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新聞

仲量聯行2011年第三季商辦市場報告

台北,2011年9月28日― 2011年第三季,臺北市A級辦公室市場整體空置率,自去年底4Q10到達空置高點後,連續兩季的下修,本季四個商業區空置率皆下修,較上季小幅下降1.18%達13.64%。平均租金方面,由於信義區的租金漲幅帶動下,平均租金呈現連續六季的上漲,較上季成長0.25%達新台幣每坪每月2,418元。累計本年前三季本年去化量約1.7萬坪,我們預估本年2011的整體去化量可望超過2008金融海嘯前的水準達2.3-2.5萬坪,將是近5年來最佳去化的紀錄。


n 信義計畫區自去年2011的新供給加入後,空置率到達新高點達近25%,本年度由於促租與國內景氣轉佳的情況下,吸引國際金融機構遷入和增租辦公空間,加上精品廠商遷入,空置率顯著下修,較上季下降1.57%18.61%,較去年4Q10最高時期的空置率已下降達7%,顯示信義計畫區仍為臺北市最重要的國際商業區。惟租金方面,因高空置率,成長力道偏弱,僅較上季微幅成長0.40%,達新臺幣每坪每月2,743元。

 

n 敦化北路商業區在外資企業租戶增租,空置率在本季下降1.61%14.23%。租金方面,部分空置率較高的大樓進行促租,同時某大樓則因空置率持續下降而漲租,因此,本季的租金持平,達新臺幣每坪每月2,311元。值得注意本區的空置率僅低於信義區,租金在未來幾季仍面臨下修的壓力。

 

n 相較信義與敦北商業區,敦南商業區由於大型租戶穩定承租加上小型租戶進駐,空置率連續8季下修,較上季小幅下降-0.51%6.47%,為所有商業區最低。租金方面,房東受限於其他高空置商業區的競爭,因此租金調漲不易,且避免租戶遷移,因此平均租金僅較上季小漲0.55%,到新臺幣每坪每月2,360元。

 

n 非核心商業區由於缺乏區域特色,不易吸引特定外商廠商進駐,且有部分外商本季退租,因此,本季去化以業主自用和政府公家機關的增租辦公空間為主,空置率較上季下降1.54%10.84%,平均租金也因業主自用,較上季小幅下修0.30%,達新臺幣每坪每月1,897元。

 

2       2011年第­三季臺北A級辦公大樓市場主要指標:

 

A級辦公大樓成交租金 (新臺幣//)

與前一季比較

A級辦公大樓空置率

與前一季比較

信義計劃區

2,743

0.40

18.61

1.57

敦北商業區

2,311

Flat

14.23

0.61

敦南商業區

2,360

0.55

6.47

0.51

非核心商業區

1,897

–0.30

10.84

1.54

臺北市

2,418

0.25

13.64

1.18

 

未來趨勢:

 

n 近日來自西方的美國與歐洲國債危機,使得部分跨國企業對未來看法保守,暫停明年辦公室升級或增租的計畫,我們預期這種情況將維持3-6個月到明年的第一季1Q12,跨國企業的增租計畫應該會在明年總統大選後,確認兩岸未來方向後明朗。

 

n 國際電腦廠商的訂單不如預計和調整產品策略,對臺灣高科技產業的代工業產生影響,除了新竹外,首當其衝是內湖科技園區的廠商,目前面臨的環境的蕭條,我們預期明年2012將會有因營收不佳的退租產生,內湖科技園區的空置率會升高。

 

n 目前臺北市的A級辦公室市場為房客市場,空置率較高的商業區,如信義計畫區與敦化北路商業區的房東仍積極地去化空置空間,目前房客可獲得租約條件依然寬鬆,因此我們認為目前租金的漲幅將趨緩,本年度2011的租金漲幅將只有保守2-3%

 

n 本年度上半年大陸企業進駐臺灣的第一波的金融業已經底定,且隨著ECFA兩岸經濟貿易協定的簽訂,也帶動跨國企業進駐臺灣,根據經濟部的統計到自簽訂ECFA後到20118月份統計,外商對臺灣的投資已增加至新臺幣127億元,我們預估去化台北市A級辦公空間達1萬坪。

 

投資市場:

 

n 自奢侈稅實施後的第二季,本季投資級商用不動產交易金額較去年同期成長127%,達新臺幣465億元,本季交易大幅成長主要來自保險公司收購REAT產品,本季最大金額交易為國泰人壽以新臺幣96億元購入新光敦南大樓REAT部分樓層,其次為售價高達新台幣85億元的國泰敦南大樓,五年內價格漲幅各上漲過3倍與2倍以上,但租金的漲幅落後於資產的價格,使得本季的敦南商業區投資報報酬率下滑至2%的水準。

 

n 陸客自由行的開放對於臺灣的零售與旅館投資市場有升溫的趨勢,有鑑香港經驗,早期的自由行旅客偏好中價位的旅館,此波陸客自由行促成商業辦公大樓改裝的趨勢,尤其是上半年不少標售出的商業辦公大樓都改裝為零售業與旅館,以提高回報。

 

n 金管會勸阻壽險業者購買不動產,但目前的利率水準仍偏低,且購買外國的國債風險增加,因此,國內的現金壓力使得壽險業者再度將部分現金投入符合目前主管機構規定的投資報酬率的不動產中,使得原本預估已經觸底的投資報酬率再度創下新低點,更使得國外投資人對於辦公產品卻步,轉向開發型不動產。

 

n 目前臺北市辦公大樓價格創下新高,部分企業計畫將原本持有自用B級辦公空間轉向租用至A級辦公空間,因此對非本業的不動產將陸續有出售的計畫。次外,我們謹慎的預期這些企業認為不動產的價格已經到達頂點,目前是出售的時機。

仲量聯行總經理趙正義表示:

開放陸客自由行滿3個月後,因手續的問題造成來臺的人次不如預期,但以長期看來觀光人次必定會持續增長,增加休閒度假旅館的需求。

好山好水使得臺灣成為最有潛力發展休閒觀光的地方,本年下半年仲量聯行將協助宜蘭縣政府標售頭城鎮烏石港土地,包括住宅與旅館用地,基地條件無與倫比,遠眺太平洋,近觀龜山島,目前已吸引不少國內外投資人的垂詢,此外,上半年仲量聯行也協助兩岸首件合作開發休閒地產的個案。綠色無煙囪工業發展將會是臺灣不動產業界的新方向。

仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

我們很確定的是,以出口為導向的臺灣,無可避免在美國與歐洲的經濟前景復甦力道減弱的情形下,經濟也將同步下修。本年度的去化大多是整合辦公空間和趁租約條件仍寬鬆升級辦公室且節省租金,新的需求則來自ECFA簽訂後,帶來的金融業與製造業廠商。

 

目前經濟的不缺定性,無可置疑的對企業增租空間的信心造成影響,但我們仍然樂觀看待本年度的去化量達2.4萬坪,本年度空置率可望下降到12~13%水準。展望明年,由於本年度上半年辦公室簽約情況仍好,對於明年的去化量則預估到3萬坪,空置率可望低於12%,但由於空置率仍處於高檔,租金上漲力道仍弱。

 

原本我們預估投資報酬率已經觸底的辦公市場,並未受到外在奢侈稅的影響,投資信心依然強勁,在壽險業者積極購入下,再度推低投資報酬率,僅達主管機關規定最低標準,為亞太地區最低的投資報酬率