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台北

仲量聯行2012年第二季A級辦公大樓市場報告


2012年第二季,臺北市A級辦公市場整體空置率較上季下降2.3% 10.2%,本季總體去化量由第一季 -378大幅上升為12,445坪,其中主要來自於大面積租戶搬遷至信義區品質較好的大樓。平均租金方面,由於信義計劃的空置率明顯下降,房東調整租金,帶動本季租金呈現微幅成長0.2%,達新臺幣每坪每月2,387元。

  • 仲量聯行第二季的租約面積統計調查顯示,本季總去化面積中,新承租總面積約3,100坪以上,新承租企業類型以本土醫療護理中心佔比最高,達新承租總面積30%,其次為專業暨商業服務機構佔27% 及消費者產品產業佔18%

 

  • 鑒於空置率的下降,本季房東所提供的優惠租賃條件較上季減少,加上全球經濟展望仍未明朗化,進而造成企業評估搬遷的意願減小,租戶多對其租賃決策採取觀望態度,新簽租約較上季少。

2012Q2-1

  • 本季信義計畫區的空置率11.1%,下降幅度達6.1% ,為四個商業區最大,也是此區近三年來去化量增加變動最大的一次。鑒於上季在房東的優惠租賃條件下,吸引許多新租戶搬遷至此。此外,由於空置率大幅下降,在擁有八成五以上進駐率的大樓中,既有租戶目前續約時都不免面臨租金調漲壓力。本季平均租金微幅上漲0.2%,達新台幣每坪每月2,695元。

 

  • 延續上季上升趨勢,敦北商業區的空置率在本季增加1.5% 12.5%,主要由於幾個大型租戶退租,搬遷至位在其他區域的自有大樓空間或較新的大樓。因為空置率尚在業主接受範圍內,本季租金連續三季無變動,維持新台幣每坪每月2,218元。

 

  • 敦南商業區結束自2010年第二季起連續八季四個商業區中最低空置率,本季期空置率增加1.7% 8.6%,主要由於大型租戶搬遷到更優質的大樓以整合(consolidate)辦公空間。本季大部分大樓的租金無變動,惟在部分進駐率高的大樓,其既有租戶的續約面臨租金調漲,使本季平均租金較上季微漲0.2%,達新台幣每坪每月2,413元。

 

  • 本季非核心商業區空置率為8.2%,是除信義計畫區外,另一下降區域。本土企業的承租,使此區空置率表現2.0% 下降水準且取代敦南商業區成為本季最低空置率的區域。受惠於本土中小型企業新租約去化,租金微幅上漲0.2%,達新台幣每坪每月1,879元。

 

  • 總體來說,我們可以注意到,敦北及敦南商業區本季空置率攀升,主要由於其租戶在上季時被信義計畫區所提供的優惠租約吸引,往信義計畫區搬遷,同時反映本季信義計畫區的空置率大幅下降。而因為租金優惠,原本選擇B辦空間的醫療健檢業也開始轉往A辦大樓。

2012Q2-2

 

未來趨勢:

 

  • 鑒於大環境前景展望充滿變數和波動的現況,外國母公司傾向要求子公司減少資本支出,成本壓力促使企業租戶加強空間有效利用以節省不必要支出。例如部分金融機構計畫整頓不必要的辦公空間而有退租的情況。

 

  • 在去化大幅增加下,房東同時也調整其租金策略,因此租戶無法再用較便宜的租金去追求高品質空間,目前多考慮續約。但若房東有明顯漲租將可能使得企業為尋求較便宜的辦公空間而搬遷。考量下半年度市場供給情況以及企業租戶面對未來不確定性的謹慎態度,我們預計A級辦公室2012全年的市場去化量將與去年(2011)持平。

 

  • 鑒於目前空置率呈現近三年來的低點,大面積的空置空間也減少甚多,因此房東促租相對減少。除非現有大租戶搬遷,釋出大面積空置空間,才會有租金下降的可能。此外,目前低空置率大樓的房東著手調整租金,因此我們預計租金微幅上漲的走勢將至少持續至下半年度。

 

  • 未來1~2年內新供給的A級辦公大樓,房東的開價租金仍高於市價,視接下來大環境整體的發展情況,才會進一步調整其租金策略,以吸引指標性的潛在租戶。

 

  • 由於市場上空置空間不多,新增供給量有限,房東因此對於租賃條件的協商彈性縮小。預期這個模式至少維持到今年底,新大樓供給釋出以後。這段時間符合大面積租戶需求的合適物件選項不多,加上房東不再提供優惠租約,只有中小型租戶持續有進行中的新簽約動作。租戶搬遷評估決策相對更謹慎,因此較傾向於選擇與原房東續短期約,同時積極尋找未來適當物件以整合其未來長期營運策略。不少大面積租戶因此已開始評估未來2~3內完工的物件。另一方面,市郊化的趨勢將會隨著交通便利性的改善而持續,也會進一步帶動更多郊區辦公大樓的興建及生活機能的改善。

