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仲量聯行針對台北市A 級辦公市場第二季的調查


根據仲量聯行針對台北市A 級辦公市場第二季的調查,提出以下幾點觀察:

  • 華新麗華信義大樓於今年3 月取得使用執照並已有公司正式進駐,釋出近17,000 坪,使得A 級辦公大樓整體空置率向上攀升至13.8%。
  • 因為本季租戶持續退租,本季負去化約3,600 坪。今年上半年負去化約為17,800 坪。
  • 平均租金下降1.2%來到每坪每月2,458 元,其中非核心商業區的下降了3.2%,信義計畫區下降1.0%。
  • 據我們觀察,由於目前市場缺少實際成交的租金故較難真實反應新承租戶願意支付的/成交價格。
  • 自金融危機以來,台北市A 級辦公大樓累積三季的租金修正為-4.09%,其中非核心商業區的租金跌幅最大,平均為7.06%,敦北的跌幅則最小,租金僅下滑2.79%。
  • 敦北商業區的表現優於其他區域,少有租戶移出,且自開放陸企來台設點至今,已有7 家陸企設址於此,空置率維持5.0%。

2009 年第一季台北A級辦公大樓市場主要指標:

 
A 級辦公大樓有效租金 (新台幣/坪/月)
與前一季比較
A 級辦公大樓空置率
與前一季比較
信義計畫區
$2,839
-1.0%
20.7%
+ 7.4 ppt
敦北商業區
$2,286
--
5.0%
+ 0.8 ppt
敦南商業區

$2,379

-0.9%

10.4%

+ 2.1 ppt
非核心商業區
$1,961
-3.2%

11.4%

+ 0.8 ppt
台北市

$2,458

-1.2%

13.8%
+3.8 ppt

辦公大樓租賃市場未來展望:

  • 企業型承租戶持續的退租,今年A 辦空置率將如我們之前預估的升高至20%。假設我們將2009 下半年釋出的大樓坪數也計算進來,扣除預租面積及房東保留自用的坪數後,空置率也將達到15%。
  • 今年的去化量預料將為負值,也就是A 辦市場將移出32,000 坪,相當於經濟景氣佳時,一整年的移入量。值得注意的是,2001 年市場谷底時的負去化量為21,900 坪。
  • 對兩岸關係持續進展的樂觀期待,平均租金應不會如先前預估的因為疲弱的全球經濟而產生過大的修正。所以,針對我們第一季預估15-20%的租金跌幅,應是以15%的機會較高。
  • 多數房東與承租戶對市場的看法有極明顯的落差導致租賃合約談判困難。因為房東將預期好轉的經濟狀況反應在對租金的期待上,而租戶則因為繼續面臨營收下滑的問題而有降低租金成本壓力。
  • 非官方經濟學者對於2009 年經濟成長的預估值皆落在-2.9%到-11%間,而多數也估計經濟將下滑6%到7%。在此之前曾出現過最糟的紀錄是2001 年的-2.2% ,由此可見目前的經濟衰退之嚴峻程度。
  • 截至2009 年5 月之出口總值較前一年同期下降約35.1%,且預計該現象將會持續影響整體經濟。因為出口佔了台灣生產總值的60%到70%,故出口的下降也會對投資及消費產生影響。中國遊客所產生的效益將會為消費力降低帶來些微緩衝,但一百萬的中國遊客很難完全取代多半台灣民眾對消費的悲觀。
  • 儘管我們的確看見與兩岸持續正面良好的互動-特別在ECFA 簽訂上-但對於辦公室市場我們還是較謹慎的面對過於樂觀的預期。基本上來說,雖有眾多利多因素,我們依然不能忘記台灣的經濟依舊在衰退邊緣,再如此狀況下辦公室市場是無法有太強勁表現的。
  • 以實際觀點來看兩岸關係,我們並不預期在2010 第二季之前,辦公室面積的需求會因為開放大陸企業來台而有明顯的增加。如果我們以每個步驟來看,必須先簽署兩岸金融監理備忘錄(MOU)及完成兩岸經濟合作架構協議(ECFA),只有在完成所有的步驟之後,大陸的企業才會正式評估及進駐台灣的辦公室,因此,還是需要一些時間來消除大部分人的疑慮。
  • 許多外商企業總部正以併購與合併方式增加競爭力,伴隨之而來的就是縮編或裁員。倘若企業遭政府接管或持續刪減公司預算則勢必使得辦公室面積的需求加速降低。

仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

“我們從這次的經濟危機可以觀察到,過去只考慮設址台北市中心的跨國公司已經開始搬遷至市郊,其中最熱門的區域為內科。以我們過去的經驗來分析,跨國企業公司非常快速的反應整體市場的狀況,而本土企業則稍微慢一些。大多數跨國企業在台辦公室面臨從總部直接發佈的節省指示-因此,縮編、洽公時住在比較次級的飯店、高層搭乘經濟艙以及辦公室搬遷至市郊等現象,持續發酵中。”

“因為有愈來愈多的跨國企業評估遷往郊區,我們因此下修A 級辦公大樓的去化量預測。依據我們掌握的市場資料,已經有近17,800 坪承租戶將搬離A 級辦公大樓,受到跨國企業搬離市中心商業區的影響,預估全年度會有將進32,000 坪的負去化量。”

“內湖區仍是許多承租戶進駐台北市郊的優先選擇。該區除了有許多既存的優勢外,內湖捷運線也將在7 月4 號起正式營運通車, 但長期的市場供給大於需求,使得區域租金行情受到壓力。內湖的房東彼此競爭的現象,使得區域行情屢創新低。舉例來說,文德段的辦公室成交租金降至每坪每月約900 元新台幣,而西湖段的成交租金也已經下跌到每坪每月約1,200 元。但相反地,大多內湖屋主因為著眼對兩岸關係的緊密, 進而調高出售價格。前述心態也導致內湖地區租金投報率已經降到3%以下。”