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Taipei

仲量聯行2012年第四季商辦市場報告暨2013年展望


 

台北, 10218 - 2012年台灣因持續受到歐債危機、美國景氣復甦的不確定性及中國經濟遲緩等外在經濟因素影響下,經濟增長持續在第四季減緩。受此波影響最大的為金融及科技產業,多數企業對未來經濟前景採保守觀望的態度,並有部分已開始進行裁員縮編,進而影響辦公室市場需求。本季辦公市場整體空置率在連續七季的下降後,較前季上升0.2% 10.27%,去化量並由上季的782坪下降至負1074坪,較前季下降237.34%。此外,企業搬離A級商辦公至租金較為便宜的區域或是自有的辦公空間也是去化大幅減少的主要原因。於租金方面,由於目前低空置率的大樓占整體市場多數,在本季尚未有新增供給及部分空置率偏低的大樓業主提高租金的帶動下,整體租金較上季微幅上漲0.2%,由每坪每月新臺幣2,387元增加至2,391元。
 
 
  • 本季信義計畫區由於新設立或搬遷入中小型跨國企業的新租約,加上既有租戶增租及國內金融機構將總行搬遷至信義區的情況下,本季的空置率較前季微幅下降0.1%10.99%,呈現連續8季的下跌。在空間持續去化及本季未有新供給釋出的情況下,空置率較低的大樓業主些微調高租金致使平均租金較上季微幅上漲0.1%,達新台幣每坪每月2,703元。
 
  • 敦北商業區在部分空置率較高的大樓業主降低租金促租及部分大樓改善翻修等誘因下,吸引中小型跨國及本土企業進駐,加上現有租戶續租,本季的空置率在連續三季上升後,於第四季些微下修0.2%來到12.88%,去化率並在連三季負值後,本季上升至159坪,較上季成長133.5%,為本季空置率下修及去化增加最大的商業區。與信義區的狀況類似,於部分空置率低於兩成的大樓業主提高續租租金後,本季敦北平均租金微幅上升0.6%達新台幣每坪每月2,222元。
 
  • 敦化南路商業區本季因部分國內企業遷出,致使本區空置率微幅增加了約0.3%8.53%,惟空置率仍維持為四處商業區中最低的。然而,在空置率偏低的大樓業主提高租金後,本季平均租金仍較上季微幅增加0.3%,每月每坪來到新台幣2,412元。

 

  • 非核心商業區本季因某國內金融機構搬遷總行至信義區,釋放出千餘坪的面積,使得空置率較上季上升1%來到8.60%,為四區中上升最多的區域,結束自2009年來連續三年的下降。租金方面,在現時景氣低迷,企業持續尋找租金較為經濟的狀況下,房東未調整租金,租金仍維持新台幣每坪每月1,883元。

 

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未來趨勢:
 
  • 信義計畫區因地理位置及商業機能極佳,持續受到跨國與金融產業的青睞,本季去化持續微幅成長。於明年度第一季預計將有遠雄企業的總部大樓完工啟用,該企業將由目前亦位於信義區的辦公大樓搬遷至新總部,釋出的舊址大樓及部分新總部釋出的出租空間已持續有潛在租戶詢問,顯示信義區仍為部份企業考量設址的首要區位。至於租金方面,因政府近期宣布將擴大辦理第四波陸資來台,加上新增供給的大樓業主提高租金開價,預估明年度隨著景氣觸底反彈,未來租金將呈穩定上揚趨勢,總體租金預計將有2%5%的成長空間。
 
  • 交通部預計明年於松山機場啟動的「民航關聯產業廊帶」計畫,將以BOT的方式邀民間投200400億元興建購物中心、會展中心、機場旅館等設施,並規劃於未來兩年內開始規劃及招商興建,此將為敦北商業區的去化及租金表現帶入正面成長的利多條件。
 
  • 非核心商業區預計於明年度(2013)有四處新大樓完工,將釋出約32,000坪的出租空間,雖然供給大量增加,但相較於其他商業區偏低的租金,預估持續吸引尋找租金較為經濟的企業。再者,於未來兩年將預計有信義、松山、新莊、機場等捷運線陸續完工通車,在交通更為便捷,吸引人潮進駐,促進沿線地區繁榮等利多條件下,非核心地區的去化及租金表現將可望正面成長。

 

  • 去年度(2012)除外在經濟因素影響外,部分國內政府祭出的政策,預估未來也將對整體辦公市場產生影響。例如提高壽險業購置商用不動產的租金年收益率至2.875%,將引導壽險業主提高租金以達法令標準,平均租金水準將隨之提升。此外,隨著兩岸經貿合作交流等相關協議的洽簽,陸資陸續來台設點,加上政府加速推動公共建設;預估長期將吸引更多跨國企業進駐,帶動對辦公空間的需求,並將有助於租金水準及辦公大樓品質的提升。

