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新聞

臺灣

租賃市場量穩價漲,投資市場盼春燕


​​本季市場概況

經濟部公布2015年官方統計經濟成長率為0.75%,並預測今(2016)年景氣微幅回穩達1.47%。但於目前經濟尚未完全回穩復甦,企業租戶及不動產市場投資人仍傾向謹慎保守。本季在A級商辦賃市場我們也觀察到部分企業租戶進行搬遷或減租;商業不動產市場與上季比較則出現緩和的趨勢。

第一季台北整體A商辦公室租賃需求較上季些許回穩,去化量由負值上升為282坪,但相較於過往五年的第一季屬偏低走勢。本季租賃需求主要為信義區去年釋出的新大樓持續去化所帶動;其餘國內外企業租戶租用中小型辦公間。新簽租約中仍多為金融及高科技/IT產業為主。在部分大樓業主釋出大型保留單位、企業搬遷及減租的交互效應影響下,本季整體空置率與上季持平在10.6%

儘管去化並未達大量,台北市本季整體A級商辦租金呈現大幅成長,在部分大樓業主提高租金的帶動下,使整體租金由上季的每坪每月2,587元來到本季的2,641元,較去年同期成長2.1%,成長率為近九年來最高。

本季仲量聯行市場調查也發現內湖、南港等市郊區域呈現量跌價漲的趨勢。本季需求主要集中於內湖文德段及南港;其中南港由於空間持續去化,空置率來到0.3%,接近滿租。整體空置率較前一季微幅下降0.1個百分點,達4.9%。平均租金在部分空置率持續降低或接近滿租的大樓調高租金的帶動下較前期成長7.9%來到每坪每月1,416元。

 

未來趨勢

全球經濟預測顯示當今成長力道疲弱,景氣仍處於低緩狀態,企業預計於預算成本上趨於謹慎保守。知名國際人力機構2016第二季全球就業展望調查中顯示,台灣國內雖有27%的企業仍表示有增聘人力的意願,但相較於上季則減少7%,較去年同期更減少25%。整體就業需求呈現連續四個季度下滑,來到七年來的最低值。本季租賃市場也逐漸反映此趨勢,部分租戶已著手進行減租。

國內官方預計物聯網、智慧化應用相關及半導體產業可望於今年持續帶動國內經濟成長,因此預計今年租賃市場需求仍將來自於高科技、IT及金融產業。此外,來台觀光旅次於去年已突破千萬人次,出國旅遊人次更成長11%,突破1,300萬人次;預計觀光業的蓬勃成長將持續為旅遊、觀光及零售業者帶來成長動能,進而增加辦公空間需求。去年全年A級商辦總搬遷量達兩萬餘坪,今年第一季亦達6,000坪。我們的市場調查亦顯示近幾季航空、旅行及時尚零售業者有新租或增租的需求,並持續有業者詢問前在搬遷標的。短期未來預期將陸續有搬遷的需求。

台北市主要商業區預計今年僅有約3.6萬餘坪的新供給進入A級商辦市場,主要將集中於非核心商業區,其中逾77%為業主自用,因此在新供給有限的情況下,現有大樓可望持續去化。對於付租能力較高的租戶預計將持續往信義區搬遷,中小型外資企業租戶則將持續鎖定非核心商業區的大樓。

於租金走勢面,因為原本於非核心等區域的租戶往信義或市郊區域搬遷導致空置率上升,在空置率上升及維持現有租戶等壓力,預計今年未來三季該些區域大樓業主將於租金調整上更為謹慎。此外,多數位於非核心區域的新供給仍有大面積空置的狀況,我們預估今年A級商辦整體租金將呈現穩定成長的走勢,成長率預計介於2-3%間。

各區表現

  • 本季新租約仍多集中於信義區,主要以國內外金融服務及科技業租用中大型辦公單位或增租為主。此外,我們也發現有部分大型跨國企業由其他商業區A辦搬遷至信義區的頂級大樓,顯見付租能力較高的租戶仍傾向高品質及屋齡較新的標的。因此,信義區空置率較上季下降1.0個百分點來到11.6%,去化量達2,641坪。在空置率持續降低,區域內新釋出供給持續去化及空置率降低的大樓調高租金的帶動下,平均租金較上季成長1.9%,來到每坪每月3,100元,較去同期成長2.8%,成長率為八季來最高。
  • 敦北商業區本季在國內外企業租戶增租及退租的交互效應下,去化量來到 -1,054坪,整體空置率較上季增加1.2個百分點達7.7%。在部份空置率持續下降的大樓業主提高租金的影響下,平均租金較上季成長1.5%,來到每坪每月2,361元。
  • 敦南商業區本季因租戶搬遷至市郊區域及房東釋放原先保留空間所影響,區域空置率上升1.6個百分點來到6.2%。區域去化量呈現負值來到逾1,900坪。因區域租賃活動趨緩並仍有空置空間,多數大樓業主於租金調整上略顯謹慎。第一季平均租金與上季維持平盤為每坪每月2,479元。
  • ​本季非核心商業區主要為國內外中小型企業租用中小型坪數空間,在部分租戶搬遷至信義區釋放大面積間的交互效應下,本季空置率微幅下降0.4個百分點來到14.1%。去化量也由上一季的負值來到本季的六百餘坪。平均租金在去年釋出的新大樓開價較高及近滿租的大樓業主微幅調整租金下,本區平均租金來到每月每坪2,030元,成長率為0.3%。

