Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新聞

TAIWAN

看完這篇美國購房流程,你就是美國買房專家


​​​​​1__.png

確定美國購房目的  

購買美國房產,首先要確定你是想用來自住還是投資。 你買房目的不同,挑選房產的標準也不同。  如果是自住,需要慎重考察房產的現有狀況,包括所處社區、周圍環境、配套設施等問題。  如果是投資,更多考慮的是未來升值與投資回報比例。儘量選擇一個性價比高、投資成本小、未來發展前景良好並且便於出租的房產。

確定美國購房的城市和地區  

美國城市化水準較高,城鄉差別不大。買房並不是離市中心越近越好,而是要看房產所在的社區情況。不同城市、不同社區房價不一,好學區附近的房價會比普通學區的貴,靠海的城市房價會貴,新開發的城市相對價格便宜點。買房前要做足功課。同一區域也有不同的社區,可能只有一條街的間隔,房價卻相差幾十萬美元的情況都是有的。仲量聯行建議在購房前,不妨要求房產經紀人為你介紹社區的相關資料,能夠更加直觀地瞭解。

挑選合適的房產仲介

儘管美國房地產制度經歷百年發展,已經極為完善和透明,但對於國內投資人而言,海外畢竟是一個陌生的市場,因國籍,文化等差異,國人對當地房產市場、法律法規及稅制、金融政策、經紀人制度、責任劃分等方面的認知時常會存在資訊不對稱的情況。

為了有效規避風險,委託一個專業可靠的平臺和仲介變得尤為重要。而借助專業的力量,也能讓美國置業更為順暢。仲量聯行國際住宅部為專為投資人提供全球置業的專業經紀人服務,提供專業諮詢建議,覆蓋房產購置、房產租賃、資產管理、房屋出售服務等多環節,為買家提供一站式難題解答。

​美國購房需要走的流程

買賣要約 (Offer):買方向賣方提出報價,在賣方接受買方的要約後,可以說買賣要約已經形成。買方的要約中一般包括以下條款:

  • ​​購買房屋價格
  • 預訂金
  • 頭期款金額
  • 貸款時限,但是如果全現金購買則不需要有這條款
  • 過戶時間
  • 有關於房屋檢查等其他買方所要求的附帶條件(包括是否在房屋過戶時附帶一些其他電器,窗簾等條件)

1.  房屋檢驗 (Home Inspection): 買方可以在賣家接受報價後聘請有執照的驗屋師對房子進行檢驗。通常買新建樓宇的買家會選擇不做房屋檢查,但是為了保護買方的權益,律師還是建議買方對房屋進行檢驗。檢驗專案包括房屋結構,冷暖器,線路鋪排,地下室氡氣含量,以及白蟻等問題。

2.  房屋買賣合約 (Purchase and Sale Agreement):如果買方的要約(Offer)是由經紀人幫買方準備的話,買方必須要確認要約(Offer)中包含:律師審查條款(Attorney Review Clause)。 此條款給予買方律師收到簽訂完畢的購房合同後3個工作日或更長的時間來審查合約內的各個條款。此期間也被稱為律師審查期。在這期間內,買方的律師會與賣家律師溝通和談判條款的細節,反對或修改合約。買方的律師亦可以在這期間內要求加入某些對買家有利的條款。所以簽訂要約(Offer)後買方應及時聯繫買方的律師。

3.  房屋貸款 (Mortgage): 如果簽訂買賣合約後,買方就可以申請貸款了。非美國公民和非美國永久居民的買家也可以在美國貸款,但是只有有限的幾家銀行會給貸款,並且要求嚴格。銀行通常會要求買方出示在美國境內外的存款證明和境內外的其他房產證明。銀行還會對購買的房產進行估價(Appraisal)決定房屋實際價格是否與售價相符,從而確保銀行抵押物的價值。整個申請貸款的過程一般需要1-3個月的時間。

在拿到貸款承諾書(Commitment Letter)後買方要仔細檢查承諾書中的條款,確認利息率和貸款額等重要資訊後才簽名給貸款方。有些貸款承諾書有附加條件,銀行要求買方在過戶前要滿足附件條件,所以確認買方的律師也有一份買方的貸款承諾書,確保買方可以在過戶前符和銀行所有的附加條件。

4.  房屋產權調查 (Title Search):簽訂買賣合約後,買方的律師會找專業人士對房屋產權進行調查,確認賣方有權出售該房產,同時確保房屋產權沒有任何瑕疵。在過戶(Closing)後, 產權保險公司會給買方一份房屋產權保險單(Owner's Title Insurance)以承保任何可能潛在的產權問題。

5.  過戶 (Closing):貸款批准,以及產權沒有問題後,買方的律師,賣方律師,以及貸款方,會協調安排過戶的時間和地點。雙方律師會進行水費,稅費等其他費用的清算,買方的律師一般會在過戶的1個星期前給買方過戶清單,並解釋過戶時買方需要準備的資料和金額。買方在過戶前48 個小時內,最好能再看一次所購買的房屋 (Final Walk-through) 。當產權過戶後,買方會及時拿到房屋鑰匙,並且可以開通房屋的水、電等其他相關帳戶。

6.  過戶後事宜 (Post-Closing):律師在每一個房產過戶時,為買方提供書面的"過戶後需知",以提醒買方過戶後應注意事項。


因為每一筆房產交易會有各自特點,以上是一般房產交易流程簡介,如有房產購買相關的法律和稅務問題, 請與美國執證律師聯繫。