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仲量聯行2013年第二季A級辦公大樓市場報告


 

  • 全球經濟成長趨緩,加上美國QE退場對亞太經濟體影響暫不明朗,行政院主計公布第一季的經濟成長率低於預期,在當今經濟情勢下,企業租戶於租賃規劃及搬遷決定仍多數持觀望保守的態度。本季整體辦公租賃市場去化呈現趨緩,整體去化量由上季約16,000坪下降至3,722坪。主要為上季新大樓業主大量遷入自用空間造成去化量高於一般第一季的平均量;回復緩和後,本季去化空間大多為跨國壽險業租用大面積辦公空間,其他則為國內外企業租用中小坪數辦公空間及業主自用,空置率較上季微幅下降0.71個百分點來到10.29%
 
  • 在目前經濟環境加上新增供給的大樓普遍租金開價偏高的情況下,大多企業租戶傾向維持原租約,普遍空置率偏低。本季租金整體表現維續平穩走勢,僅微幅上漲0.45%至新台幣每坪每月2,444元,主要因部分空置率較低的業主提高租金。
 
  • 本季仲量聯行市場調查顯示,部分原先A級辦公室的租戶因營運成本考量,選擇搬遷至市郊如內湖、新北市等租金較為便宜的辦公大樓。此外,許多企業租戶並逐漸轉向租金較為便宜的B級或市郊商辦,導致B級辦公室市場空置率較2012 Q4微幅下降0.56個百分點來到7.10%。目前整體主要商業區的B級辦公室平均租金於本季來到新台幣每坪每月1,741元。
§  本季信義計畫區於業主釋出原先預留的自用空間及國內外企業租戶承租中小坪數辦公空間的原因下,空置率於2Q13微幅上升0.1%13.9%,去化量為 -105坪。雖然空置微幅增加,倘若將新辦公空間供給分開計算,信義計畫區原有大樓的空置率僅為9.85%,故在空置率普遍偏低,加上本季並有少數業主於租戶續約時微幅調漲租金,因此租金些微上漲0.1%至新台幣每坪每月2,774元。
 
§  敦北商業區本季租賃活動多為國內企業承租中小型辦公室,空置率持續下修0.8%11.8%。承續上一季趨勢,空置率下修的大樓業主於本季仍微幅調漲租金,故平均租金於本季上漲至新台幣每坪每月2,255元,漲幅0.5%
 
§  本季敦南商業區的空置率仍維持為四個商業區中最低的,雖然沒有大量的新租約,但在跨國企業增租及大樓業主自用的帶動下,空置率持續下修1.1個百分點至5.6%,為2009年以來的新低點。同時也因空置率維持低檔,大樓業主調漲續約租金,本季租金較上季微幅增加1.2%達新台幣每坪每月2,447元。
 
  • 非核心商業區空置率持續下修,主要為本國及跨國企業簽訂新租約,其中跨國保險業者承租逾兩千坪面積,使整體空置率下修1.6個百分點達6.6%,降幅為四個商業區中最大。租金表現方面,因本區新大樓的成交租金高於周邊租金水準,帶動整體租金些微上升0.5%達新台幣每坪每月1,930元,為2010年來新高點。

13Q2-1 

未來趨勢
       
  • 在全球經濟持續低迷,再受到歐債引發的後續蕭條、美國貨幣寬鬆宣布退場及全球需求疲弱,造成中國大陸製造業持續萎縮等因素,國內外經濟智庫及金融機構紛紛下修對今年經濟成長數字,多數企業於預算規劃上仍採取保守謹慎的態度,部分企業甚至為降低成本,採取裁員縮編、搬遷、出售資產等策略。在辦公室租賃方面,在考量當前景氣、搬遷及裝潢費用及新供給大樓開價偏高的狀況下,預計現有租戶將傾向維持原租約,A級商辦市場普遍仍將由空置率偏低的現有大樓主導。

 

  • 觀察今年上半年的去化較去年同期增加約8,000坪,達到19,044坪,實已超越去年度全年去化總量(11,775);惟今年上半年去化量其中約五成為業主自用,若剔除自用部分,上半年新租約及增租狀況相較比2012年同期減緩。預期今年下半年仍有一至二棟新供給將進入A級商辦市場,其中一處將為全數業主自用,預計今年去化量將持續增加。 

 

  • 於短期租金表現方面,在現有租戶維持原租約或續約,加上新大樓普遍租金開價高於市場水準,租戶在預算考量上仍將以既有大樓為主,此將造成空置率持續偏低,預計大樓業主將持續微幅調整租金,整體租金將出現平穩或微幅上揚的走勢。

 13Q2-2

  • 本季在A級商辦市場,我們觀察到本季已有A級商辦租戶往內湖、新北市等非主流商業區搬遷。在臺北都會地區捷運路網陸續開通等效益下,沿線周邊及市郊區域的B級或其他等級辦公室將陸續受到尋找便宜租金的企業青睞。

 

