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新聞

臺灣

商辦租金穩定成長,投資交易年減近4成


​本季市場概況

2016年全球經濟情勢受脫歐、美國總統大選影響,加上能源及大宗物資價格下跌造成新興市場與開發中經濟體復甦成長力道疲弱等不利因素影響整體需求,工業生產及貿易普遍呈現減少的趨勢。台灣經濟在歷經17個月出口持續衰退後,於第三季首次轉負為正,但進口及工業生產仍較去年同期微幅縮減,加上近來觀光業面臨來台旅客結構上變動,零售及旅遊相關產業均接連受到牽連。因此國內外經濟的變動也間接反應在辦公室租賃需求及不動產投資市場。

今(2016)年台北整體A級商辦公室租賃淨去化總量達15,807坪,為金融海嘯後的次低,僅次於2012年。全年多數需求仍集中於金融服務及科技網路產業。值得注意的是網購、物流、零售及手機遊戲業對A辦空間需求亦有逐漸增加的趨勢,需求仍多集中於信義及非核心商業區的新落成大樓。整體空置率主要因為今年沒有新大樓落成及空間持續去化的帶動下,於第四季來到9.1%,較上季微幅降低約1個百分點,較2015年底減少1.6個百分點。

台北市本季A級商辦租金來到新台幣每坪每月2,643元,較上季微幅減少0.2%幾乎持平;年成長則為2.2%,與仲量聯行於第一季時的預測相當。該成長率於過去十年比較尚屬穩健,成長主因為新落成大樓近幾季新租約成交帶動,同時房東也考量當今景氣環境,給予租戶租金與免租期優惠,使免租期亦較去年同期增加0.2個月,每年來到0.8個月,因此多數主要商業區租金表現於下半年呈現平盤的趨勢,使得年成長率表現平穩。

仲量聯行本季市場調查台北市主要商業區B級商辦,市場量價皆呈現持穩的走勢,需求與A級商辦市場相似,新租約均為小坪數空間,且在原有租戶減租或搬遷的影響下,空置率小幅增加0.1個百分點來到4.6%。租金方面在多數房東因還有空置單位,故於租金調整上更為謹慎,因此租金僅較上半年增加0.1%,來到每坪每月1,760元。

 

未來趨勢

全球經濟研究機構及行政院對2017年台灣經濟成長率預測較今年樂觀,成長率預測達1.7到1.9%。環球性知名人力機構對2017年第一季企業增聘意願調查亦顯示明年第一季企業增聘意願較這季樂觀,主要聘任需求集中於金融服務、零售及運輸倉儲業。加上數家半導體及科技業者表示明年訂單量樂觀、產線滿載的情況下,預計電腦及通訊業者將陸續推出新產品;網路手遊也將持續帶動電通產品的需求,皆可望有助維繫民間投資動能及國內外對消費行電子產品需求。因此預計台北市明年商辦需求仍將集中於高科技、IT及金融產業。惟新租約仍將以中小型坪數空間為主流。明年釋出的空間預計將持續吸引原先在其它商業區的企業租戶,評估搬遷至主要商業區較優質的商辦大樓。此外,目前我們也觀察到部分企業考量當今景氣環境,已著手進行併購或整合營運的計畫,將搬遷到新大樓租用大面積辦公空間。 

有考量進行人力或承租空間調整的企業也可以利用此時機與房東重新商議租約及租金條件,許多尚有空置空間的大樓業主在積極尋求去化的情況下,將有機會給予較優惠的條件,企業甚至可藉機多評估其他較優質的辦公空間。

於租金走勢面,考量當今景氣環境尚未復甦,加上部分有空置空間的大樓業主維持租金水平並給予免租期等誘因,我們預估2017年整體A級商辦租金將呈現穩定的走勢,成長率仍將維持於2-2.5%的穩健表現。


