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台北

仲量聯行2013年第一季A級辦公大樓市場報告


 

台北, 1024月8
 
  • 本季雖然歐盟債務危機未完全解除、中國及美國經濟緩慢復甦的不確定性等因素影響全球消費能力下,但國外智庫及國內央行均預測台灣經濟將於今年逐漸回穩。同時,國內央行於考量當今經濟環境,於328日宣布將延續七季來的低利環境,將重貼現率維持在1.875%
 
  • 因此,儘管國際預測機構及國內政府對2013年經濟發展呈現些微樂觀,但企業租戶於短中程的租賃規劃上仍較為審慎。辦公租賃市場承續上一季趨緩的走勢,本季新租約多數僅為跨國及國內企業租用中小坪數辦公空間。
 
  • 本季因於信義計畫區及非核心商業區共有兩座大樓啟用,但兩棟建物皆有部分為自用,空置率較上季微增0.7%11.0%。去化量本季由負轉正達約16,000坪,其中逾9,300為業主保留或自用空間。
 
  • 整體平均租金方面,本季較前季上漲約1.8%至新台幣每坪每月2,433元,主要因部分空置率較低的業主提高租金,此外,新增供給的大樓業主租金開價偏高,順勢帶動市場租金水準。
 
  • 然而,多數的企業對於未來景氣的看法保守,因此傾向不增加太多租金的支出,因此部分企業紛紛開始詢問南港、內湖或主要商業區周邊的B級辦公室。
 
  • 由於信義計畫區於本季有新大樓的啟用,空置率在連續3季的下修後,本季1Q13上升2.8%13.8%,本季去化量達8,462坪,其中7,000坪為業主自用,其餘則為部分跨國企業增租中小坪數空間。本季因部分空置率偏低的業主調漲租金,因此租金上漲2.5%來到新台幣每坪每月2,771
 
  • 本季敦北商業區租賃活動趨緩,仍有部分中小型的國內外企業租戶進駐,空置率持續微幅下修0.4%12.5%。與信義區相似,空置率持續下修的業主於本季微幅調漲租金,故平均租金於本季上漲至新台幣每坪每月2,243元,漲幅為1.0%
 
§  敦南商業區的空置率維持為四個商業區最低,持續吸引跨國企業租戶進駐,加上業主自用辦公室,空置率再度下降1.8個百分點至6.7%,為2011年後的最低點。同時也因空置率維持低檔,某業主調漲續約租金,本季租金較上季微幅增加0.3%達新台幣每坪每月2,418元。
 

 

  • 本季非核心商業區空置率持續下修,受惠本國及跨國企業及機關團體去化與業主自用,空置率下修0.4個百分點達8.2%。本商業區空置率大幅下修的大樓業主於本季調漲租金,使其上升2.0%達新台幣每坪每月1,921元,為3年來的新高點。

PR-2013Q1

 

 

未來趨勢:
       
  • 在今年經濟緩步復甦,企業於搬遷決定上仍屬保守謹慎,在市場上空置率普遍偏低,部分房東於近滿租時,調高租金;加上新增供給的大樓提高租金開價的帶動下,我們預測今年度全年租金將可望成長2%-5%
 
  • 台北市目前仍有許多辦公大樓屋齡偏高,在都會交通建設網絡陸續擴充、新供給紛紛進入市場,且部分市郊及非核心商業區大樓以較便宜的租金及高品質等利多條件持續吸引租戶下,現有業主因恐租戶流失,未來高齡建物勢必面臨改建、重新開發、都市更新等過程。觀察近年來國泰金星、銀星大樓,富士全祿大樓、民生通商大樓等商辦的相繼停用、拆除、改建或擬辦都市更新,原有租戶搬遷至鄰近商業區或市郊的辦公大樓,使得近期敦北、非核心及市郊等AB級辦公市場空置率趨於穩定甚至持續下降。預期未來若景氣逐漸回溫,辦公空間需求持續增加,更多業主將陸續改建更新老舊大樓,現有租戶搬遷將持續帶動辦公空間去化及租金成長的動能。
 
  • 台北市郊近年陸續有新辦公供給釋出,但在目前經濟成長趨緩的狀態下,我們已觀察到有節省租金成本考量或資金壓力的企業陸續詢問市郊辦公市場狀況。交通便利及生活機能便利的地點將持續受到企業租戶的青睞。
 
 
  • 台灣經濟預測將於今年逐漸回穩,依經濟部投審會統計,外資來台投資並較去年同期成長一倍;1-2月間陸資來台投資件數並達到20件,進出口貿易亦呈正向走勢。此外,依仲量聯行本季市場調查顯示,部分外資企業及陸資金融機構皆有增租情形,我們預估此將有助於台北辦公市場需求的成長,本年度租金將有機會獲得成長的動能。
 
  • 財政部於本季辦理活化國有土地,積極辦理招商,於第一季已首先釋出台北市信義區A25市有地、財訓所地上權、彰南產業園區、新北市板橋區民權段都市更新等重大開發案,今年首季促參已成功簽約達6億元。此外,經濟部並預估於民國105年底前積極辦理「油、糖、水、電」等國營事業配合都更積極辦理資產活化。部分台北市都會精華區開發案將可望增加辦公及零售供給,並提高其品質進而帶動租金成長。
 
