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新聞

臺灣

政局明朗  租賃投資市場下半年可望穩定成長


​​​​​​​​​本季市場概況
全球景氣復甦乏力,英國脫歐、恐攻與地緣政治風險及中國及新興經濟體成長趨緩等因素導致內外需求成長力道疲弱,中長期進而衝擊台灣對外貿易及影響台灣經濟。企業將持續於營運支出相形謹慎,並持續尋求建物及租賃條件較優惠的租賃物件。投資人在國內外持續尋求投報率可行的標的物,惟於英國脫歐後,英鎊貶值,短期勢必影響法人致英國投資意願。
 
台北整體A級商辦公室租賃第二季需求較上季成長,主要需求為現有A級商辦租戶搬遷及企業整併增加空間需求帶動去化成長。去化量由第一季的282坪上升至本季的5,394坪。我們的市場調查發現近來A級商辦租戶持續尋求信義區或其它商業區中較好的辦公標的搬遷機會。本季新簽租約多為國內外金融、科技/IT、線上/手機遊戲及零售業者。在部分大樓業主釋出保留空間、部分租戶搬遷的交互效應影響下,本季整體空置率較上季微幅減少0.8個百分點,來到9.8%。
 
台北市本季A級商辦租金成長呈現微幅上漲走勢,在部分空置率持續下降的大樓業主提高租金及新大樓高成交租金的帶動下,整體租金由上季的每坪每月2,641元來到本季的2,649元,較上季些微成長0.3%。
 
本季仲量聯行市場調查也發現由原A級租戶持續往市郊區域廠辦搬遷。B級商辦則呈現平穩走勢,租金較前季微幅下降0.4%達每坪每月1,759元;空置率也小幅下降0.4個百分點來到4.44%。
 
未來趨勢
 
本季在海內外經濟成長預測持續下修的影響下,知名人力機構對第三季調查結果顯示台灣企業聘僱展望較為謹慎保守,27%的企業計畫增聘人力、5%預期減少,66%的雇主則維持不變,為2009年以來最低的就業展望。近幾季租賃市場逐漸反映此趨勢,部分租戶已進行減租或退租。此外,部分大型租戶搬遷至新租用空間並沒有增加租賃空間,甚至微幅減少。但台北辦公室租賃市場短中期預期持續趨穩,原A級商辦搬遷至較好的商業區或大樓的需求將維持市場動能。
 
國內官方預計下半年電腦及通訊業者將陸續推出新產品,網路手機遊戲持續帶動電通產品的需求,智慧化應用及半導體產業可望持續帶動國內經濟成長,因此預計今年租賃市場需求仍將集中於高科技、IT及金融產業。此外,官方數字公布今年至5月底止來台觀光旅次已達461萬人次,較去年同期成長10.2%。大陸來台觀光客雖於五月份單月大幅減少,但就一至五月來看,總數達約184萬,仍較去年同期成長約6%。倘若觀光旅遊持續成長預計將持續為旅遊、觀光及零售業者帶來成長動能,進而增加辦公空間需求。
 
台北市主要商業區今年預計有約3萬餘坪的新供給進入A級商辦市場,主要將集中於非核心商業區,其中逾八成為業主自用,加上明年計畫完工的新大樓目前已著手進行預租,在新供給有限的情況下,對於付租能力較高的租戶預計將持續往信義區搬遷,中小型外資企業租戶則將持續鎖定其他商業區的大樓。
 
於租金走勢面,本季非核心區域的新大樓有新租約成交高於區域平均價位,加上部分空置率持續降低的大樓業主持續調整租金,我們預估今年整體A級商辦租金將呈現穩定成長的走勢,成長率預計介於2-3%間。

各區表現
本季新租約仍多集中於信義區,主要以國內外金融、專業服務及軟體科技業租用中大型辦公單位或增租為主。此外,本季部分大型跨國企業搬遷至信義區的頂級大樓,顯見付租能力較高的租戶仍傾向高品質的新大樓。因此,信義區空置率較上季下降0.8個百分點來到10.8%,淨去化量達2,101坪。在空置率持續降低,區域內新大樓持續去化及空置率降低的大樓調高租金的帶動下,平均租金較上季微幅上漲0.5%,來到每坪每月3,117元。
 
 敦北商業區本季需求在本土金控及業主自用的帶動,淨去化量達1,974坪,整體空置率較上季降低2.2個百分點來到5.5%,為四個主要商業區中最低。因多數需求為大面積及業主自用,租金走勢並未受到大幅度影響,平均租金較上季小幅下降0.4%,來到每坪每月2,352元。
 
敦南商業區本季租賃活動持續趨緩,因新租約多為小坪數及租戶搬遷至信義區,淨空置率仍為負值,空置率則持平於6.2%。因區域租賃活動趨緩並仍有空置空間,多數大樓業主於租金調整上略顯謹慎。本季平均租金相較上季小幅下降0.1%,來到每坪每月2,476元。
 
