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新聞

台北

仲量聯行2012年第三季A級辦公大樓市場報告


 

台北, 101109 - 2012年第季,臺北市A級辦公市場整體空置率較前季下降0.1% 10.07%,本季單季去化量為782坪,較201212,445 大幅下降約94%,主要因為大環境景氣低迷,跨國企業對於下半年的展望轉為保守觀望態度,潛在新租戶或是原本評估增租的現有租戶傾向暫時延宕增租計畫或僅部分有增租情況。平均租金方面,由於本季新租案件數量不多,四個商業區的租金表現皆僅呈現輕微浮動,整體來看,本季租金與上季持平,維持在新臺幣每坪每月2,387元。
 
  • 第三季信義計畫區的空置率為11.09%,較上季小幅下降。本季租賃以部分大型外資企業續約為主,以及小面積新承租的跨國科技與電子通訊企業,平均租金呈現微幅上漲0.2%,達新台幣每坪每月2,701元。鑒於經濟景氣低迷,跨國企業於此區之評估較上季趨緩。
 
  • 敦北商業區的空置率已連續三季增加,於本季較上季增加0.5% 來到13.06%,主要由於上季退租之租戶,尚有剩餘部分辦公空間在本季搬遷。同時,業主釋出自用空間以及大環境需求減弱,導致本區空置率的連續上升趨勢。平均租金因此微幅下降0.4%,達新台幣每坪每月2,208元。
 
  • 本季敦南商業區因為某外資企業的遷入,牽動本區空置率下降約0.4% 8.26%。部分空置率較高之大樓房東在協調租賃條件時,願意提供更多彈性空間,使平均租金較上季微降0.4%,達新台幣每坪每月2,404元。
 
  • 非核心商業區空置率較上季下降0.6% 7.59%,為四區中下降最多,並使其連續兩季成為最低空置率的商業區。相較於其他三區,較便宜的租金優惠措施,吸引部分外資企業的新租賃,平均租金表現僅較上季小幅上漲0.2%,達新台幣每坪每月1,883元。

 

2012年第­三季臺北A級辦公大樓市場主要指標:

2012Q3-1

 

未來趨勢:

 
  • 2011年第一季起,臺北市A級辦公市場的空置率下降趨勢已延續七季,達近三年來低點,其中值得注意的是,去化主要集中在信義計畫區與非核心商業區,「M型租賃需求」再現。
 
  • 今年(2012)以來,地理位置極佳的信義計畫區觀察到明顯去化,承租戶以外資企業與金融產業最多。雖然信義計畫區本季需求減緩,但有較高預算的企業租戶仍然以信義區為優先選擇。
 
  • 非核心商業區中,不少位於南京東路上的大樓因為捷運松山線預定明年(2013)年底通車,以及相對便宜的租金,而吸引有租金成本壓力的企業遷入,呈現不錯的去化表現,租戶多為本土企業與日商公司。
 
  • 目前整體經濟活動相對疲弱,業主再度以優惠租金策略吸引租戶,租金成長動能漸緩。我們預期短時間內企業租戶評估租賃決策時間拉長,臺北市A級辦公大樓市場前景傾向維持平穩至些微波動,不會有大幅度的變化。
 
  • 累計今年前三季總去化量約1.3萬坪,較去年同期累計1.7萬坪下降4,000坪。考量市場供給情況、各方面經濟活動表現以及企業租戶面對前景不確定性的謹慎態度,我們預計今年(2012)下半年的外在需求遲緩,去化以業主自用為主,佔2012年總去化面積約39%,全年市場整體去化量估算將與去年(2011)持平在2.3萬坪水準。
 
  • 另外,被視為A辦市場延伸的內湖及南港廠辦,內湖西湖段以及南港的大樓空置率已低於5%。考量未來新供給以及科技業業主自用空間釋出,我們預期,內湖廠辦相對便宜的租金將能吸引另一波相對租金預算低的企業進駐。

 

 
仲量聯行資深協理林大喬表示:
第三季亞太區大部分市場皆呈現孱弱的租賃需求以及持平或微幅波動的租金水準。大致來說,減弱的租賃需求主要由於企業租戶對於租賃決策的謹慎觀望態度。在中國,跨國與本土企業的增租都趨緩,而印度本土企業利用優惠租賃策略進行增租,香港與新加坡則進行辦公空間壓縮減租,不論由亞太區城市的角度或僅就台北市四個商業區來看,都顯示一個混合型的趨勢表現。
 
