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台北

仲量聯行2012 年第一季A級辦公大樓市場報告


  • 本次景氣下修的谷底預期應是在本年第一季,此外2月份的失業率創下近三個月的高點4.25% 主要由於金融產業的退租,導致本季的空置率較上季微增0.1%12.5%
  • 平均租金方面,多數的跨國企業去年度獲利情況良好,有增租辦公空間的需求,但對於未來景氣的看法保守,因此傾向不增加太多租金的支出, 加上目前辦公室空置率偏高,房東有意針對大面積承租戶提供優惠租約條件以吸引搬遷,以致本季租金連續兩季下滑0.6%達新台幣每坪每月2383元。

 

  • 由於金融機構的退租和搬遷至自有大樓,信義計劃區的空置率在經過4個季的下修後,本季1Q12呈現第一次微幅增加0.2%17.3%,鑑於部分大樓的空置期間已長達18個月以上,業主對於租約的條件更有彈性,因此本季的租金下修1.6%,達新台幣每坪每月2,689

 

  • 本季敦北商業區的情況與信義商業區相似,同樣是金融機構的退租,因此本季的空置率較上季增加0.8% 11%。惟本季租戶的退租面積不大,並沒有造成租金下修的壓力,因此本季租金與上季無變動,維持新台幣每坪每月2,218元。

 

  • 如同上一季的趨勢,敦南商業區的空置率仍為四個商業區最低,加上業主自用辦公室,再度降低空置率達6.9%。同時也因空置率維持低檔,某業主調漲租金,本季租金較上季增加2.2%,達新台幣每坪每月2,410元。

 

  • 本季非核心商業區空置率為四個商業區唯一下修的區域,受惠於中小型本國企業去化與日本企業增租,空置率下修0.6%10.2%。但本商業區受限於大樓條件,長期以來租金成長的動能差,租金成長不易,呈現下修1.1%,達新台幣每坪每月1,875

 

 

2012年第­一季臺北A級辦公大樓市場主要指標:

1

未來趨勢:

 

       

  • 美國經濟數據轉好,且歐洲國債危機已受到控制,對亞洲經濟的影響不如預期深。外在大環境有轉好的跡象,我們認為此波租金下修壓力將減緩,加上台北市的辦公室的空置率已連續下修5季,我們預期本年度下半年的租金將有機會獲得成長的動能。

 

  • 不少跨國企業去年度有獲利,鑒於租金的相對低點,使得部分企業考慮搬遷到更好的辦公地點,目前台北正有一波外資企業搬家潮。我們稱為 Flight To Quality 利用租金的低點,承租高品質的辦公室,我們的統計顯示目前將會有約6,300坪的跨國企業租戶往信義計劃區移動,尋求更好品質的辦公空間。

 

  • 台灣零售市場2011的成長率高達6.4%,陸客來台精品需求更旺,不少跨國零售企業,鑒於目前市場活絡,紛紛收回代理權,轉在台灣設置分公司直營,目前零售最競爭的信義計畫區,也成為新的辦公地點首選地區,少部分為敦北商業區,可見跨國零售企業看好台灣零售產業的發展。

 

  • 我們本季的中大型租約面積統計調查(新租約面積300坪以上)顯示,本季1Q12的新簽約面積達到9,950坪(近一萬坪)的面積,承租企業類型以科技公司為主佔33%,其次為金融業佔25%,因此我們對本年度辦公室需求仍維持正面看法,其需求面仍旺。

 


 

仲量聯行協理林大喬表示:

我們的統計顯示,臺北A級辦公室的空置率本季落在12.5%,和全球的平均A級辦公室的空置率13%相比,表現相對的好,若和鄰近亞洲主要城市相比,臺北空置率和上海12.5%相當,但較香港的4.2%、新加坡的7.7%而言,空置率則高出許多,但因本年度受全球的經濟不確定性,預估香港與新加坡的租金有可能會下修10~20%,台北的租金則相對穩定。

 

依據經濟部投審會最新資料,今年12月累計淨增加的新設立陸資公司(含透過第三地)累計已到達25家,較去年成長12%,加上3月公布第三階段大陸地區人民來臺投資業別項目,陸資的投資有可能會帶動更多跨國企業投資。若以在台新設立外資企業來看,今年12月累計也淨增加28家,其中我們預估第一季外商設立新公司落腳在信義計畫區至少有6間以上,總承租面積約在979坪左右,在未來增1-2年內空間的需求有可能倍數增加。

 

我們在本季觀察到外資企業搬家潮,此波的2012年搬家潮和2009金融海嘯後的搬家潮是相當不同。主要差異在於目前外資企業有獲利,加上臺北品質好的大樓的租金相對處於低檔,因而搬遷到品質好的大樓,而金融海嘯時期則是業務縮減,需大量減少支出。目前搬遷的外資企業偏好市中心為主,交通便利,且租金支付的價格成本與目前的支出的大樓相當,但大樓的品質是相當好的,我們稱為Flight to Quality,然而金融海嘯後的搬家潮,主要是以非市區為主(Decentralization )的內湖和南港,新大樓的租金預算都是砍半。

2

 

投資市場:

 

§  本季商用不動產交易量僅新台幣45億元,較去年底大幅下降87.44%,去年底由於兩起不動產信託案,基泰之星和三鼎REIT s的清算案和企業年底處分資產,刺激投資交易量的成長,反觀本年第一季,由於價格處於高檔,租金再度來低點,造成投資人本季的觀望,致本季的投資交易量大幅縮減。

 

§  台灣的投資市場在本國的壽險業者去化資金投入下,造成目前收益型的商辦投報率水準偏低。此外,本季辦公租金再度探底,連帶投資報酬再度探底。對台灣有興趣的法人與跨國投資機構,轉向零售不動產的投資標的尋求機會,至於國內開發商,仍傾向購買表現不佳的商辦大樓改為住宅出售。

 

 

仲量聯行總經理趙正義表示:

 

整體而言由於企業對經濟前景仍存隱憂,今年全球及亞太區的不動產市場將普遍呈現盤整或下修趨勢,香港及新加坡的商辦租金與價格將會有10%20%的跌幅。

 

台灣的市場則呈現兩極化現象,上半年在實質的商辦租賃需求上仍顯疲弱,使得租金維持在谷底,對企業而言今年可利用租金的低檔期進行辦公室的整合與搬遷佈署。而另一方面在購買不動產的資金需求面上卻仍十分強勁,主因在於壽險業及台商等龐大的資金都希望尋求長期穩定的不動產投資,但短期商辦的租金報酬率持續維持全球最低水準,買方與賣方對價格存在差距,使得第一季交易量呈現銳減。

 

今年將會有較多所謂「面子型」的投資,包括最頂級的豪宅、地標級具有插旗效益的開發案等,將會有突破市場最高價的表現,但這僅係M型頂端及特定族群的需求,並不能代表一般的行情。

 

預期在兩岸持續和平穩定交流的情況下,今年觀光休閒需求依然看好,商務旅館與零售物業的交易量將會增加,至於商辦的需求則需待政府對服務業有更多的鬆綁,以帶動實際的產業需求,讓租金報酬率回歸合理,才能讓市場有更健康的發展。

 

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