各區表現

  • 信義區全年去化為主要商業區中最高,達約八千坪,佔台北市今年整體A辦去化量的50%。主要需求為國內外金融、專業顧問、科技及零售業租用中小型辦公單位為主。大坪數空間則多為原本在其他大樓的租戶搬遷置新大樓中。信義區因今年未有新供給釋出及空間持續去化,空置率於年底來到9.6%,較上季下降1.0個百分點來到9.6%,年度則下降2.9%。租金方面,信義區租約多為小坪數,房東考量當今市況未大幅調動租金並給予優惠吸引租戶,平均租金僅較上季微幅下降0.3%來到每月每坪3,109元。
  • 敦北商業區全年需求表現較去年趨緩,去化量較2015年減少約2,000坪來到1,400坪,主要因為第一季有跨國企業租戶搬遷,釋出大面積空間。區內無新供給進入,僅有小型單位的全年新租約需求,整體空置率較上季降低0.2個百分點來到4.9%,較去年底則降低1.6%。然而本區內大樓屋齡相對較高,部分仍有空置單位的大樓為加速去化及保留原租戶未,房東並未對租金進行大幅調整,平均租金維持僅較上季減少0.1個百分點來到每坪每月2,349元,年增率則僅有1.0%。
  • 敦南商業區今年在本土航空業進行大面積退租,且多數新租約又為小面積空間,全年去化量來到-786坪,為2012歐債危機後的最低值。整體空置率因而呈現上升趨勢來到5.3%,較前季增加1.6個百分點,全年亦呈現0.6個百分點的上升。因此區內多數大樓業主在租金的調整更為謹慎,並運用免租期優惠策略來吸引企業租戶。租金在季表現則維持平盤,年成長率則呈現下滑1.1%的走勢,來到每坪每月2,449元。
  • 今年非核心商業區租賃需求主要集中於金融保險、科技製造業及月子中心;整體去化量達7,225坪,為四大主要商業區次高,僅次於信義計畫區。空置率於年底來到13.4%,較上季下降3.2個百分點,主要因為有大樓業主於上一季釋出大面積保留空間;年成長率則僅較去年底減少約1個百分點。租金方面我們發現新釋出的大樓為了加速去化因此給予租戶較優惠的租金,因此本季非核心商業區租金與上季相仿,維持於每坪每月2,095元。租金年增率則達3.5%,為四大主要商業區中最高的。

     

表一、臺北A級辦公大樓市場主要指標

 

成交租金

(新臺幣//)

與前季比較去年比較空置率前季比較年淨去化量
信義計劃區3,109-0.3%2.2%9.6%-1.0%7,967
敦北商業區2,349-0.1%1.0%4.9%-0.2%1,401
敦南商業區2,4490.0%-1.1%5.3%1.6%-786
非核心商業區2,0950.0%3.5%13.4%-3.2%7,225
臺北市2,643-0.2%2.2%9.1%-0.9%15,807

 

 


仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示:

仲量聯行第四季「全球市場展望」(Global Market Perspective)研究顯示全球租賃市場需求就季表現而言屬於平盤;與去年相比則呈現趨緩的走勢;預計2016全年全球租賃量將較去年減少5%。亞太地區租賃需求在大中華地區及印度租賃量減少影響下較去年減少10%。需求仍集中於金融及科技業,但本季有兩間跨國型銀行宣布未來將朝向電子數位無人化的經營模式,預計未來金融業在員工數降低後,辦公空間租賃需求結構將因而轉變。全球A級商辦租金於第三季呈現趨緩,預計2016年成長率將為3%;2017年則將下降至2%。亞太區域則維持於平盤的走勢。在國內方面,許多企業租戶因受目前景氣影響,已著手進行人力調整及/或重新評估租賃面積等。目前多數大樓業主於租金及免租期優惠上給予相對彈性的空間,建議租戶重新評估租約時,除了考量原大樓外也可以評估其他大樓,藉此搬遷到更優質的辦公空間。預計明(2017)年在新供給進入市場帶動租金成長,但同時房東在考量現今景氣及企業節省支出的營運目標下,對於租金調整相對謹慎保守,預估台北市明年整體租金成長率維持於2-2.5%間。

 

