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新聞

仲量聯行2011年第 四季商辦市場報告暨2012年展望


台北, 2012/1/4 - 2011年整年辦公市場大致延續2010年下半年的走勢,因兩岸加溫議題與景氣好轉的趨勢,帶動本國與跨國企業增租,如我們之前所預估本年(2011)年度去化達到23,000 坪。惟自下半年美國與歐洲國債議題延燒,以致於跨國企業對未來的經濟前景產生疑慮,辦公室的去化轉緩但維持穩定,值得注意的是第四季的空置率持續下降,較上季下修1.17%12.47%,與去年同期相比則大幅降7%,顯示臺灣目前需求面仍佳。至於租金方面,原本預期本年度的租金漲幅也因為部分業主採取積極的促租策略調降租金,租金較上季下修0.89%達新台幣每坪每月2,396元,因此僅較去年維持平盤。

 

  • 信義計畫區由於本季增加不少新設立或搬遷入的中小型跨國企業,加上既有租戶增租的情況下,本季的空置率較上一季下降1.47%17.13%,呈現連續7季的下跌。租金方面,某些空置率較高的大樓業主本季有透過調降租金策略,積極地去化空置空間,致使全區租金較上季下修0.42%達新臺幣每坪每月2,731元,其他低空置率的大樓租金成交價格,與上季並無變動。

 

  • 敦北商業區與信義計畫區情況類似,部分大樓的業主在本季有促租的情況,吸引大面積的企業搬遷,因此,本季的去化量為所有商業區最佳,達3,600餘坪,空置率較高的大樓,因本季業主降租使本商業區空置率較上季下修4.05%10.18%,為空置率降幅最高的商業區。另一方面來說,也因促租致使本季租金較上季相比下滑3.99%,達新臺幣每坪每月2,218元,為租金下滑最多的商業區。

 

  • 敦化南路商業區目前空置率為四區商業區最低的,對有意增租面積的舊客戶沒有合適的空間,導致部分租戶搬遷至其他商業區,空置率降上季增加0.48%6.95%。租金方面,也因客戶搬遷意向增加,房東未調整租金,租金仍維持新臺幣每坪每月2,360元。

 

  • 本季進駐非核心商業區的租戶類型多為本國中小型企業與政府相關機構。同時也因為較低的租金,吸引到不少原本B級辦公室的租戶趁機升級到A級辦公室。但也因有部分租戶搬離本區至市郊辦公大樓,因此本季空置率仍維持10.84%,同時租金也維持新臺幣每坪每月1,897元。

2011年第­四季臺北A級辦公大樓市場主要指標:

 

A級辦公大樓成交租金 (新臺幣//)

與前一季比較

A級辦公大樓空置率(%)

與前一季比較

信義計劃區

$2,731

-0.42%

17.13

-1.47%

敦北商業區

$2,218

-3.99%

10.18

-4.05%

敦南商業區

$2,360

Flat

6.95

0.48%

非核心商業區

$1,897

Flat

10.84

Flat

臺北市

$2,396

-0.89%

12.47

-1.17%

 

 

 

 

 

 

 

 

未來趨勢:

 

 

u  我們資料的顯示信義計畫區目前進駐的國際金融機構達到16間,包含4間陸資銀行,今年將會有第5家國內銀行總部將搬遷至信計畫區,未來2年內還有其他本土銀行總部遷入,信義計畫區的不僅是國際金融的據點,也將成為國內銀行總部的所在。

 

u  信義計劃商業區和敦化北路商業區,目前可供企業較多辦公室面積的選擇,且租金條件寬鬆,加上未來2年內有新的信義線和松山線捷運線完工,連結各主要商業區,因此我們預估未來幾季的需求還是會集中在信義計劃商業區和敦化北路商業區。

 

u  本年度的租金水準,因全球經濟不確定性的增加而維持平盤,不少企業趁這個時機,將分布在各區的辦公室空間整合到同一據點,可達到節省租金的雙效果。

 

u  根據我們的資料顯示B級辦公的租金自2009年已逐漸回溫,達到新台幣每坪每月1812元, 空置率創下目前紀錄以來的最低水平達7.95%,自金融海嘯以來有不少企業搬遷至郊區或從A辦搬遷至B辦的趨勢,其中以科技服務業最多。我們預估2012年仍會有不少科技服務業考量搬遷,其主要原因仍以節省租金成本為主。

