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新聞

臺灣

商辦租賃需求創新高,投資交易待機而發


​本季市場概況

2016年下半全球經濟開始反彈,國際能源價格止跌帶動原物料上漲,刺激全球投資、生產及貿易活動。台灣受惠於外部環境復甦,改善國內工業生產表現,今年下半年整體經濟仰賴機械設備及電子業帶動工業生產及貿易成長;順勢帶動金融、電子、製造業對租賃及自用不動產需求。零售業也在觀光客源改變後逐漸轉型;網購快速成長促使業者辦公室及倉儲物流地產需求增加。 

第四季整體A級商辦公室去化量達10,777坪,如不考量第三季業主自用,本季為過去八季以來最高。大坪數需求來自租戶因升級大樓或因企業併購後整合營運搬遷;其餘新租約多數集中於中小型坪數單位。2017年全年去化量達43,056坪,其中七成為國內銀行搬遷進駐自有總部大樓,創歷史新高。全年需求主要集中於金融、網路科技、零售及醫藥相關產業。當今新簽約租戶主要以中小型單位起租,視日後營運狀況進行調整,評估租約條件時仍以租金為主要考量因素,但由於經濟情勢充滿變數,多數企業仍謹慎行事,租賃評估期相對較長,部分今年底簽約的新租戶乃由去年底開始評估。今年僅有一處新落成大樓釋出,釋出的大面積供給逾85%為業主自用,導致市場需求量創新高,儘管部分企業進行縮編或退租,但對整體空置率影響相對較小,季與年成長減少約2%,年底來到7.1%。

因企業租戶租賃決策仍趨謹慎,評估搬遷及續租費用後決定維持原單位續租。然而,房東也持續釋出續約讓利條件,給予續約優惠,但明年陸續將有新供給落成釋出,有意搬遷之租戶持續評估搬遷的條件及可能性,也讓現有大樓業主因市場競爭在租金及免租期誘因調整上較為謹慎。

今年整體租金維持2016年的租金水平,部分空置率降低大樓微幅調整租金,整體僅呈現微幅成長,平均租金於第四季底來到新台幣每坪每月2,679元,季與年成長約為1.4%。我們的市場調查發現,由於部分大樓有減租或退租的情形,加上部分現有租戶也持續評估即將釋出的新供給,因此房東於租金調整上也較為謹慎,並以免租期優惠來吸引租戶,整體免租期達每年0.8個月,較去年同期的0.7個月明顯增加。本季四大商業區租金走勢多呈現持平趨勢;漲幅約在0.0-0.4%區間。

仲量聯行市調也發現本季B級商辦與A級類似,租金及空置率均呈現微幅上升。平均空置率於第四季來到3.74%,季成長0.1個百分點,但較去年同期則減少0.8個百分點。主要因為部分租戶因大樓升級搬遷至主要商業區A級商辦或內湖南港等市郊區新廠辦,部分原在其他等級的大樓升級至B級商辦,因此全年空置較去年微幅下降。在新供給即將釋出及年底仍有空置單位的大樓業主積極吸引租戶的影響,多數B級大樓業主於租金調整上亦呈現謹慎的態度,因此租金僅較前季微幅上漲0.1%,年成長則為0.4%來到新台幣1,768坪/月。

 

未來趨勢

根據國內外研究機構及官方數字顯示,2018年經濟復甦將較去年更為穩定,企業對於明年景氣展望為兩年來最好,招聘需求強勁。近來金融業因積極發展Fintech及無人化智慧服務,因此積極召募相關人才。我們的研究顯示全球企業逐漸朝向精簡且注重質量趨勢,企業選址也因群聚效應偏好與產業鄰近,藉此吸引相關人才集中,於徵才時較為便利。因此預計未來租賃需求將大多來自金融、專業服務、科技網通及零售產業。目前多數此類型產業均集中信義、非核心商業區及內湖南港區域,且多數新供給也將於此釋出;預計辦公空間將持續受到企業租戶青睞。

2017年租賃市場呈現穩健成長的趨勢,預計2018年在新供給陸續落成釋出,將提升現有租戶升級/搬遷或租賃需求。部分短期內將釋出的新供給A辦或廠辦於預租期達到50-80%以上的出租率。部分大樓業主以預租優惠吸引租戶,預計2018年新供給釋出時會有部分大樓接近滿租,對於整體空置率將不會有過多的影響。

當今企業評估租賃時仍以租金為主要考量,多數仍維持謹慎保守的態度,預計租約商議及評估期將略為拉長。新釋出大樓需求強勁,全年去化可望持續成長。今年將釋出的56,000餘坪的新供給,因多數現有大樓已接近滿租,房東並給予預租優惠,可望吸引原先在其它商業區的租戶考量評估搬遷至主要商業區較優質大樓。此外,部分企業在當今經濟環境下著手進行併購或整合營運的計畫,預計部分大面積需求將集中於新供給。租金方面考量租賃市場供需雙方面心態,大樓業主於租金調整上明顯謹慎,加上新供給大樓業主給予較優惠的預租條件,上半年整體租金走勢預計將維持平緩;但預計在下半年至2019年新供給逐漸滿租後,租金成長預計較為顯著。

 

表一、臺北A級辦公大樓市場主要指標

 

成交租金

(新臺幣//)

