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台幣500萬起進軍德國柏林中央車站旁精品住宅

投資日本東京房產以外的新選擇


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身為歐亞兩大經濟體的德國和日本,卻有著截然不同的不動產發展趨勢。從幾項經濟數據即可了解,相較於日本東京不動產的長期發展,德國柏林將會是相對保值且具潛力的投資標的。

    根據日本總務省在2017年5月4日公布的人口推估,14歲以下人口僅占總人口的12.4%,遠低於德國的13.2%,世界先進國家中敬陪末座。當日本經濟為老年化而苦惱時,日本東京還是不動產投資的好選項嗎?從日本國土交通省公布的東京地王_銀座4丁目山野樂器行的公告地價來看,2016年以每平方公尺日幣4010萬(每坪約台幣327.5萬)刷新了1991年日本泡沫經濟巔峰每平方公尺日幣3850萬(每坪約台幣314萬)及2008年小泡沫時期的每平方公尺日幣3900萬(每坪約台幣318.5萬)紀錄,今年更是以每平方公尺日幣5050萬(每坪約台幣412.5萬)大漲26%,引起各方的關注。因為東京商業不動產漲勢與當今日本經濟走向相違,是值得注意的警訊。

    2015年日本的人均GDP約美金32,479,相較於1995年的人均GDP約美金42,536,大跌了31%。儘管2012年起安倍經濟學的三箭計畫推動寬鬆貨幣政策、擴大財政支出,以及結構性經濟改革與成長策略三大政策,10年來日本厚生省所統計大學畢業生起薪始終在20萬日幣上下徘徊,不見起色。日本企業20年來利用人力派遣名義蓄意不栽培人才節省成本,造成中年優質人力短缺,小確幸低薪階級從青年步入中年,引發日本人人自危的「下流老人」一書,或許不是空穴來風,非常值得台灣人警惕。加上2015年百年企業東芝集團爆發高達16億美金會計假帳至今,預計將分拆4大公司企圖救亡圖存;2016年2月25日百年企業SHARP夏普下嫁台灣鴻海;台灣人熟悉的日本電子製造業龍頭們風光不再,對日本經濟及消費力影響更是顯示在年年下降的家計消費指數上。

   相較於日本東京不動產超乎經濟成長的泡沫表現,德國柏林卻是穩扎穩打地從1989年柏林圍牆倒塌後,東西柏林合併經濟表現敬陪德國末段班中步步成長。10年前柏林前市長 Klaus Wowereit為了招商打出「Berlin ist arm, aber sexy (柏林是個貧窮但性感的城市)」,2014年衛報讚譽柏林是歐洲矽谷,有Google (谷歌)及Microsoft (微軟)加碼投資贊助新創公司成長,物價低廉平穩,吸引大批年輕科技人才及藝術家來此創業。德國公布2016/2017年前10大大學中,排名第5的HUMBOLDT Universität zu Berlin (柏林洪堡大學)、排名第6的Freie Universität Berlin (柏林自由大學)及排名第9的Technische Universität Berlin (柏林工業大學),每年提供超過3萬名優質大學畢業生人才投入勞動力市場,近年來更規劃尖端科技園區、多媒體園區、醫療健康、新創園區、環保園區、能源園區、科技園區、文創園區,吸引Bayer Healthcare (拜耳健康醫療中心)、Siemens (西門子)、Mercedes-Benz (賓士)前來駐點。 

   PwC普華永道(資誠)所發表的「Emerging Trend in Real Estate, Europe 2017(2017年歐洲不動產展望)」中更指出2015年Q3到2016年Q4間,以國家別來看,德國不動產投資金額僅次於英國,高達540億歐元(約台幣1.8兆)。以城市別來看,投資於柏林不動產金額高達90億歐元(約台幣2,970億),僅次於倫敦及巴黎。2007~2015年的投資報酬率顯示,租金收益4%以上,資本利得在近3年來成長7%,柏林被視為歐洲最值得投資的城市之一。

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   Fritz Berlin, 18層樓高精品小宅,總價約台幣500萬起進駐柏林中央車站交通彙集都心Mitte米特區,面Fritz-Schloss Park公園綠地美景,電車直達Sony購物中心(約2分鐘),暢遊歷史古蹟布蘭登堡門、波茨坦廣場(大使館區)。


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