表一、臺北A級辦公大樓市場主要指標

 

成交租金

(新臺幣//)

與前季比較去年比較空置率前季比較季淨去化量
信義計劃區3,1001.9%2.8%11.6%-1.0%2,641
敦北商業區2,3611.5%2.2%7.7%1.2%-1,054
敦南商業區2,4790.0%-0.2%6.2%1.6%-1,964
非核心商業區2,0300.3%0.9%14.1%-0.4%659
臺北市2,6412.1%2.5%10.6%0.0%282

 

仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示:

儘管全球經濟回穩力道疲弱,2015年第四季全球租賃市場表現出乎意料,相較於前年同期成長8%;其中,以亞太區域成長最為顯著達19%,遠超越歐洲大陸的15%。我們最新全球市場透視 (Global Market Perspective) 調查顯示,企業目前日漸重視工作環境、週邊生活機能及交通便利連接性。尤其以亞太地區更為顯著,許多企業主相信交通便利有助於尋找優秀的菁英,良好的工作環境並能留住人才。因此於歐洲及亞太主要城市我們發現許多以往金融業聚集的主要商業區現今逐漸被高科技或IT產業取代,金融產業則逐漸往新興商業區或新增供給搬遷。去年整體亞太租賃市場需求大幅成長,以中國及印度等主要城市最為顯著。亞太區整體租金於去年成長3.7%,預計短期因供給有限,今年將持續成長。

台北去年整體的去化量也達25,000餘坪,市場需求動向與上述亞太整體趨勢相呼應;金融及知名跨國高科技逐漸由其他主要商業區往信義區的新增頂級或A級大樓搬遷。部分大樓面臨租戶搬遷或屋齡老化導致空置率上升,預計其業主將面臨招租壓力,在租金協議上可能會給予較大空間。但同時因目前需求平穩,預計短期在供給有限,近期釋出的新大樓持續去化的帶動下,2016年租金預計可望較去年成長約2-3%。

投資市場

  • 2015年第一季商用不動產交易量為新台幣89億元,較上季底大幅減少逾八成,較去年同期亦減少約20%。綜觀過去五年台灣第一季平均成交量,本季雖不是最低值,但仍低於平均值的135億元。在經濟復甦力道疲弱及總統大選後未來新政府的新政策方向未明等變數下;縱算國內游資充沛、央行及各大行庫進行信用管制鬆綁及降息等措施,投資方仍會持續觀望,但法人將積極尋找合適的投資標的物。
  • 交易標的物方面,第一季大型商用不動產交易主要以辦公室、廠房/廠辦及飯店類型的標的物為主。其中以辦公室交易為最大宗投資市場交易,雖僅有一筆交易,但此標的物屬於敦南商業區內整棟辦公大樓,每坪成交金額上看約180萬元。其次以廠房/廠辦佔總交易額的33%,其購買方多以科技、網路數位與生技等產業取得後自用為主。在台灣觀光業持續蓬勃發展的帶動下,除主要都會區許多商業大樓所有人逐漸規劃將商辦建物改建為飯店/旅館外,本季也有桃園楊梅地區觀光度假旅館交易,成交金額達約新台幣9億元,佔本季大型投資交易量的一成。位於西門町店面約42坪的店面總成交額達3億,每坪成交達725萬。
  • 本季大型土地投資額達新台幣85億元,投資量幾乎與直接不動產投資相當。其中主要交易案包含全球人壽投入41億元參與市中心的希望廣場地上權開發案,預計開發複合型商用大樓。此外,遠雄人壽也投入約4.3億元購買桃園地區土地,目前將規劃出租予賣場業者營業使用。
  • ​以往壽險業者多以直接投資國內不動產為主,但近年來因政府政策及主要都會區資產價值偏高等考量,壽險業逐漸往海外或國內其他類型的標的物或開發方式評估。最新資料顯示前十大壽險業者可用於不動產投資的金額已逾新台幣3.9兆元,較去年同期成長9.8%。
     

仲量聯行總經理趙正義表示:

仲量聯行最新全球資產動向(Global Capital Flows)顯示,去年全球不動產市場交易​量達7,040億美元,較前年減少1%。主要因為美金匯率於去年底表現強勁,因此各國交易總額換算以美金計算時略顯降低;若以單一平均匯率計算,總投資額達美金7650億元,成長約8%。但我們於去年第四季也觀察到全球參與主要標售案競標的投資人有些微減少的趨勢,預計當今全球經濟復甦力道疲弱,雖市場游資充沛,投資人將仍謹慎保守。預估2016年全球投資總量將維持去年的水平在美金7200-7300億之間。

國內市場本季較上季大幅趨緩,延續往年第一季投資活動較為趨緩的走勢;投資人於當今景氣及政策環境影響下,多屬仍保守觀望。但市場目前游資充沛,預計今年在經濟緩慢回穩、央行鬆綁信用管制及壽險業海內外投資限制、主要行庫進行降息等利多因素下,將有利於不動產市場將回溫。除國內直接不動產投資外,法人投資方也將持續尋求海外投資標的及其他投資方式,如地上權等開發案。近年來土地投資量已與直接建物投資總額相當、甚至超越。我們也發現壽險業者逐漸投入土地投資,本季雖沒有壽險業投入大型建物直接投資;但於土地交易案件中有兩筆為壽險業者從事地上權開發及購地出租,顯見在主要都會區資產價格較高及投資報酬率的考量下,業者將持續尋求可行的投資管道。