微幅上升0.8個百分點來到11.1%。其增加的主因除部分企業搬離A辦外,另外並有台北文創大樓(松山文創園區)進入台北市的A級商辦供給。
 
  • 於當今景氣環境下,企業租戶仍於辦公空間租賃上較為謹慎保守,故多數企業仍維持原租約或於原大樓進行增租。因此,雖空置率仍維持於相對低點,本季大樓業主於租金調整上較為謹慎,整體租金表現維續平穩走勢,僅微幅上漲0.1%至新台幣每坪每月2,445元。
 
§  本季部分A級辦公室租戶基於當今整體經濟狀況及景氣前景,考量營運成本之下,搬遷至市郊如內湖及南港廠辦或租金較為便宜的B級辦公大樓。使工業廠辦的空置率於本季下修1.5個百分點達到7.9%。平均租金亦於需求增加的同時微幅上漲0.3%來到新台幣每坪每月1,317元。
 
§  台北文創大樓位於信義商業區外圍,本季納入信義區辦公室市場,增加逾12,000坪的空間供給,加上數家企業相繼減租或退租,本季空置率增加2.6個百分點來到16.5%。信義區本季整體去化量為5,868坪,其中主要企業租戶之一簽約進駐台北文創大樓,租用近2,200坪的面積。信義區本季整體A級辦公大樓租金則維持同於上季每坪每月新台幣2,774元的水準。
 
§  敦北商業區本季因跨國企業增租及大樓業主關係企業進駐的緣故,空置率連續四季下修,本季較上季下降1.6個百分點來到10.2%。於租金表現方面,空置率下修的大樓業主於本季持續調漲租金,使平均租金上漲0.5%至新台幣每坪每月2,266元,漲幅為四個商業區中最高並延續連續四季的成長。
 
§  本季敦南商業區的空置率因國內企業退租,且新租約僅為企業租用中小型坪數的緣故,空置率微幅增加0.2個百分點至5.8%,但仍為四個商業區中最低。本季在大樓業主微幅調漲租金的帶動下,整體租金表現較上季微幅增加0.1%達新台幣每坪每月2,449元。
 
  • 新租戶進駐租用中小型單位及業主自用帶動非核心商業區空置率持續下修,此外,非核心持續面臨老舊B辦大樓拆除、改裝為飯店或集團自用等因素(本季有沈家企業大樓租戶全數遷出/今年第一季有民生通商大樓租戶全數遷出/去年有台壽保南京大樓與民生建國大樓與國泰忠孝大樓租戶全數遷出/今年第四季會有和成大樓租戶全數遷出), 釋出逾15,000坪的空間。故企業租戶面臨搬遷,增加辦公室需求,帶動A級辦公室面積持續去化,導致非核心整體A辦空置率微幅下降,整體空置率下修0.6個百分點達6.0%,為連續三季的下降。在租金表現方面,本季因部分大樓因其設備較為老舊故欲加速空置單位的出租,進而微幅降低租金使本區租金下降0.3%達新台幣每坪每月1,924元,為2011年以來首次呈現跌幅。

2013Q3-1

 

 

未來趨勢
       
  • 國外經濟研究機構及國內經建會公布今年第三季全球及國內經濟均呈現下滑趨勢,因全球經濟復甦未見顯著進展、美國QE政策與聯邦政府預算縮減對未來經濟影響未明朗及中國大陸目前及今年上半年經濟評價不佳等因素,經濟學者認為全球及台灣經濟至六個月後始可望好轉。
 
  • 有部分企業進行總部大樓興建或出售資產再行租回等策略以達節省營運成本及資產活化的目的。總部化的策略除節省成本、統籌管理外,並有企業規劃除總部自用空間外,提供出租辦公空間以提升資產效益。今年截至本季大樓業主自建總部或自用的空間量已達約20,951坪,較去年同期成長189%
 
  • 於短期租金表現方面,在現今經濟情勢影響下,現有租戶多傾向維持現有租約或進行原租約增租,在新大樓相繼落成啟用,增加市場競爭,房東於租金調整上預計將趨於謹慎。中短期而言,預計在市場競爭及空置率相對偏低的影響之下,整體租金將維持平穩走勢。長期而言,在壽險業投資商辦解禁後,業主為滿足2.875%的最低投報率的規定,預計將緩慢提高租金,但受限於未來新供給或空置的面積增加,該租金上漲的動能可能會受到壓縮。
 
§  在大陸觀光人數限制放寬及服務貿易協定簽訂等效應下,今年一至八月大陸地區來台旅客已達190萬人次,相較去年同期成長12%。未來如果服貿協議開放後,此可望逐漸吸引陸資服務業進駐台灣,可望增加未來的辦公室需求。
 
  • 台北商辦市場預計在2013年總計將有逾63,000坪的新供給,在當今景氣情勢下,有限的辦公空間需求及租金成長動能將促使大樓業主調整資產運用策略。企業集團紛紛觀察到陸客觀光商機成形,繼國泰陸續改建商辦大樓至飯店後,本季亦有旅館集團租用台北都會商圈新大樓作為旅館使用。此亦為首次旅館業租用新大樓作為平價旅館,以往則多將新建物出租予五星級觀光飯店集團。
 