投資市場

  • 第四季台灣主要大型商用不動產交易量為新台幣197.7億元,較上季增加1.2倍,但今年大型主要商用不動產總交易額為601億元,較2015減少39.5%,為六年來的最低。在國際政治與經濟動盪不安,加上景氣復甦力道持續疲弱及新政府的內外政策方向未定等影響下;縱算國內游資充沛,投資方仍持續觀望。但英國脫離歐盟後,英鎊持續貶值,其具備投資、觀光、留學及置產的利多市場,商用及住宅不動產持續吸引投資人的關注及詢問。
  • 本季最大宗為企業間購買南港自用型廠辦大樓,金額為65.5億元,顯見當今不動產交易仍以自用型不動產為主流。綜觀全年交易,最大交易為第二季時壽險業依據保險法購買高雄市的混合型商用不動產。我們的統計資料顯示,在2012年金管會實施金八條後,壽險業直接投資不動產總額由原本新台幣600-670億上下的投資額大幅降低至123-192億元;近兩年始逐漸回升,今年壽險業者總投資額為225億元。投資標的也由以往以辦公大樓為主轉為零售、飯店及物流倉儲用途的工業用地。在網路經濟迅速成長,網購銷售額逐年提升的同時,工業土地可望後市看俏。截至第三季,台灣前十大壽險業者可投資不動產資金已達4.4兆元,較2015年同期增加約13%,在法人投資方游資充沛下,其將持續尋求國內外適當的投資標的。
  • 近年壽險業在政策限制下,企業公司投資自用型不動產成為投資市場主要動能。2016年我們的市場統計顯示投資量最高的投資方仍為企業為主,佔整體的46%,其次為壽險業者42%,再次則為金融業佔總量的11%。全年投資標的物也因企業自用的帶動下集中於廠房/廠辦(46%),其次為辦公室,佔總量的27%。其他投資類型為飯店/旅館及零售,各佔全年交易量的19%和9%。自用工業建物去年的投資比例與辦公室相當,皆約為34%,今年則佔較大比例,土地方面也多為投資者購買土地擴充營運自用。
  • 本季大型土地投資額達新台幣242億元,較上季略為減少15.1%。全年大型土地交易總額為705億,綜觀過去三年,土地交易量逐漸超越直接建物投資。其中除了企業自建自用廠辦或廠房及建商購地建屋出售外,壽險業者近年來也投入土地投資或標售並開發物流中心等創造多元化收益。本季壽險業者並參與桃園及新竹高鐵站周邊土地標售,投入逾31億的資金計畫興建自用與出租用的辦公大樓或商場以增加固定收益。

     

仲量聯行總經理趙正義表示:

2016年為充滿諸多變數的一年,如英國脫歐、美國總統大選,到近來中國宣布海外不動產投資控管政策等。在諸多變數中,雖然全球不動產市場到第三季末為止整體交易量較2015年同期減少8%,來到美金4540億元,但就第三季單季交易量而言,比前一季成長8%。亞太區域也在中國的帶動下,季成長達17%。今年主要的投資方多為各國主權基金、退休基金及中國的壽險公司。我們的統計結果也發現2016年投資人仍持續活躍地找尋適當的投資標的;反觀企業租戶在租賃上則相對保守。尤其亞太區域多數城市,因市場上適合投資的物件供給有限,房東在租金調整上又相對謹慎,也造成許多城市投報率持續受到壓縮。

我們預計2017年全球不動產市場將維持穩健的趨勢,機構型或法人投資人將持續積極尋求海內外適合的投資標的。此外,在現今都會上班族普遍居住空間較小及網購盛行的生活型態下,已有投資逐漸將焦點由以往的商用不動產轉向迷你倉儲、物流中心、資料中心等不動產類型。目前台灣游資充沛,預期在國內外政治經濟等政策效應明朗後,2017年國內投資市場可望趨於穩定。​​​

– 完 –文字方塊: 關於仲量聯行  仲量聯行(紐約證交所交易代碼:JLL) 是專注於房地產領域的專業服務和投資管理公司,致力於為客戶持有、租用和投資房地產的決策實現增值。仲量聯行名列《財富》500強企業,業務遍及全球80個國家,擁有逾230個分公司,員工總數約60,000人。2015年度業務營收達52億美元,總收入60億美元。2015年仲量聯行代表客戶管理和提供外包服務的物業總面積逾40億平方英尺(約3.72億平方米),並協助客戶完成了價值1,380億美元的物業出售、併購和融資交易。仲量聯行旗下的投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”資產總值達564億美元。    仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年,目前在亞太地區16個國家中擁有83個分公司,員工總數超過32,000人,並且在2015年國際房地產大獎中,榮獲 “全球最佳房地產顧問公司” 以及 “亞太區最佳房地產顧問公司”。此外,在著名的《歐洲貨幣》雜誌2015年房地產獎項評比中獲得“亞洲第一房地產諮詢公司”的頭銜。仲量聯行在臺灣擁有15年的經驗,73位專業人員,163位駐點員同仁,透過員工豐富的實務經驗及強大的業務網絡連結,仲量聯行將協助我們的客戶隨時面臨不動產市場的各種挑戰。 http://www.jll.com.tw/