 

u  臺北市屋齡較高的B級辦公大樓,部分房東改善其設備與門廳,吸引不少新租戶遷入。至於租金水準不佳的老舊B級辦公大樓,業主傾向將其改建為綜合性商辦大樓,推出結合旅館與辦公的產品,我們可以預期較為成熟的敦北民生商業區,未來幾年會有因拆除舊大樓改建的新商辦大樓陸續釋出到市場。

 

 

 

仲量聯行林大喬表示:

依據經濟部投審會最新資料,去年淨增加的新設立外商公司截至11月底累計已到184,與前年同期相比,成長5%。同時,陸資去年來台設立公司(含透過第三地) 截至10月底累計增加的淨家數,與前年相同,約略在90家的水準,這樣的成長力道仍相當強勁,跟2010年同期相比有近92%成長,因此對A辦的去化有一定的貢獻。

 

從整體大環境而言,因今年總統大選以及歐債危機的因素尚未完全解決,因此未來中短期,跨國企業搬遷仍會以節省租金成本為主要考量,想要從B辦升級的租戶也會利用在租金成本增加幅度最少的這個時機點,搬遷至較新的A辦大樓。

 

相關其他鄰近亞洲主要城市面臨的商辦趨勢,香港、新加坡、上海也面臨辦公室需求減少,節省租金成本成為部分企業搬遷的重要考量因素,租金漲幅高的城市面臨新一波的租金修正或是漲幅的速度減緩。

 

展望未來一年,我們預期台北市A辦的租金將維持目前的基本面,預估2012年全年的淨去化約在1.9萬坪左右,較2011年約減少一成多,直到全球的經濟回復到正常水準。

 

投資市場:

 

u  本年度的商用不動產的交易量創下自2002年開放外資不動產投資後的歷史新高,達新臺幣1,200億元,較去年成長41%2011第四季的交易量,也較去年同期增加,78%。本年度的熱潮歸因於不少收益型的優質物件釋出,例如REATREIT產品共佔成交的28.6%342.5億元

 

u  本年度的投資市場的買家壽險業佔49.9%達新台幣597億元,其次則為企業18.9%,開發商佔15.4%,我們認為本年度商辦市場創高峰,最主要的原因是利率的低檔,加上兩岸ECFA的生效,廠商看好未來黃金10年將持續增加的商辦需求,造成此波商辦市場交易的熱潮。

 

 

仲量聯行總經理趙正義表示:

u 

 

綜觀目前的市場格局,係呈現「三高三低」的現象,三高為「資金水位高、投資意願高、資產價格高」;三低為「利率低、報酬低、期望租金低

u  由於資金充沛、利率低以及股市的不確定性,大量資金仍然追逐具有保值性的不動產。因此展望今年的商用不動產投資市場,仍將維持與去年約略相當的高交易量,優質地段與具有報酬率的產品仍將受到青睞。

u  在價格方面,由於台北市的租金報酬率已降至2%2.5%,堪稱全球最低水準,除非今年兩岸關係有大幅進展,帶動實質辦公室使用需求與租金上揚,否則價格並不具上升的動能,但由於A級辦公大樓賣方仍有限,在充沛的資金環境下,預估今年商辦價格約維持在平盤左右。

u  在住宅方面,由於台北房價已在連續八年上揚的高檔區,面對今年大陸住宅市場走弱的局勢,大台北房價亦將有下修的壓力。

u  受到觀光客持續成長的影響,零售地產將持續走強,知名商圈如忠孝東路、西門町、及各地的知名夜市等

u  在政府標案方面,今年會有更積極的作為,已公告的即有雙子星大樓及世貿二館兩個超級大案,以及國產局財訓所開發案、士林官邸旅館、高鐵桃園產專區等,接下來還有A7產專區、新店行政園區,以及實現居住正義的青年住宅、合宜住宅等,預估總投資金額至少達1,500億元,並為營建業及壽險業帶來更多優質的投資機會。

 

                -ends-