仲量聯行協理林大喬表示:
綜觀本季亞太主要城市,空置率除台北因有新供給進入供給導致空置率微幅上升外,其他城市均呈現微幅將低的走勢,降幅在0.30.9個百分點間。在租金方面,亞太地區主要城市在本季大致維持平穩,波動幅度多在加減1%上下,惟東京本季因部分業主降租求租,導致整體租金下降約4%;上海則因連兩季空置率降低,業主提高租金導致整體租金上漲2.1%,為本季上漲最多的亞太城市。整體亞太租賃活動呈現趨緩,去化量除台北、東京及首爾呈現增加外,其他如新加坡、香港、上海、北京等,去化量皆於本季皆呈現減少。受當今景氣環境影響,企業多數趨於保守,租賃活動持緩,本季亞太各區除東京外,其他大部分城市均有企業租戶逐漸往主要商業區邊緣或市郊搬遷的現象。
 
在台北辦公租賃市場方面,回顧我們於今年前二季預估今年租金將可望成長2%5%,截至第三季為止,台北市整體租金已較去年底成長2.3%,主要原因為大部分租戶維持原租約的情況下,部分大樓業主在大樓低空置率情況下調高租金所致。但預計目前因全球整體經濟暫不明朗,預計全年整體租金將較2012年成長約3.0%
 
此外,上半年我們所預估的新捷運路線及大陸觀光客來台限制鬆綁等市場利多,對台北辦公室市場均帶來成長的動能。依仲量聯行市場調查發現,近期啟用的捷運聯開辦公大樓如捷五、捷九及交六等大樓皆已接近滿租。大陸觀光客並較去年同期成長逾一成,觀光產業的成長及旅館相對辦公室較高的投報率(4-5%)亦於近年來吸引許多業主投入旅館改建或將大樓出租予旅館業,如位於國壽的台北市忠孝大樓、敦南銀星及民生東路的民生通商大樓等,中租集團也計畫跟進,在北部及中部投資商務型旅館跨足觀光事業。長期而言,在相對較高報酬率的情況下,新舊大樓改為旅館的趨勢預估仍會持續一陣子。

投資市場
 
§  2013年第三季商用不動產交易量新台幣215億元上季增加約35%與去年同季相比減少近61%。其主要原因除目前全球大環境經濟前景不明朗,故潛在投資人大多採取保守觀望的態度外,金管會於九月中旬才開放國內保險業投資商業不動產,資金充沛的保險業者本季活動大致仍受限於法令管制規範,交易量因而縮減。此外,仲量聯行本季市場調查發現投資市場承續上半年趨勢,多筆交易為企業為減少貸款負擔、活化持有資產,進而出售資產增加營運資金。
 
  • 交易標的物方面,在景氣及保險公司禁買等多重因素下,以往成交量相當可觀的辦公室產品,延續上季,本季度僅貢獻總成交量8%。取而代之的是廠房廠辦,成交量佔本季市場總交易金額近半,達46%,其中不乏見企業購置自用。工業生產用地與辦公空間的需求熱度持續不減,部分企業亦於此時出售其閒置資產,以增加現金流,在不乏供給及需求的情況下,廠房廠辦市場活動相對熱絡。
§  此外,投資人看中在政府不斷祭出各項觀光推廣政策下,觀光旅遊產業已然為台灣注入一股經濟動能,且不侷限於北部地區,本季因此持續觀察到中南部地區零售不動產的交易活動。部分企業亦由以往取得物業資產作辦公室出租轉向改建作為旅館用途。台北市辦公室租金成長相對緩慢,倘若改建為旅館,租金收益可望大幅增加。本季有新加坡業者在北市西區購地,該筆交易創下臺北市土地交易新紀錄,每坪逾1,150萬元,預計和國外旅館業者合作開發商務旅館。顯示外資對臺灣未來觀光市場相當看好。
 
§  在金管會針對壽險業購置商辦大樓最低租金報酬率2.875%的規定下,投資方除持續評估合適商業不動產標的外,亦可望轉向地上權或其他方式的開發案。展望第四季,數筆指標型的標售案及地上權案如:內湖精英大樓、A25地上權、台北學苑等,皆備受潛在投資人注目。預期在保險業禁令介入投資市場近一年來所累積的資金,隨著法規鬆綁之後,將能大舉活絡不動產買賣活動,提升交易量,告別前三季的低檔。
 
§  隨著政策開放,兩岸觀光交流與經貿往來緊密頻繁,來台旅客呈現逐年成長。第三波陸客赴台自由行於第三季共啟動了13個試點城市,截至目前,開放陸客自由行的城市數目已達26個,設籍人口達2億。依據官方最新統計顯示,今年截至8月,大陸人士赴台旅遊人次已較2012年全年總人次成長逾一成,增長速度驚人。預計投資人將由過往大多投資商辦逐漸轉移焦點至零售或飯店不動產的取得或開發。
 
仲量聯行總經理趙正義表示:
整體而言,今年下半年商辦租賃市場將持續呈緩慢復甦的格局,在豐沛資金以及政策解禁下,投資市場將逐漸回溫,預估第四季商業不動產投資成交金額約在300億到400億左右,全年交易金額仍可望達到1,000億左右的規模。在ECFA及服貿協定逐步施行後,大陸企業來臺及台灣企業赴陸投資都將日趨熱絡,大陸對台讓利效果將陸續顯現,兩岸合作將成為台灣經濟發展及不動產成長的主要動能。