  • 交通部除預計今年來台大陸觀光客將突破300萬人次,更於1Q13公佈放寬陸客來台人數限制,由現行的旅行團客每日4千人調高到5千人次,自由行的陸客也將由原本的1千人次增加至2千人,預計於41日正式實施。加上今年有陸資首度跨足投資台灣觀光旅遊業,以新台幣18億元投資金門觀光旅館,並已獲得經濟部投審會核准。此可望提高陸資來台投資意願,進而促進辦公及零售市場成長。此外,大陸觀光客帶動國內觀光產業迅速成長,順勢吸引國內不動產業主將原有的辦公大樓改建為觀光飯店,此將可望成為企業團購置不動產後將其出租外的另一個選擇。
 
仲量聯行協理林大喬表示:
亞太整體市場狀況於本季維持4Q12的走勢,整體租賃市場活動仍處相較緩和的狀態,企業租戶仍維持保守觀望,雖然許多跨國企業目前已有增租的計畫,但決策期間拉長,觀察景氣動態。在主要亞太市場如:香港、新加坡,本季大多為小型租戶租用中心商業區的辦公空間,大面積的新簽租約則多為租戶由主要商業區搬遷至租金較為便宜的非核心區域。在租金方面,亞太地區主要城市在本季大致維持平穩或微幅上漲,但中國主要城市如北京、上海、香港,租金皆為下跌走勢。尤其是北京為本季亞太地區租金下修最多的城市,降幅約近4%,主要為中心商業區辦公空間需求下降,許多租戶目前有減租或退租的計畫,所以房東於租約協商時,給予相當大的的彈性。
 
在國內方面,展望未來一至兩年,辦公市場租金仍有上漲的可能,主要原因為短期的未來將有數家本土銀行新總部大樓完工自用,且所釋出的出租面積有限,加上現有部分大樓空置率已經偏低,預期部分業主將順勢提高租金。未來台北市A級辦公室整體租金可能有上漲趨勢,去化量並將趨於穩定,空置率在2015年底前可望持續偏低。辦公市場未來表現仍將取決於整體經濟發展,就目前景氣仍於逐漸回穩的狀況而言,企業租戶在租賃預算上將維持保守謹慎的態度,並傾向維持現有租約。市郊租金較低及交通便利的新大樓將可望持續吸引本土或預算壓力較大的企業租戶進駐。
 
投資市場:
 
§  本季商用不動產交易量達新台幣254億元較去年底微幅下降8.8%,而觀察近三年第一個季期的市場交易表現,本季恢復前年水準,較去年同期僅46.7億元的成交量,大幅成長達444.2%。去年底在金管會尚未提出金八條之前,壽險業者依舊是市場上活躍的投資方,帶動投資交易量活絡成長。反觀今年第一季,受限於政策管制,壽險業者幾乎沒有活動。
 
§  本季市場上較多見公司企業購置辦公室或工業廠辦自用,佔總成交金額約42%,其中更以科技業最多,顯示在景氣回溫及政策鼓勵下,企業為增加產能,對自用型不動產有相當需求;兩筆分別由外資地產公司與國內地產商收購之市中心商業區辦公大樓部分,佔本季總成交金額約45.3%。由不動產類型來看,相較去年多元化發展,本季以辦公室與廠房/廠辦為主,其中仍然以辦公室類型為大宗,交易量達總成交金額近58.5%
 
§  本季土地交易總金額超過商用不動產,達307億,市場延續去年熱度,土地需求仍在高點。開發商持續買進土地,仍為市場上主要買家。依標的座落位置來看,41%的成交量來自北北基地區,其餘地區則共佔近59%的交易表現。
 
§  此外,值得注意的是,隨著兩岸觀光經濟往來漸趨開放,大陸資金來台投資意願始終備受關注,近期以金門開發投資項目最受矚目。看好陸客自由行為金門帶來旅遊人潮與商機,大陸民間企業密集考察且已有實際投資觀光事業個案,我們預期此波開發項目的成果將影響未來陸資考量台灣投資標的決策。
 
仲量聯行總經理趙正義表示:
展望今年,全球熱錢將持續湧現,但經濟環境仍有諸多變數,收益相對穩定的不動產,將吸引更多投資人的資金配置。壽險業者為了適當配置手中豐沛資金, 積極爭取能夠重新投入國內不動產投資,與金管會協商討論自律規範;而針對壽險業者海外投資管理辦法,產官雙方近期亦展開對談,金管會可望通過鬆綁相關事項與配套措施。
 
此外,根據目前市場上地上權土地招標表現且民間洽詢踴躍,顯示投資人對於坐落優質區位的土地仍有高度興趣。整體來看,對於資金活化、經濟效益提升與投資風險分散,均有相當助益;對於國內金融市場的多元化與健全發展亦能注入活水。
 

 

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