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仲量聯行2009年第一季最新A級辦公大樓市場報告

仲量聯行針對台北市A級辦公市場第一季的調查,提出以下幾點觀察:
第一季整體辦公室空置率攀升到9.9%,跟去年第四季比較,上升幅度達2.8%,是自2001年第四季(當時也正處於經濟衰退)以來單季上升最大幅度。


仲量聯行針對台北市A級辦公市場第一季的調查,提出以下幾點觀察:

       第一季整體辦公室空置率攀升到9.9%,跟去年第四季比較,上升幅度達2.8%,是自2001年第四季(當時也正處於經濟衰退)以來單季上升最大幅度。

       在過去這三個月期間,因企業租戶退租的面積多過於實際新承租的面積,使得淨去化量為負的12,700(或是42,000平方公尺),。

       第一季平均租金降為每坪每月新台幣2,459元,跟上季比較下跌幅度達4.78%,是自2003年第2(SARS肆虐期間)以來單季下滑最大幅度。此外,我們也注意到市場上甚至有房東願意為留住大面積承租戶而同意在租期中減租20%,有此可見目前的趨勢已非常明顯的轉變成為有利承租方的市場。

       降低租金的壓力在分布在四個主要的商業區,這提醒我們這並非單一事件或是僅限於單一商業區的部份房東而已。

       這一季的空置率我們也可以看到類似的發展趨勢,除敦北商業區有較輕微幅度的上升之外。在我們調查非自用A級辦公大樓中,有19棟大樓在這一季面臨空置率上升。

       倘若市場對辦公室面積的需求沒有明顯改善,再加上年底前約有將近22,000坪的新供給面積釋出到市場上,我們預估,2009年空置率將達到百分之18

       租金通常會反應在快速攀升的空置率之後,不過我們預估2009年整年度租金下修正的幅度將相當於空置率上升的速度,約有15%20%的向下調整空間。

 

2009年第一季台北A級辦公大樓市場主要指標:

 

A級辦公大樓有效租金 (新台幣//)

與前季比較

A級辦公大樓空置率

與上一季相較

信義計畫區

$2,792

-5.9%

13.3%

+ 2.3 ppt

敦北商業區

$2,286

-2.87%

4.2%

+ 0.3 ppt

敦南商業區

$2,411

-4.35%

8.3%

+ 3.8 ppt

非核心商業區

$2,026

-4.35%

10.44%

+ 5.1 ppt

台北市

$2,459

-4.78%

9.9%

+ 2.8 ppt

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

綜觀台北辦公市場

       台灣二月份出口與去年相比急遽下滑28%,已是第6個月連續下降,且超出許多分析師預期。若將12月份出口產值相加起來與去年同時期比較 (由於今年農曆新年落在1月份與去年落在2月份不同),降幅更為驚人,達37%。由於台灣是以出口為導向的國家,出口產值占國內生產毛額(GDP)60%~70%,預料將影響商用不動產市場表現。

       儘管民間經濟分析機構預測台灣經濟2009年將萎縮3%~11%,與政府發佈的預測值-2.97%不同,但雙方對於目前預估失業率5.3%將會持續升高的看法則相當一致,值得一提的是,經濟學人(Economist Intelligence Unit) 更預測2009年失業率將達10%。毫無疑問的,失業率的上升,將使得辦公室面積的需求減少,這有許多是來自於白領階級的裁員,。

       倘若美國經濟至2010年前並無好轉的現象,且歐洲也依舊在衰退邊緣,我們估計台灣經濟可能要等到2010年年中之後才能慢慢復甦,因此,許多企業在面臨經濟衰退之後,失業率的攀升以及商業租賃的需求減少將使得他們在未來經濟復甦時,對於各種決策也將會更加謹慎。

       我們在市場上幾乎看不到有任何需求增加的誘因,這也將導致2009年的空置率從7%上升至18%。這其中,有約為 4%是來新釋出的A級辦公室面積,相當於22,000(72,700平方公尺)

       我們看到近期由於有許多企業租戶在實施公司縮編或裁員,市場上有一些頂級的A級辦公室因此出現負去化量的現象。

       企業租戶開始考慮將閒置的辦公室空間分租出去的可能性,以尋求立即降低租金的支出並同時保留等待市場回復後可以將分租面積收回繼續使用的彈性。

       我們看到有房東在目前經濟渾沌的狀況下,會願意為留住企業租戶而同意一些非市場慣例的請求。這包括有租戶可能面臨未來會有被併購的可能性下,只願意展延租期六個月,類似的情況可能會持續發生。

       也有愈來愈多的金融相關產業因為面臨公司被併購或是被政府整併,而須縮減公司規模或是需求面積;其他產業如醫藥產業也發生類似的現象。

       基於租金成本考量等因素,有愈來愈多租戶考慮搬遷到台北市郊外包括南港、內湖、或是市區外的中和及新店,特別是針對租金價位敏感的企業租戶

       在目前的狀況下,大部份的房東為了維持大樓既有的進駐率而傾向調降帳面租金,因此我們可以預見未來租金將會有15%~20%的下修空間,其中大部份是來自於房東對於之前續約高租金的堅持態度,開始有軟化的跡象。

       對於那些在2006年前或是在上一個景氣谷底釋出大樓的房東而言,他們原先預計以低於市場租金吸引知名企業租戶進駐,以期求在2009年租約到期時能以較高的市場租金續約。然而這樣的機會將難以實現。換句話說,本來確信在2009年租金會更高(30% 40%的漲幅),但現在僅可能有約15%的漲幅,將無法彌補過去三至五年來以低於市場租金去吸引租戶的損失。

       同我們之前所預測,信義計畫區將面臨租金下降及空置率上升的高風險。我們現在預期這樣的狀況在信義計畫區可能會加速惡化,主要是因為先前租金快速的原因,且有許多受到金融風暴影響的金融服務業租戶,他們的辦公室都聚集在信義區。

 

仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

雖然我們知道2009年將會是很艱困的一年,但是從整體市場的供給量來看,台北 A級辦公室的市場和亞洲其他地方比較起來稍微好一些。由於過去三、四年,因為大部分的建商將資金投注於豪宅市場,主要是因為有較高的投報率和預售市場佳,這直接影響A辦市場的供給,同時也看到有一些B辦也改建為公寓住宅的情形。在這次的經濟衰退中,因為台北市市場供給量比起其他亞洲地區相對不多的情況下,反而提供給我們一個喘息的機會。儘管我們預估空置率將會達到18%,目前台北市的新供給只佔A級辦公室總量的4%,和上海的13%及北京22%(至年底會有40%的空置),嚴重的情況和其他城市相比,還是比較輕微的。

 

不過,上述情形並沒有發生在台北市近郊的廠辦市場。我們預見未來的二年將會有大量新廠辦面積釋出(142,000),像內湖、中和及新店等地。這其中,有將近一半的面積市集中在內湖,這裡有些大樓的成交租金已經下修到每坪每月新台幣1000,約15%的降福。而南港軟體園區本來就相對比較具有談判空間,現在也是有相當多的空置狀況產生。因此,很難想像在這樣的市場狀況下,房東必須調整租金的期望。

 

我們預期接下來信義區將會是受到影響最嚴重的商圈,主要是因為這個地區承租戶的性質,大部份為金融產業。同樣的狀況也發生在是銀行和金融產業最集中的地區的香港、東京、上海、新加坡等地。在紐約曼哈頓地區,今年單單銀行和證券業總共有8百萬平方英呎(225,000)退租,約四個台北101的大小,例如美國銀行退租530,000平方英呎,JP摩根及花旗集團也退租超過300,000平方英呎。