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新聞

仲量聯行2009年第三季A級辦公大樓市場報告


§        本季因三棟大樓取得使用執照,使得A級辦公大樓市場的整體空置率上升了2.7%來到16.5%相當於14,818坪。

§        在非自用的A級辦公大樓裡,43%的大樓的空置率都上升了,這項數據顯示了各個產業對A級辦公大樓的需求的疲軟。

§        本季的平均租金下滑了2.4%,來到了新台幣每坪每月2,425元。  平均租金下滑的主因來自於信義及敦南分別下滑了4%1.7%,非核心商業區及敦北商業區則較無變化;換句話說此兩區較無受到本次金融風暴所影響。

§        猶如我們先前所預測的,因為金融風暴的影響,銀行及金融業者減少辦公室面積的需求。此一現象又因為本季兩棟新辦公大樓的釋出而加劇其嚴重程度

§        與一年前同一時間相比較約末金融風暴初期,台北A級辦公室租金至今已經下修6.4%。雖然並非是個好消息,但與其他國外較成熟的市場相比,情況仍佳。

§        信義計劃區成交租金下修最為嚴重,其跌幅為8.4%。敦北商業區成交租金所受衝擊最小,與去年同期比較僅下跌3%

§        相較於其他商業區的空置率持續攀升,敦北商業區整年度的空置率僅上升2%來到7.4%,成為留住承租戶表現最佳之區域。其它商業區總體空置率攀升至目前16.5%。我們觀察了解到,敦北商業區實際空置面積僅6,538坪,以正常市場狀況下,僅一季至兩季的去化量。

 

2009年第三季台北A級辦公大樓市場主要指標:

 

A級辦公大樓有效租金 (新台幣//)

與前一季比較

A級辦公大樓空置率

與前一季比較

信義計劃區

$2,750

-4.44%

23.24%

+2.54 ppt

敦北商業區

$2,281

-0.23%

7.4%

+2.36 ppt

敦南商業區

$2,323

-1.74%

14.3%

+3.93 ppt

非核心商業區

$1,954

-0.34%

13.56%

+2.14 ppt

台北市

$2,425

-2.44%

16.5%

+2.7 ppt

 

未來趨勢: 

§        在連續三季的市場緊縮以及承租戶的退租潮後,我們開始看到市場回溫的趨勢,更具體的說,雖然距景氣回升還有一段時間,即使現在的市場狀況離我們認為的轉好仍有一段距離,但我們已可樂觀預估最壞的情形將慢慢過去。 

§        A級辦公室的承租戶仍持續退租當中,但這一季的退租非集中在單一大樓,而轉成在各個大樓中的較小坪數,這樣的現象會延長市場的恢復期,因為一般來說,小的空置單位比大面積的連續單位需要花費更長的時間去化。 

§        近來因為一些外商公司的併購跟整合得完成,市場上增加了一些新的空置面積。比較明顯的現象,大部分發生在銀行及金融產因整併完成而退掉他們之前承租的分行及辦公室的面積。 

§        房東持續在租約談判上對於現有的承租戶展現出較高彈性。過去,房東為了吸引新租戶,通常會提供比原承租戶較優惠的租賃條件給未來可能進駐的新租戶。主要的用意是為了吸引新租戶進駐,因為現有承租戶在續約時較少同時比較其他大樓。然而這樣的情況已經改變,現有的承租戶也可以得到較優惠的續租條件,因為目前市場上新的承租戶極少且房東擔心失去現有承租戶的可能性提高。 

§        對承租戶來說,內湖儼然成為最熱門的區域,包括那些過去只願意待在台北市A級辦公大樓的承租戶。因為偏愛內科的租賃條件而搬進此區的最近新承租戶有LG, DHL Diageo 

§        一間大型外商銀行持續在台北市返還其承租面積,如此的情況是否可能會再發生將取決於其他同業的財務健康狀況與產業的合併與整合的情形。 

 

投資市場 

§        2009年第三季,成交總值為新台幣222.5(美金68仟萬)的投資等級物件轉手,其中超過新台幣200(美金62仟萬)的物件是被持續在增加投資規模的台灣本地人壽保險公司買走。富邦人壽是其中最積極的一家,購入總值超過新台幣143(美金437佰萬)。 

§        連續四季以來,外資大多處在觀望階段,這可能是因為太低的投資收益及市場太多資金所導致。 

§        由於成長加速的大陸遊客來台觀光數及商辦市場的持續修正,零售物件如預期般的成為投資的最佳選擇。持續上升的消費信心指數及零售營業額也進而支持投資者的持續投入。 

§        在第三季,最為大家熟知的交易莫過於是富邦人壽購入總坪數12,862(42,509平方公尺),價值新台幣100(美金36佰萬)的環亞百貨。此物件位於的敦化北商圈,近松山機場、捷運延伸線及正在興建中的文華東方酒店而快速成為一個熱門地方。 

§        即便是處於低收益及高空置的狀況,內湖科學園區在第三季仍舊有三棟大樓買賣成交且持續是人壽公司投資的首選地方。 

§        投資者傾向投資零售物件勝過投資商用辦公大樓,因為後者被證明在恢復整體經濟上是較遲緩的。而零售資產,可以在遊客人數的增加或消費者信心的上升,提高報酬率。相反的,辦公室市場是一個更為漫長的過程,在經濟情況得到改善的開始,公司必須先填補他們以前的空置而不是退租。這些步驟一旦發生-且企業感覺越來越有信心-只有那時,他們才會需要並隨時準備承租額外的空間。

 

辦公大樓租賃市場未來展望:

§        房東已經逐漸明白來自大陸的新承租需求將是逐步增加的。但是,相當有可能台灣的投資者會於大陸資金尚未正式進入前而有所動作,導致投資報酬率更加壓縮並且讓商用不動產價格不斷攀升。 

§        我們仍認為A級辦公大樓的整體空置率約會達到18%2009年的新供給都已釋出,接下來任何空置率的上升都代表承租戶的退租。但是,目前看起來市場修正的速度已經隨著經濟狀況的好轉起漸趨平緩。 

§        信義區的市場復甦會是最緩慢的,目前該區約有49,380(163,200平方公尺)的空置面積,約是2個正常年度的A級辦公大樓的去化量。 

§        相較於空置率的增加幅度,租金方面的變化則較為不明顯,本季2.4%的跌幅可能代表越來越多的房東察覺到近期市場上不會有明顯的租賃需求。

 

仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

很明顯的,台北辦公市場尚未回復到最佳的狀況,而市場原先預期兩岸關係改善的效應也尚未顯現。但我的確看到市場回溫的徵兆,且租金下滑的速度也減緩了。台股指數上漲,住宅成交價格增加,而休無薪假的從業人數也降為原先的十分之一。這些都具有正面的意義,最終會反應到辦公市場的表現。 

與市場高點相比,雖然整體租金行情下滑6~7%,但與亞洲其他城市比較,跌幅並不算大。香港、東京及新加坡租金行情均較2008年時的高峰下滑超過40% 

有許多企業採取以返還部分面積來維持在現有大樓裡持續營運,這對於市場來說其實是好的現象,因為這對於出租方或承租戶來說,都是讓維持生存的方法,退租的面積在營運狀況好轉的將來也有機會可以重新承租。 

未來幾年內,兩岸經濟交流對於不動產市場所帶來的影響,將超過我們的預期,不過,這樣的影響將是逐漸顯現的,而不會是一夕之間的改變。