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臺灣

商辦租金成長趨緩,投資市場仍待春風

第三季租賃投資市場


​​​本季市場概況

全球景氣仍受諸多變數影響,復甦腳步持續趨緩,導致外需成長力道疲弱。在國內方面,除因下半年電腦及手機業者陸續推出新機種,出口值於七月首次出現今年正成長外;其餘進口、批發營業額、工業生產等總值均較去年減少。除此之外,陸客來台人次於五月起到八月底止,逐月呈現12%至32%的減少,觀光旅遊及零售業者已逐漸感受到影響;目前已有航空業者計畫大面積退租。

台北整體A級商辦公室租賃第三季需求較上季趨緩,主要需求為現有租戶搬遷及中小型租戶帶動去化成長。去化量由上季的5,394坪減少至本季的4,315坪,其中部份需求為房東關係企業租用。新簽租約則多為網路通訊、手遊及零售業者。在部分大樓業主釋出保留空間、部分租戶搬遷的交互效應影響下,本季整體空置率較上季微幅上升0.2個百分點,來到10.0%。

台北市本季A級商辦租金成長呈現微幅下跌的趨勢,主要因為部分大樓業主給予大面積企業租戶較優惠的租金條件及部分仍有空置單位的房東微幅調整租金來吸引新租戶。整體租金由上季的每坪每月2,649元來到本季的2,647元,較上季些微下降0.1%。

仲量聯行市場調查發現內湖南港市郊區域廠辦呈現量跌價增的走勢。整體租金上漲1.0%來到每坪1,430 元,主要因為南港區域已接近全面滿租,部分房東些微調高租金所帶動。內湖區域西湖需求還是非常的強,多數評估內湖區域的客戶大多只選擇西湖段,文德段則因為有空置單位的大樓調降租金及提高免租期吸引客戶,平均租金微幅下跌0.3%至1,282元。南港則因接近完全滿租,空置率來到0.47%,帶動租金成長1.9%至1,430元。整體市郊空置率於小部分租戶搬遷及遷入的帶動下微幅下降0.9個百分點來到3.97%。顯見當今景氣環境下,房東仍積極運用租金及免租期的策略來吸引租戶;企業租戶也在考量租金支出持續搬遷至市郊區的廠辦。

​未來趨勢

根據知名人力機構第四季就業調查顯示短期未來企業聘僱意願仍顯保守,企業對於支出持續謹慎保守,短期內預計將仍有企業減(退)租或進行合併以節省支出的趨勢。此外,經濟部預計今年後期電腦及通訊業者將陸續推出新產品及網路手遊持續帶動電通產品的需求,智慧化應用及半導體產業可望有助維繫民間投資動能。我們預計需求仍將集中於金融服務、高科技、IT及金融產業。惟新租約仍將以中小型坪數空間為主流。短期未來將釋出的空間預計持續吸引原先在其它商業區的企業租戶考量搬遷至主要商業區較好的大樓。

於租金走勢面,本季租金已較去年底成長2.3%,考量當今景氣環境加上部分仍有空置率的大樓業主維持租金水平並給予較好的免租期等誘因,我們預估至2016年底,整體A級商辦租金將呈現穩定的走勢,成長率預計介於2-3%間。

各區表現

  • 本季信義區主要以國內外金融、專業服務、科技及零售業租用中小型辦公單位。新租約仍多集中於新落成的頂級大樓。因此,信義區空置率較上季下降0.2個百分點來到10.6%,淨去化量由上季的2,101坪減少至本季597坪。在區內租約多為小坪數及房東未大幅調動租金,平均租金維持平盤在每坪每月3,118元。
  • 本季敦北商業區在部分企業租戶租用小型單間、進行增租及退租的交互影響下,淨去化量僅達334坪,整體空置率較上季降低0.4個百分點來到5.1%。因本季大樓業主未對租金進行調整,平均租金維持平盤於每坪每月2,352元。
  • 敦南商業區本季在房東的租金及免租期優惠策略下租賃活動較前幾季活躍許多,本季為四大主要商業區去化最大的區域。新租約多為跨國零售及科技業租用中大型坪數空間,空置率降低2.6個百分點來到3.2%。在部分大樓業主針對大型租戶給予優惠的帶動下,租金相較上季小幅下降1.1%,來到每坪每月2,449元。
  • 本季非核心商業區租賃活動呈現趨緩走勢。僅有數筆國內外企業租用小型坪數空間,去化僅有94坪,空置率在房東釋出大面積空間的帶動上升3.4個百分點來到16.6%。因為釋出大量空間的新大樓開價較高的帶動下,平均租金上揚1.7個百分點來到每月每坪2,094元,為本季唯一租金呈現成長的區域。

     

表一、臺北A級辦公大樓市場主要指標

 

成交租金

(新臺幣//)

