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新聞

臺灣

租賃市場需求活絡 民間投資信心回升


本季市場概況

全球經濟逐漸回穩擴張帶動貿易量需求,台灣進出口成長動能可望延續,第一季貿易量呈現一至兩成的成長。冀望政府持續排除投資障礙,修訂法規及其配套,並落實產業創新及基礎建設計畫,持續改善觀光相關政策,促進國內及外資來台投資動能,帶動租賃需求及不動產市場投資活動。

 

本季南山廣場正式釋出,整體A級商辦公室在企業租戶整合營運或大樓升級搬遷的帶動下,淨去化量達8,319坪,為六年來業主自用外,單季去化量的次高。主要需求來自企業租戶因整合營運或升級辦公空間搬遷;租戶多數則為金融、網路科技及零售產業。當今雖景氣前景仍有變數,但在新落成大樓或仍有空置單位的大樓業主給予相對優惠的租金或租約誘因,多數租戶在考量搬遷費用後仍決定進行搬遷。且整合營運除能節省營運成本外,大面積需求於租約協商中也較顯優勢。因部分搬遷為原A級商辦租戶搬遷至新頂級商辦,加上新供給落成及租戶搬遷釋出大面積單位,整體空置率於本季上升3.0個百分點至10.1%。

 

本季租約多數成交在新大樓,且在其空置率逐漸下降的帶動下,租金較上季成長1.0%,為八季來成長率最高,來到每坪每月2,678元。部分大樓同時也用免租裝潢期等優惠來吸引租戶,整體免租期達每年0.83個月,較前季的0.80個月些微增加。

 

仲量聯行市調顯示本季市郊區域廠辦持續吸引科技及民生消費產業,並有原本在主要商業區A辦的企業租戶進行大面積搬遷至市郊區域,部分未釋出的大樓在預租階段即接近滿租,需求穩健。但本季在部分房東釋出原自用或保留空間供租賃的帶動下,空置率因此較前季微幅增加0.6個百分點來3.5%。多數區域內仍有空置單位的大樓業主維持租金水平藉以吸引租戶,因此本季內湖南港租金走勢持穩,較前季微幅成長0.5%,來到每坪1,412元/月。

 

未來趨勢

根據國內外研究機構及官方數字顯示,2018年經濟復甦將較去年更為穩定,企業對於明年景氣展望為兩年來最好,招聘需求強勁。近來金融業因積極發展Fintech及無人化智慧服務,數家主要金融於第一季已公布預計招募逾千名資安、資訊及法務相關人才。我們的研究亦顯示企業逐漸朝向精簡且注重人才素質的趨勢,企業選址也因偏好群聚效應與相似性質的產業鄰近,藉此吸引相關人才集中,於徵才時較為便利。預計今年全球租賃需求仍主要來自金融及科技網通。目前多數此類型產業均集中信義、非核心商業區及內湖南港區域,且新供給也將於此些區域釋出;預計為整合營運有大面積需求的租戶將持續評估主要商業區的新大樓。此外,許多租戶正持續評估搬遷,預計短中期的需求將呈現穩健的趨勢。我們的市調亦發現甚至部分興建中的大樓已有大面積租戶簽約或一釋出即接近滿租的情形。

 

當今企業租戶評估租約時仍以租金及免租裝潢期優惠為首要考量。但在未釋出的新供給進行預租並有租戶簽約、新落成供給逐漸去化及主要商業區大樓多數接近滿租的市況下,未來租金成長預計較為顯著。

 

 

表一、臺北A級辦公大樓市場主要指標

 

成交租金

(新臺幣//)

成長年成長空置率成長季淨去化
信義計劃區3,185+2.0%+2.4%12.1%+5.2%13,692
敦北商業區2,3050.0%-1.2%14.1%+7.3%-6,503
敦南商業區2,4640.0%+0.6%7.9%+2.8%-3,553
非核心商業區2,132+0.4%+1.1%6.6%-2.4%4,683
臺北市2,678+1.0%+1.3%10.1%+3.0%8,319

 

仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示:

仲量聯行第一季「全球市場展望」(Global Market Perspective)統計,2017年全球租賃需求表現穩健,全年去化逾123萬坪(約407萬平方公尺),較前年增加4%。但預計今年全球將在商辦供給有限的狀況下,且主要租戶也陸續進駐新釋出的供給後,租賃將較2017年些微減少約2%。亞太區域於去年需求亦呈現5%的成長率,今年預計需求將維持穩健。國內方面,台北市主要商業區今年也預計有5.8萬餘坪的新供給釋出,將帶動企業租戶搬遷及新租戶進駐的需求。預期部分舊大樓在租戶搬遷空置率增加後也逐漸將面臨更新的需求。