  • 在未來需求面,依經濟部投審會今年一至五月的統計顯示,陸資來台投資件數已達56件,投資金額逾21億美元。在政府對於兩岸經貿開放的持續努力及兩岸服務貿易協定簽署後,預計未來陸資將為臺北商辦帶來成長的動能。我們近來也觀察到大陸金融服務等產業規畫來台設置營業據點,並開始詢問辦公空間。 
仲量聯行協理林大喬表示
臺北與亞太其他主要城市相較,整體市場狀況相當類似,去化量除上海及北京呈現增加外,其他如新加坡、香港、首爾、東京等,去化量皆於本季呈現下跌。在在目前全球景氣低迷的狀態下,企業多數趨於保守觀望,亞太區整體空置率於本季維持平穩,租賃活動相較緩和。整體亞太區租賃趨勢與臺北相當類似,中心商業區的租戶多數選擇中小坪數的辦公空間,租金預算較少的企業則逐漸往租金較便宜的非核心商業區遷移。在租金方面,亞太地區主要城市在本季大致維持平穩,波動幅度多在加減1%上下。值得一提的是許多金融服務業在本季紛紛有增租的規劃,在香港及臺北皆已觀察到部分跨國金融機構詢問A級辦公空間或進行增租的狀況。
 
在國內市場方面,因全球經濟景氣緣故,預估短期內企業租戶將維持原有租約,但在長期來說部分跨國企業預計在租賃規劃上將會考量規模經濟,以節省租金成本為原則,將多部門統整到單一大樓進行集中,在租賃條件協商與後續管理上更能達到更大效益。此外,近期金管會擬定開放壽險業投資商用不動產,其針對最低租金投報率提高至2.875%,預期未來辦公大樓業主為滿足該規定,將提高租金以符合規定,此將帶動整體租金水準上漲的動能。
 
投資市場
 
§  2013年第二季商用不動產交易量將近新台幣160億元上季減少37%與去年同季相較亦減少約47%。其主要原因除目前全球景氣低迷及前景不明朗外,加上臺灣金管會並未全面開放國內壽險業購買商業不動產,故潛在投資人大多採取保守觀望的態度外,資金充沛的壽險業者亦未能進入市場,交易量因而縮減。此外,仲量聯行本季市場調查並發現投資市場承續上季趨勢,有許多筆交易為企業為減少貸款負擔、活化持有資產,進而出售資產增加營運資金。
 
§  在交易標的物方面,以往都有30%-50%成交量的辦公室,在景氣及壽險公司禁買等多重因素下,本季僅佔市場交易量11.1%。取而代之的是零售及廠辦空間,成交量各佔本季市場35.8% 41.4%。此外,值得注意的是本季旅館交易量亦達約11.7%,為近一年來最高。本季交易的零售及旅館標的物多分布於北、中、南臺灣主要都會區精華地段;在政府近來不斷在陸資開放解禁、提高大陸觀光客來台人數上限及積極推動臺灣觀光的努力下,投資人紛紛由辦公不動產逐漸轉移投資於零售及旅館建物。

 13Q2-3

§  本季數個指標個案中,值得注意的是,信義計畫區出現近年來罕見的單戶商辦買賣交易,突破單坪成交價歷史新高。雖為個案,但顯示信義計畫區發展潛力持續有來自投資方高度關注。此外,今年上半年已相繼有陸資來臺投資觀光旅館及購置商用不動產;本季中國中央企業首度取得並進駐敦南商業區辦公室,成為第一個插旗臺灣首都商業不動產的央企。

 

§  另外,針對壽險業者管制規範部分,財政部在今年六月底公布開放允許原先壽險業無法經營非保險相關事業的部分;未來壽險業可委託其他業者,透過訂定或承租契約的方式,將營運責任委由受託者來參與後續營運責任。除開放保險業者得以參與促參案外,金管會並於6月初表示壽險業亦可以轉投資保險相關事業方式,投入長期照護事業。
 
§  兩岸觀光及經貿往來漸趨頻繁緊密,今年1~5月陸客來台觀光人數累計達近120萬人,較去年同期增加約12.4%;加上兩岸服務貿易協定於621日完成簽署,此將開放包含金融及非金融的服務業類別共約60個種類,未來在ECFA相繼落實,大陸資金來臺投資預期將逐漸熱絡,兩岸經貿關係將邁向下一個里程碑。預計未來兩岸服務業合作勢必對臺灣不動產市場的成長產生助益。
 
仲量聯行總經理趙正義表示:
整體而言今年的商辦市場將呈緩慢復甦的格局,在租賃市場微幅成長、資金豐沛、及政策限縮的情況下,台北商辦市場的投資報酬率已日趨合理,尤其兩岸簽署〝服貿錠後,將使得台北商辦呈現〝健康的市場,尤其在金融、觀光、醫療、零售及銀髮養生等產業,可望有更多兩岸合作的契機,對於台灣的經濟發展與不動產市場健全發展都會有正面的助益。
 
-完-