 

  • 近來因捷運東門站啟用及陸續將有信義線及松山線通車的效應影響下,仲量聯行的市場調查發現本季B級辦公室去化狀況持續改善,空置率持續收斂。尤其位於捷運路網周邊新啟用的大樓,縱算非屬A級商辦,在公開招租即達七至八成的出租率,主要吸引尋找租金預算較低的國內中小型產業或機關。
 
仲量聯行資深協理林大喬表示:
仲量聯行本季租賃市場調查顯示2012第四季呈現與上季相似的趨勢。台北市租賃市場活動相對減少,租金亦僅呈現微幅波動。企業租戶於目前景氣環境下,雖多持觀望態度,促使本季辦公市場需求趨緩,但本季未有新增辦公空間供給,可選擇的物件較少,空置率於今年微幅下修,並已有跨國企業租戶預先簽訂明年三月始會釋出的約2,000坪辦公空間。
 
在未來一年的展望,明年度(2013)將有約49,000坪的新辦公空間進入台北市A級商辦市場,此些空間主要將聚集在信義及非核心商業區,增加的供給中將有部分為業主自用。此外,並已有部分新成大樓業主預計提出高於市場水準的租金開價,在供給增加及部分新建物租金提升的情況下,預估短期內空置率及租金走勢將有微幅上揚的趨勢。但就未來幾年政府計劃進行的政策方向及興建中的多項公共建設開發案等利多因素,預估長期未來辦公室需求及租金將呈溫和成長。在區位方面,信義區因其商業區位佳,預估仍持續受到跨國企業及金融機構的青睞;欲尋找租金較為低的企業預估將鎖定敦北及非核心商業區。
 
 
投資市場:
 
  • 去年度商用不動產交易量延續2011年水準,總交易額約達新台幣1,170億元,較前年微幅減少2.1%2012年第四季交易量為278億,較前年同期減少5.8%。造成交易量減少的主因除了世界經濟景氣低迷造成企業採取謹慎保守態度外,國內金管會並於第四季末祭出的「金八條」提高最低年租金收益至2.875%等限制壽險業投資商用不動產的政策,使得商用不動產交易市場急速降溫。
 
  • 去年度的投資市場仍以壽險業為最大買家,佔57.3%達到新台幣671億元,其次為開發商佔21.8%。投資標的以辦公室為主佔50.7%,其次為廠房或廠辦佔40.6%。由此可見,去年度仍以收益型的投資物件受到投資方青睞,在金管會介入前,壽險業由於資金充沛,在利率低及其他投資市場的不確定性下,大多仍選擇具保值性的不動產。此外,仲量聯行的交易市場調查顯示,與前年比較,廠房()成交量較前年成長約25%,多數賣方主要因為受到目前景氣影響,進行縮編或出售資產以促進資金流動。
 
  • 本季投資市場不乏大型指標型個案,「金八條」施行後則以買方自用以及建設公司建案為主要:
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  • 另一方面,歐洲、美國經濟疲弱之際,在去年度投注於亞太地區市場的資金逐漸增加。台灣辦公及零售市場在去年度並吸引數個外資法人投資。加上兩岸經濟聯繫日漸緊密,陸資來臺投資限制可望放寬。交通部並預計於2013年透過各級政府與部會合作積極推動觀光產業,於2012年來台旅客總數達700萬後,今年預估提高至770萬人次,其中陸客於去年來台並達223萬人,超越原先所預估的200萬人次,今年交通部預估來台大陸觀光客將達300萬人,加上台灣觀光年曆的推行,觀光業目標產值達新台幣8,000億元,預期將進一步促進投資市場成長。
仲量聯行總經理趙正義表示:
金管會金八條的連環套政策實施以前,國內壽險業資金充足,加上美國擴大量化寬鬆政策,大幅提高市場資金流通性,不動產投資市場相當活絡,在仲量聯行第三季全球投資市場報告中,更成為全球第十大活躍城市。
 
金八條政策實施之後,壽險業礙於金管會對於商用不動產限制令及辦公室租金成長緩慢,難以達到2.875%的最低門檻的情況下,預估未來投資標的將逐漸轉移至國內地上權、BOT等開發案。其中值得注意的是,近來不乏大型地上權案子正熱烈進行中,只要有實際使用需求或是有承租者,壽險業者對地上權案亦積極評估。
 
同時,壽險業者著手與金管會協商研議鬆綁資金運用措施,包含:提升可運用資金、放寬人民幣投資上限、開放以投資特殊目的公司方式從事海外不動產投資等,顯見投資方有將資金配置於海外的意願。
 
商辦市場一向被視為重要的景氣指標,金管會針對投資限制的連環套政策,實需要更完整的配套措施,市場才得以維持正常運作。