與前季比較去年比較空置率前季比較季淨去化量
信義計劃區3,1180.0%2.6%10.6%-0.2%597
敦北商業區2,3520.0%1.2%5.1%-0.4%334
敦南商業區2,449-1.1%-1.1%3.6%-2.6%3,291
非核心商業區2,0941.7%4.1%16.6%3.4%94
臺北市2,647-0.1%2.5%10.0%0.2%4,315

 

仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示:

當今全球景氣使多數企業租戶於營運支出趨於謹慎,亞太地區許多原先有計畫搬遷的大型企業陸續延遲搬遷的決定。上半年全球租賃需求較去年同期減少5%,亞太地區租賃需求較去年減少4%;除東京、香港跟馬尼拉外,其餘主要城市皆屬減少的趨勢。因此我們也針對今年租賃需求預測進行下修。但在全球商辦供給緊縮的狀況下,租賃市場租金上半年持續成長5.1%,其中亞太區域表現平穩,漲幅約為0.6%。台北市A級商辦租賃市場與全球趨勢相似,當今租戶於租賃支出上採謹慎保守的態度,於租約協定時仍以節省支出為首要考量。短期需求仍集中於金融及科技產業。在租金方面,今年至今租金成長率已較去年底成長2.3%,在短期供給有限,現有供給持續去化的帶動下,全年租金成長率可望達約2-3%。

投資市場

  • 第三季台灣主要大型商用不動產交易量為新台幣89.2億元,較上季減少六成。今年至第三季為止,大型主要商用不動產交易總額為403億元,為金融海嘯後來次低值,僅次2015年。在景氣復甦力道持續疲弱及新政府的內外政政策方向未定等影響下;縱算國內游資充沛,投資方仍會持續觀望。但英國脫離歐盟後,英鎊持續貶值,其具備觀光、留學及置產的利多市場,持續吸引投資人的關注及詢問。
  • 本季投資標的最大宗仍為壽險業者斥資41億元購買內湖廠辦。除此之外,其它大型交易全數為企業購買自用營業用建物。本季交易標的物多集中於台北、桃竹苗及高雄地區。台北市則全數集中於內湖區;除壽險業者外,購買方則為科技及生技業者。
  • 本季大型土地投資額達新台幣285億元,其中最大宗土地交易為華碩以78.8億元買下東森國際關渡土地。此外,本季壽險業者依保險法相關規定進行新北及台中地區的土地交易,其中南山人壽於逢甲商圈購買的土地未來將規劃興建商務旅館及學生宿舍。
  • 在當今景氣環境下,本季主要商業區的大型商用不動產及土地交易仍為壽險業所為,國內前十大壽險業者可用於不動產投資的金額已逾新台幣4.2兆元,顯見國內游資仍屬充沛。但於英國脫歐後對短期股匯市將有相當的影響,預計法人短期內會持續保持觀望。
     

仲量聯行總經理趙正義表示:

全球不動產市場在美國大選、英國脫歐及中東地緣政治等多國政治因素影響下,上半年交易量較2015年同期減少10%,為美金2,920億元。仲量聯行觀察到去年不動產市場的疲弱主要來自於美金匯率的波動;但今年以來我們逐漸觀察到各國國內市場大幅受到政治或景氣等因素影響,呈現趨緩走勢。雖然大環境因素使市場趨緩,但游資仍然充沛,我們對於市場走勢的反彈仍具信心。預計今年全球投資量將較去年萎縮10-15%至美金6,000億上下。國內市場與國際相似,在內外需求減弱、政治前景未明及景氣復甦腳步趨緩等影響下,投資市場短期內將呈現緩慢。

 

– 完 –文字方塊: 關於仲量聯行  仲量聯行(紐約證交所交易代碼:JLL) 是專注於房地產領域的專業服務和投資管理公司,致力於為客戶持有、租用和投資房地產的決策實現增值。仲量聯行名列《財富》500強企業,業務遍及全球80個國家,擁有逾230個分公司,員工總數約60,000人。2015年度業務營收達52億美元,總收入60億美元。2015年仲量聯行代表客戶管理和提供外包服務的物業總面積逾40億平方英尺(約3.72億平方米),並協助客戶完成了價值1,380億美元的物業出售、併購和融資交易。仲量聯行旗下的投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”資產總值達564億美元。    仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年,目前在亞太地區16個國家中擁有83個分公司,員工總數超過32,000人,並且在2015年國際房地產大獎中,榮獲 “全球最佳房地產顧問公司” 以及 “亞太區最佳房地產顧問公司”。此外,在著名的《歐洲貨幣》雜誌2015年房地產獎項評比中獲得“亞洲第一房地產諮詢公司”的頭銜。仲量聯行在臺灣擁有15年的經驗,73位專業人員,163位駐點員同仁,透過員工豐富的實務經驗及強大的業務網絡連結,仲量聯行將協助我們的客戶隨時面臨不動產市場的各種挑戰。 http://www.jll.com.tw/