 

亞太區域包含台灣今年主要需求預計由金融及科技業帶動需求,部分市郊區域新釋出的廠辦也持續吸引租戶。在租金成長方面,全球租賃市場2017年因頂級及新大樓成交租金較高帶動租金成長,較前年成長4.1%,為六年來成長率新高。預計今年全球租賃市場在供給逐漸去化,租金將逐漸回穩,成長率預估在3%上下。國內方面,本季新租約主要成交於主要商業區的新大樓,租金普遍較其他商業區高,因此我們於第一季也看到兩年來租金最高的單季成長率,顯示台北市租賃需求穩健。未來至2020年台北市主要商業區並未有新供給預計釋出,在現有空間持續去化,我們預測每年租金成長可望達3%上下。


投資市場

  • 本季大型不動產交易活動以自用型標的為主流,第一季交易額回歸三年前歐債復甦後水平,總額達111億元,較前兩年同季成長約三成。在當今國內外政經仍充滿諸多變數,主要都會區具理想投報率的投資標的有限;但國內的資金仍為充沛,投資方除欲積極佈局不動產市場外,並持續尋找其他投資方案如公私聯合開發或其他不動產類型投資開發等可能性。

 

  • 第一季最大宗交易為國內科技業者購買新店自用廠房達22.3億元。主要季交易活動中有近九成為廠辦或廠房;其餘則為位於台北市主要商業區的辦公室及飯店。此外,自用型標的交易佔本季總投資量73%;其餘則為取得資產欲出租或投資用途。本季主要投資方為企業公司(79%)、金融資產管理公司(18%)及開發商(3%)。

 

  • 今年第一季大型土地交易達260億元,遠超於直接不動產投資總額,為五年來第一季的最高值。最大宗交易為壽險業者投資78億元於高雄市地上權開發;其餘則多為建商購地規劃未來開發住宅或商用不動產出租或出售。其中土地交易也不乏自用型買方購地興建營運總部或廠房,用以設立總部、擴廠及節省租金支出。

 

  • 壽險業者可用於不動產投資餘額於本季已逾新台幣5兆元,市場游資極度充沛,但因目前市場供給有限,具理想投報率的標的物難尋。投資方除了持續積極尋找外,今年預定公告的主要公有地聯開、地上權及都更案件將達約2,000億元。其中如台北車站C1/D1特定專用區、信義區、大安區公辦都更均屬精華地段,屆時可望吸引民間資金的挹注。

 


仲量聯行總經理趙正義表示:

全球經濟雖於去年受政治、主要經濟體的金融政策及地緣政治等變數影響,但不動產持續為投資人的投資避險管道,全年全球交易量達6,980億美元,年成長達6%。成長主要來自於全球經濟逐步復甦、低利率及通膨壓力來到相對低檔。預計2018年雖然世界主要城市可投資供給相對有限,先進經濟體逐步升息;但投資人資金充沛及對不動產市場前景逐漸樂觀的影響,投資額可望與去年相當,投資量預計在6,500億美元上下。我們預估台灣投資市場將與全球走勢相似,在當今市場達法人投資者理想投報率的物件有限的情況下,資方除將持續尋找直接投資的商用標的物外,並會將焦點轉移到公私部門合作開發模式的案件、多元化資產類型如物流、養生/長照、醫療休閒等及海外不動產。今年各地縣市政府預計公告約新台幣2,000億元的公有不動產開發案。各級政府也因為積極吸引民間投資,邀集跨各級部會研擬相關配套,並強調已公開、透明及公平的原則及程序遴選民間廠商。如今年三月底公告的「臺北車站特定專用區C1/D1(東半街廓)土地開發」案,台北市政府除成立跨部會廉政平台確保招商程序公開、透明外;市府方面並行文金管會確認壽險業者參與投資資格。由於目前民間資金豐沛,希冀未來政府持續努力導入私部門資源,積極推動公共建設,促進經濟成長,共創多贏的局面。


– 完 –


關於仲量聯行

仲量聯行(紐約證交所交易代碼:JLL)是專注於房地産領域的專業服務和投資管理公司,致力於幫助房地産業主、用戶和投資者成就商業願景。仲量聯行是《財富》500强上榜企業,業務遍及全球80個國家,擁有近300個分公司,員工總數超過82,000人。2017年總收入79億美元,代表客戶管理和提供外包服務的物業總面積逾46億平方英尺(約4.23億平方米),並協助客戶完成了價值1,700億美元的物業出售、併購和融資交易。截至2017年底,仲量聯行旗下的投資管理業務分支"領盛投資管理(LaSalle Investment Management)"資産總值達581億美元。更多信息請瀏覽www.jll.com


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