我們的統計顯示,臺北A級辦公室的空置率微幅下降0.1% 10.07%,低於上海的14.92 %,略高於新加坡的8.68%,惟比起落在3.49% 左右的香港則高出許多。此外可以注意到,與上季比較,不同於香港及上海的空置率各有不同程度上的增加,臺北與新加坡維持下降走勢。
 
今年七、八月在台新設立外資企業累計淨增加69家,根據仲量聯行第三季租賃調查結算,其中在台北市設立新公司辦公室的至少4家,總承租面積超過900坪。鑒於政府啟動第四波陸資來台鬆綁檢討,大陸地區人民來臺投資業別項目漸增,此外,貨幣清算MOU已簽立,兩岸金融業務合作深化、進展密切,我們樂觀展望陸資的來臺效應並且帶動跨國企業投資的活絡風氣。預期隨著陸資、外資企業來臺設立公司數穩定成長,有助提升商用辦公空間需求。
 
投資市場:
 
  • 延續第二季熱度,本土資金充沛,加上本季後期美國QE3政策施行效應,資金市場活動相當熱絡。我們的買賣交易統計調查顯示,第三季商用不動產成交金額估算已達新台幣547億元,較上期增加82.5%,較去年同期增加約7.16%
 

2012Q3-2

 

  • 積極尋求資金去化的金融壽險業者依舊是市場上最活躍的投資方,其商用不動產投資總額達新台幣300億元,佔市場總交易量約55%。其次則為不動產開發相關業者,佔本季總成交額的31%,達新台幣171億元。值得注意的是,金管會保險局於八月中將壽險業不動產投資最低報酬率由1.875% 調高至2.125% ,並未明顯影響賣家調降出售底價,而買方高價競爭的結果,勢必得調整租約以符合最低報酬率的法定要求。
2012Q3-3

 

 

  • 另一方面,歐洲、美國經濟疲弱之際,全球資金流逐漸增加投注亞太地區市場的比例。第三季數個外資法人收購之台灣不動產皆為重點指標性大案,合計達新台幣74億元,約佔總成交金額14%。亞太區私募基金近2年來接連進入臺灣商用不動產投資市場,加上兩岸經濟聯繫日漸緊密,陸資來臺投資限制可望放寬,預期將進一步推動投資市場行情。

 

  • 此外,由於優質商用不動產標的有限,本季投資市場資金大舉投入土地買賣交易,成交金額統計超過新台幣428億元。

 

2012Q3-4

  • 值得注意的是,大臺北地區面積大而完整的土地使用已經相當飽和,傳統產業、國營企業與政府公部門為加速資產活化,亦紛紛釋出地上權土地,建商與壽險業者看好未來開發潛能,也備妥資金全力爭取。
2012Q3-5
 
 
  • 看好觀光市場商機啟動,壽險業者與外資法人不約而同投入零售不動產市場,貢獻本季數筆可觀成交數目,合計達新台幣98.1億元。繼上季旅館投資市場復甦後,零售不動產依舊穩定吸引投資者目光。
 
  • 鑒於游資充沛、國內利率維持低檔,同時臺北投資標的接近短缺,投資者逐漸往南移動,積極評估進入臺中、高雄等都市,為中南部地區商辦及土地市場加溫,注入一股區域發展新動能。
仲量聯行總經理趙正義表示:
雖然全球經濟低迷衝擊台灣經濟成長(GDP)與不動產租賃市場表現,實價登錄政策疑慮亦使部分投資人更謹慎評估、不輕易出手,但是國內本土資本充沛加上第三輪貨幣量化寬鬆(QE3)的資金外溢效果,更明顯活絡投資市場。
 
台灣連續第二年獲得美國BERI最新評比為全球最佳投資環境第四名,亞洲第二,與第一名的新加坡僅些微差距。台灣積極推動對外經貿關係,持續與中國方面穩定提升合作層次,同時加速協商對美自由貿易協定,我們因此樂觀展望台灣商用不動產與投資市場表現