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仲量聯行2009年第四季A級辦公大樓市場報告


仲量聯行2009年第四季A級辦公大樓市場報告

  • 09年第四季整體空置率一反先前持續上升的走勢,從09年第三季16.9% 下滑到16.1% ,主要的原因除了本季沒有新的供給之外,市場出現今年以來第一次正去化,此也支撐了前三季急速的下滑所造成的空置率。
  • 如我們之前提到正去化量,2009年連續三季出現承租戶退租的面積大於承租面積,但本季正去化量約4,150坪。今年整體的負去化量累積來到21,000坪。雖然市場出現超乎預期的需求量,但是2009年對A級辦公室租賃市場來說仍是很辛苦的一年。
  • 平均租金下滑2%來到每坪每月2,371元。本季的租金下修,主要來自信義計劃區4%的跌幅,這造成了平均租金較去年同期下降7.9%。
  • 信義計劃區的租金下修部分原因來自因為超過20%的區域空置率,但本季空置降低約2.1%,大部份的去化來自承租戶開始搬進近期完工的華新麗華大樓。
  • 相較於去年,台北A級辦公大樓租金只下滑了7.9%。此數據也再次說明,台灣地區的房東在本次金融風暴中受到的衝擊較亞太區其他國家相對輕微。
  • 值得一提的是,2009年不僅面臨辦公室面積的需求緊縮,同時有將近40,000坪的新供給釋出,而過去三年卻僅有每年12,400坪。舉例來看,以台北101大樓53,800坪的辦公室空間釋出時,就造成當時辦公室租賃市場的一陣低迷。

2009年第四季台北A級辦公大樓市場主要指標:

 
A級辦公大樓有效租金 (新台幣/坪/月)
與前一季比較
A級辦公大樓空置率
與前一季比較
信義計劃區
$2666
-4.0%
21.6%
-2.1 ppt
敦北商業區
$2,275
-1.1%
7.3%
-0.4 ppt
敦南商業區
$2,322
Flat
13.9%
-0.6 ppt
非核心商業區
$1,964
-0.3%
14.9%
+1.1 ppt
台北市
$2,371
-2.0%
16.1%
-0.8 ppt

未來趨勢:

  • 不幸地,市場上並沒有太多令人振奮的消息,但就現在的狀況而言,我們仍可看出一些好的跡象,已經持續飆高的空置率開始不再繼續上揚,並且開始穩定下來了。也因為如此,雖然本季4,150坪的去化量比市場上最景
    氣時的去化量少了超過2萬坪,但是對於整體市場而言卻是很好的指       標。因為多數的去化是發生在最需要空置率下降的信義區。
  • 市區及市郊區的租金差價逐間擴大,企業為了節省成本而搬遷到內湖科學園區或其他市郊區域的趨勢還是繼續發酵。市郊區域的交通及生活機能逐漸完善,其中捷運文湖線的營運狀況也逐漸穩定下來。舉例來說,近期某家外商IT公司及本土知名旅遊產業公司簽訂合計約7,000坪的面積,將在明年中前搬遷至市郊區。
  • 華新麗華大樓的去化在Q4 2009年的信義區以及台北市去化量中佔了很大的比例,根據我們的紀錄顯示在該棟大樓的1.5萬坪的空置面積中,約有5,000坪在近期有承租戶進駐。約在2年前,有另一棟位於華新麗華大樓的對街且規模相似由統一集團興建的統一國際大樓,也曾有類似的招租盛況,由此看來,市場對於較新的信義區大樓的需求量仍在,包括台北101的空置率在Q4 2009 也有所下修。
  • 信義計畫區取多承租戶的現有租約即將陸續到期並開始洽談續約,故信義區的租金面臨下修壓力。2005年時,在台北101辦公樓釋出時,一些信義區的屋主被迫調降租金以吸引承租戶進駐。顯然沒有人料到會有這樣規模的不景氣發生,所以當時降租的房東們認為租金可以在這一次的續約中補漲。
  • 然而,許多承租戶因為面臨租金驟升而變得裹足不前,有些甚至達到40%的漲幅,所幸雙方也會同時做出妥協,但這樣有趣的租金變化,並不適用於新的潛在承租戶。但是對於新的承租戶而言,因為沒有較低的成交租金當成比較基準,也因此不會認為目前的租金成本過高。
  • 與市況較好的幾年不同,有些承租戶提早與房東進行續約談判,以期望利用目前低迷的市場景氣談判未來五年的租約,得以享受較優惠的租賃條件,此一趨勢已經出現在許多已經或將近滿租的大樓當中。
  • 由於兩岸關係持續的正向發展,使得房東不願意將租金調降以反應台北辦公室市場的基本供需的租金水準。一般認為,當空置率由7%增加至17%時,則租金應下修至少8%,可是台北市卻與一般預期表現不同。

辦公大樓租賃市場未來展望:

  • 以新供給而言,2010 的新供給對於房東的壓力與傷害並不會和2009一樣,但是還是有兩棟新大樓將釋出。台北金融中心 – 位於南京與敦化交叉口,新光A12大樓位於信義計劃區將總共釋出21,000坪到A級辦公室市場上。
  • 對於出租方來說,這兩棟新釋出的大樓若成功的預租,將可抵銷對於租金調整的不利因素。另一個有利因素則是這兩棟大樓有相當的空間將由業主保留自用,這也相對減少了釋出至市場上的租賃面積,因此,實際會影響到市場的面積約為21,000坪的二分之一。另一方面來說,因為企業承租戶持續的搬遷從市區移出,加上新供給將有相當的機會使得整體空置率達到20%
  • 我們預測企業承租戶搬遷至郊區將於2010年持續進行,主要由於員工對於通勤往返至這些地區的態度已逐漸轉變,而且這些區域的生活機能改善許多。過去,員工會住在郊區通勤至市中心商業區工作,但不會住在市中心商業區但通勤至郊區工作。現在,由於捷運的通車以及新商業中心在郊區(如內湖及南港)的形成,這樣的生活模式已開始轉變中。總結來說,我們預估將有25,000~35,000坪的辦公空間需求將由市中心商業區轉移至郊區。
  • 接續外商銀行的積極擴點,本國銀行也開始找尋市中心的分行據點;這使得市中心的好區位的物件增加許多競爭性。在2009年,匯豐銀行及渣打銀行堪稱是兩間最積極的擴點的外商銀行。然而由於零售業買氣增加,這將會導致今年預期有將近30家銀行分行會針對這些好區位而競爭。

仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

我們很高興經濟情況似乎迅速好轉,同時也對辦公室市場抱持審慎樂觀的態度。即使目前我們對陸資來台設立辦公室量體持保守態度,但是我們也認為隨著經濟的成長,陸資將逐漸增加其影響力。

辦公室市場約略在經濟復甦後的二季後開始反應,也就是說,如果經濟在2009年第四季開始成長,我們應該可以預期在2010年中看到辦公室市場的復甦。但是,辦公室市場復甦的速度在某種程度上會被2009年尚未去化的大量供給拖慢。

我們鼓勵承租戶提早與房東洽談續約,因為目前的市場狀況提供了絶佳的議價機會。依照經濟景氣的循環規則,在未來幾年不太可能看到另一次的衰退;有鑑於此,承租戶應該儘快利用目前的好時機簽定續租合約。