成長年成長空置率成長季淨去化年淨去化
信義計劃區3,1591.5%1.6%6.9%-1.5%4,2197,627
敦北商業區2,3120.3%-1.6%6.8%-0.6%541-1,644
敦南商業區2,4831.2%1.4%5.1%-1.1%1,388206
非核心商業區2,1521.7%2.7%9.0%-2.4%4,62936,867
臺北市2,6791.3%1.4%7.1%-1.6%10,77743,056

 

仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示:

仲量聯行第四季「全球市場展望」(Global Market Perspective)統計,2017年至第三季底全球租賃需求強健,預計2017全年將較前年成長2-5%。我們最新的市場調查顯示,企業租戶目前於租賃或擴編時極為審慎,2018年考慮使用共享辦公空間的企業將持續增長,於空間利用上逐漸採策略性及高度彈性思維,將重點著重於「員工」。在空間設計上逐漸跳脫傳統屏風小空間,採開放空間並提供休閒空間讓員工在工作之餘可以些微紓壓,提升產能、創造力及同事間聯繫。共享辦公空間及自動化工業將於未來逐漸改變企業對空間需求的轉變。亞太區域今年主要由金融、科技業及商務中心業者帶動需求。部分城市市郊區域新釋出的辦公室也在房東讓利的預租誘因下需求強勁。國內方面,企業因景氣影響,進行人力及租賃空間調整,並持續評估更優惠的租賃或搬遷條件,加上新供給房東給予較優惠的預租條件,部分大面積租戶陸續進行簽約,可望持續為辦公室租賃需求增添動能。租金方面目前因為房東為保留租戶或鼓勵現有租戶續約及新供給給予預租優惠,房東於租金調整相對謹慎;加上新供給預租條件給予優惠的影響,我們預估今年租金上半年成長將趨為穩定;下半年後在新供給空置逐漸減少後,租金漲幅可望較為強勁。


投資市場

  • 大型交易於今年底買盤出籠,一掃第三季交易量低迷景象,全年回歸2016年水平。第四季國內大型不動產總交易額為240.3億元,較去年同期增加21.5%,達近年來第四季平均投資量。全年投資額為新台幣612億,與2016年的601億總交易量微幅增加。在當今國內外政經環境復甦緩慢,國內主要商業區具理想投報率的投資標的較少。但國內的資金仍舊充沛,並期望積極佈局於不動產市場,因此預計投資人將持續尋找觀望。
  • 第四季最大宗交易為壽險投資人出資新台幣64.2億元購買整棟內湖廠辦大樓,並同時創下今年最高金額的交易案。此外,外資購買台北大直的飯店,賣方採售後回租,投資額達55.8億元,創下當季與去(2017)年第二大投資買賣。目前國內前十大壽險業者可用於投資不動產的金額已達新台幣5.0兆元,較前年同期再增加約14%。壽險業者仍偏好具穩定收益的標的,如今年富邦人壽投資13億元麗嬰房內湖總部大樓及國泰投資桃園物流標的;兩案原所有權人均售後回租,為單一所有權且具固定收益型不動產投資標的,是目前市場上難得的理想標的。
  • 今年主要投資者仍為企業公司(61%)、金融服務(18%)及壽險業(16%)。企業公司主要投資於自用型工業建物。許多企業在產業外移、營運整合或停業後將資產釋出市場,但當今市場上自用型投資人仍佔多數,其價格未能達到買方預期,因此買方多數仍維持觀望。主要大型買賣交易工業廠辦廠房仍占全年最大宗,達52%。其他標的則為飯店(15%)、零售(14%)、辦公室(11%)及混合型建物(8%)。在大陸觀光客減少之餘,觀光客源轉移至東南亞及日、韓、港澳等國,一般等級飯店需求增加,因此近來飯店業者均投入平價飯店市場,第四季亦有外資投入大直飯店市場,此案亦採售後回租方式。
  • 今年開發商大舉獵地預計興建建物出售;自用型買家多為購地興建自用建物或賣地取得營運資金;全年大型土地買賣總額達新台幣839億元,較上季及前年皆為成長的趨勢。但值得一提的是以往工業地多數由製造業取得建造廠房,但近來餐飲食品業者也開始取得土地興建中央廚房或倉儲設備來擴充產能。此間接反映國人外食習慣及觀光客來台享受美食,帶動餐飲業持續成長。

仲量聯行總經理趙正義表示:

在全球經濟受政治、金融政策及地緣政治的變數影響,不動產仍持續為投資人青睞的投資避險管道。2017年至第三季止全球不動產市場交易量為4,640億美元,較前年同期成長2%。交易量仍高於過去三季來的均值23%。交易最熱絡的市場為歐洲地區,在英、德、荷蘭等國的帶領下,投資成長14%。亞太地區投資量也有12%的成長率;美洲地區今年則因貸款銀行放款限縮及投資人謹慎保守的影響,表現略顯疲弱。預測2017年全年全球不動產交易量將與去年相當,金額可望在6,500億美元上下。此外,2018年投資人將在傳統商業不動產外積極尋求新投資標的,如銀髮住宅、養生村、學生宿舍、數據中心、個人倉庫和物流倉儲,使其投資組合多元化。

於國內方面,近來投資市場趨緩,多數市場上可供投資的物件售價與買方所預期的投報率仍有差異,因此多數投資人持續尋找適當物件。央行公布最新M2貨幣供給額亦達新台幣42.6兆的歷史新高,國內游資充沛,法人投資人可動用投資金額再創新高,故資金可投資標的可由政府及民間共同合作使其多元化,如公有建設土地 (BOT、地上權)、銀髮休閒醫療產業,以促進國內外投資參與,活絡台灣經濟向上發展。