 本季非核心商業區主要為國內外中小型企業租用中大型坪數空間,去化量達1,354坪,空置率下降0.9個百分點來到13.2%。本季因為新大樓成交較高及近滿租的大樓業主微幅調整租金的帶動,平均租金上揚1.5%來到每月每坪2,060元,成長率為本季各主要商業區中最高。
 
 

表一、臺北A級辦公大樓市場主要指標

 

成交租金

(新臺幣//)

與前季比較去年比較空置率前季比較季淨去化量
信義計劃區3,1170.5%2.6%10.8%-0.8%2,101
敦北商業區2,352-0.4%1.6%5.5%-2.2%1,974
敦南商業區2,476-0.1%-0.3%6.2%0.0%-35
非核心商業區2,0601.5%2.2%13.2%-0.9%1,354
臺北市2,6490.3%2.4%9.8%-0.8%5,394

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仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示
儘管全球經濟前景充滿諸多變數,震盪股匯市,全球第一季商辦租賃的需求仍屬穩定的走勢;但多數企業租戶在租金支出上更顯謹慎。在世界主要城市如倫敦、紐約、北京、香港等,我們都觀察到企業搬遷考慮期、租金議價及租約的議約期都格外謹慎並逐漸延長。多數需求仍集中於科技及金融業,但值得一提的是在大中華地區及印度部分城市,網購業者的辦公室需求正在急速成長。全球辦公室供給除歐洲地區較為疲弱外,其餘地區仍屬穩健的局面。亞太地區新供給預計於今年來到峰值,達約七百萬餘平方公尺;但預估預租將減少供給遽增響。全球租金成長也呈現穩定的走勢,第一季較去年同期成長4.4%。
 
台北市A級商辦租賃市場於今年上半年整體淨去化量達約5,700坪,與2010年金融海嘯後相當,顯見當今租戶於租賃上採謹慎保守的態度,於租約協定時仍以節省支出為首要考量。短期需求仍將來自金融及科技產業,現有租戶搬遷的需求也將為市場的動能。在租金方面,今年上半年租金成長率已較去年底成長2.4%,在短期供給有限,現有供給持續去化的帶動下,今年租金成長率可望達約2-3%。
 
 
投資市場
第二季台灣主要大型商用不動產交易量為新台幣224億元,較上季成長逾1.5倍。2016年上半年大型商用不動產交易總額達314億元,為八年來第二低值,僅次於2015年。在經濟復甦力道疲弱及總統大選後未來新政府的政策方向未明等變數下;縱算國內游資充沛、央行及各大行庫進行信用管制鬆綁及降息等措施,投資方仍會持續觀望。加上近來英國公投脫離歐盟,法人進行海內外交易可望格外謹慎。
 
本季投資標的最大宗為壽險業者斥資165億元購買高雄漢來新世界中心,該標的為百貨零售及飯店的複合式商用不動產,賣方將採賣後回租的方式繼續營運。但扣除此筆交易,本季其他大型不動產交易僅有59億元,屬較為趨緩的走勢。
 
本季大型土地投資額達新台幣94億元,其中最大宗土地交易為國內手機通訊產品業者為降低成本並提高營運效率,處分位於桃園的部分閒置土地,金額約29億元。此外亦有壽險業者為符合保險業投資不動產必須即時利用並有收益的法令規定,出售位於高雄土地,該筆交易達約10.7億元。。
 
 在當今景氣環境下,本季主要商業區的大型商用不動產及土地交易仍為壽險業所為,國內前十大壽險業者可用於不動產投資的金額已逾新台幣4.2兆元,顯見國內游資仍屬充沛。但於英國脫歐後對短期股匯市將有相當的影響,預計法人短期內仍會保持觀望。
 
仲量聯行總經理趙正義表示:
綜觀全球不動產市場,第一季總成交量約為美金1330億元,與去年同期相較減少14%,為2013年來的最低值。其主因為全球各大洲充滿許多政治、經濟及財經政策的不確定性。北美洲第一季上半雖呈現緩慢,但下半季投資市場活動逐漸回穩,其動能可望持續到今年下半。但歐洲在近來政經環境歷經波動的影響,英國及西班牙等主要國家正處於動盪的暴風眼中,投資市場短中期恐持續趨緩。亞太地區整體表現則相對平穩,其中中國、澳洲、香港更於逆勢中成長,成交量較去年同期成長;其餘亞太國家投資成交量仍多為偏低。
 
近來台灣經濟受世界景氣影響,內外需求受全球先進經濟體於政治、金融及財政之度的牽連而略顯疲弱,導致進出口持續趨緩。因此台灣央行於六月底宣布進行一年來的第四次的降息,希望藉此促進經濟復甦。投資市場近來也因受國內政權交替、英國脫歐等因素影響,投資人轉而觀望,使今年上半年成交量回復至金融海嘯時的水平。下半年在央行降息及國內外政策情勢相繼穩定後,投資市場可望些許回溫。
 
– 完 –​