 

仲量聯行協理林大喬表示:
我們的統計顯示,臺北A級辦公室本季的平均租金水準微幅上漲0.2%,略低於亞太區A級辦公室的整體平均租金成長調幅1.0%。空置率方面,雖仍高於亞太區部分主要鄰近城市,但與區域整體空置率表現相當,在10% 上下。本季臺北普遍現象顯示,市區面臨缺乏合適物件可供大面積租戶搬遷,大部分傾向續約。
依據經濟部投審會最新資料,今年四、五月累計淨增加的新設立陸資公司(含透過第三地)已達18家,較去年同期成長6%。鑒於大陸地區人民來臺投資業別項目漸增,以及兩岸金融業務合作深化,互動更加密切,我們樂觀展望陸資的來臺效應並且帶動跨國企業投資的活絡風氣。
若以在台新設立外資企業來看,今年四、五月累計淨增加40家,根據仲量聯行第二季新承租戶調查結算,其中在信義計畫區設立新公司辦公室的至少有5家,總承租面積超過900坪。預期隨著陸資、外資企業來臺設立公司數穩定成長,為配合企業初期設置辦公室等作業,商用辦公空間的需求將更明顯。
 
投資市場:
 
  • 由於美國經濟數據不樂觀、歐債惡化再起,使得整體資本市場表現疲弱。景氣復甦不明確,也讓央行暫時沒有升息的動作,促使投資方積極尋覓資金去處。相較今年第一季,本季投資市場回溫,我們的買賣交易統計調查顯示,投資方類型以之前持觀望態度的金融壽險業者佔比77.4% 最多,投資總額達新台幣210億元。壽險業者在資金去化考量下,紛紛出手,進而帶動商用不動產交易量持續增加,拉抬投資市場價格上升走勢;其次則為科技業佔本季總成交額的13%,達新台幣36億元

 

  • 在市場買氣升溫下,部分銀行與證券業本季積極處分非核心資產,釋出不少物件,共佔總成交金額的16.98% 達新台幣45.8億元。此外,本年度第一、二季也累計不少外資陸續處分名下不動產,我們統計上半年處分的外商資產共達新台幣46.5億元。台灣目前不動產租金行情落後資產價格漲幅,出售自有不動產轉為租賃,可獲得充份的資金充實本業。

 

  • 另外,看好觀光產業前景,往常供給量相對較少的飯店不動產這一季也有兩筆相當具指標性的交易,合計約佔總成交額24% ,達新台幣64.8億元。同時物價上漲壓力帶動置產保值需求,市場資金也積極尋找合適標的,不同於上一季的低迷氛圍,本季2Q12商用不動產成交總金額估算達新台幣270億元,較上期增加478%,較去年同期增加約42%

 

  • 政府對於陸資來台投資項目逐漸開放,但是現階段陸資仍受限於「五四三」規範限制,因此除帶動租金行情外,陸資對於投資買賣市場實際投入影響有限。至於國內投資者,則因政府房市政策管制動作頻頻的同時,陸客來台自由行商機啟動,部分開發商轉向觀光不動產的投資標的尋求機會,旅館投資市場復甦,進而促使不動產多元化開發。

 

  • 值得注意的是,國內投資人愈漸重視都市更新對其投資標的發展效益的助力,本季數筆買賣皆因標的物未來都更後之興建規劃或改建價值而吸引投資人目光,並願意以高價出手。但是此舉卻使目前收益型商辦的投資報酬率水準持續維持低檔,以壽險業者為例,交易時幾乎以保險局法定要求之最低報酬率(1.875%)作為買賣雙方談價基準。
 

 

 

仲量聯行協理趙正義表示:
與住宅市場急速冷凍比較,本季商用不動產表現相對平穩,台北A級辦公大樓在連續兩年無新增供給及需求穩定成長下,空置率逐漸降低,部分房東已開始調漲租金,預估年底前可望有3%5%的租金成長。
在投資市場方面,由於國內資金仍然充沛,在股市風險不確定的情況下,具有穩定收益的商用不動產仍將受到投資者青睞。今年上半年投資級商用不動產交易計310億,較去年同期的390億減少19%,主因在於可釋出的優質物件稀少。從下半年可能交易的案件來看,預估今年全年交易應可達8001,000億,較去年總成交的1,200億約減少二成左右。
全球經濟波動和歐債危機難解的情況下外資對下半年多抱持較保守審慎的態度,大陸、香港、韓國、新加坡紛紛祭出振興經濟方案,台灣如果持續內部紛擾,對下半年的景氣我們亦不敢樂觀。不過台灣仍具有大中華區民主窗口的優勢,政府如能以更積極開放政策,吸引更多國際企業與人才來台發展,並促進兩岸合作平台的建立來放眼全球市場將可提振更多的商辦實質需求,帶動房地產的健全發展 
 
~完~