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新聞

仲量聯行2011年第二季商辦市場報告

台北,2011年6月30日― 2011年第二季,臺北市A級辦公市場整體空置率延續第一季的下修,較上季小幅下降0.16%達14.81%。平均租金方面,本季租金小幅上揚0.23%達新臺幣每坪每月2,412元。本季總體去化量由第一季10,000坪大幅下降為900坪,惟本季交易仍然熱絡。本季搬遷為原A級辦公大樓租戶尋求更適合的地點而遷移至其他商圈的A級辦公大樓,較不像上一季有許多新的需求進入市場。我們預計實際去化會在下半年反應。


n信義計畫區的空置率仍為四個商業區最高,惟房東積極促租下,空置率顯著下降,較上季下降1.69%20.18%,主要來自於國際金融機構,在目前租金仍呈現低檔時,整合其企業總部到此金融區域,以提高其企業形象。惟租金成長仍因高空置率而受限,本季租金較上季微幅成長0.66%達新臺幣每坪每月2,732元。

 

n本季敦化北路商業區的空置率在本季大幅上升2.52%14.84%,成為四個商業區中空置率增加幅度最多的商業區,因企業為節省租金,從此商業區搬遷至鄰近的內湖科技園區。租金方面,房東對於本區的未來性仍看好,對於租金相當堅持,如目前的兩岸直航松山機場與未來的松山捷運,因此,本季的租金較上季微幅成長0.22%達新臺幣每坪每月2,310元。

 

n相較於以上的信義與敦化北路商業區,敦南商業區因缺乏區域環境議題,因此業主積極留住租戶,對於租金的彈性也相對較大。本季敦南商業區的空置率持續第一季下修-0.29%6.98%,為所有商業區最低。租金方面,則因本區業主積極促租,吸引新的租戶進駐,使平均租金較上季微跌0.45%到新臺幣每坪每月2,347元。

 

n非核心商業區的空置率,主要來自於外商金融機構搬遷至信義計畫區,且新需求成長有限的情況下,較上季微升0.86%12.37%,平均租金因缺乏需求的支撐也同步下滑,較上季小幅下修0.27%達新臺幣每坪每月1,903元。

 

   2011年第­二季臺北A級辦公大樓市場主要指標:

 

A級辦公大樓成交租金 (新臺幣//)

與前一季比較

A級辦公大樓空置率

與前一季比較

信義計劃區

2,732

0.66

20.18

1.69

敦北商業區

2,310

0.22

14.84

2.52

敦南商業區

2,347

0.45

6.98

0.29

非核心商業區

1,903

–0.27

12.37

0.86

臺北市

2,412

0.23

14.81

0.16

 

未來趨勢:

n信義計畫區已成為台北的國際金融中心,國際金融機構趁目前租金水準仍低的情況下,整合原本位於其他商業區的辦公室,集中到信義計畫區,國內金融機構也預計將原本的位於西區的金融總部遷移至信義計畫區。此外, 預計明後年落成的辦公大樓有展開預租的計畫,期望以量身打造的方式吸引頂級國際金融機構的進駐。

 

n我們的資料顯示,B級辦公室的租金已上漲達到新台幣每坪每月1,801元,空置率也下降至個位數的9.42%。臺北市B級辦公室的復甦速度超越A級辦公室。惟目前B級辦公室的公開標售案,投資報酬率明顯偏低。我們預期部份房東將翻新辦公樓後,漲租約一~二成以符合正常的投資報酬率,我們認為明年度的B級辦公室的租金還是會持續成長。

 

n本季有許多中、大型(500~1000坪以上)的承租戶開始評估搬遷,因為原有辦公室單層面積較小,樓層分散,希望在租金尚未大幅起漲前,可以整合到單層面積較大及生活機能較佳的大樓。預計今年下半年會有一波大面積租戶換屋潮。

 

投資市場:

n本季投資級的不動產交易金額為新臺幣190.2億元,較去年同期相較大幅下滑36.21%,本季交易下滑的主因來自於內湖科技園區的交易量大幅下滑,我們認為乃因去年以來此區的價格已有過熱的情況,且空置率相當高,並受到奢侈稅的影響,投資風險遽增,因此,內湖科技園區交易轉冷。

 

n值得注意的是本季投資級的不動產中,商用辦公室達新臺幣111億元,佔總投資級產品交易金額的58.40%,且購買此類型產品的買家,主要為壽險與企業自用為主,顯示奢侈稅的實施對於以長期投資為目的與自用的買家較無影響,對於減少投機型的買家則已產生效果

 

n臺北市的B級辦公大樓在公開標售案,創下各區域的新高價。大部分的成功標售案附帶租約的投資報酬率約3%,但精華地段的B辦標售,在壽險與投資機構的搶標下,僅達2%多,我們謹慎的認為投資機構應保持理性,過度的搶標,將對長期的房地產發展有負面的影響。

 

n長久期待的陸客自由行即將開放,我們預期零售與旅館將會是最直接受到影響的不動產相關行業,目前臺北市某些出租率不佳的商辦大樓改裝為商務旅館,尤其是位於觀光購物重鎮的東區信義區及西區的大樓。此外零售店面的租金漲幅也有保守的5~10%漲幅。資產價格在預期心態下的漲幅大於租金成長,投資報酬率仍然偏低。

 

n景氣好轉,很多自用型買家開始在大台北尋找購置自用商辦大樓的機會。台北市內湖與南港區的價格目前有過熱現象,部份自用買家轉往新北市交通便利的工業區。目前新北市土城工業區成為首選區域,我們接觸到至少有四組買家鎖定土城工業區,惟尚未找到合適的物件。

 

仲量聯行總經理趙正義表示:

由於兩岸經貿合作關係的持續穩定發展,對於商用不動產市場也產生正面效應。租賃市場方面,經濟復甦與跨國企業的投資臺灣,刺激辦公室租賃市場已由底部反彈,未來將有倒吃甘蔗的成長效應。投資市場方面,國際資金普遍看好臺灣的未來發展,惟目前物業資產報酬率偏低,短期已有過熱的現象,外資評估多朝向開發型不動產或低度利用資產的活化,下半年度臺北市的精華地段開發案將受到國際級開發商的青睞。

 

此外,北京萬通已在仲量聯行協助下,與南國建設簽訂兩岸首件合作開發休閒地產的個案。預計在開放陸客自由行後,觀光休閒產業將會是台灣下一波的投資重點,並帶動零售、餐飲等關聯產業與整體經濟的成長。

 

仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

多數投資機構預估央行在本季末將會持續調高半碼的基準利率,逐步使利率於年底貼近2%的水準。我們認為全球的經濟成長仍充滿著不確定性,美國聯準會調降下半年的經濟成長到2.72.9%,市場也預期基本利率的調升將延後,因此,亞洲市場仍充斥著大量資金,我們預期臺灣也會成為亞太區的投資標的之一。

 

預計在2013年上路新的國際會計稅制IFRS,對於上市公司的投資目的不動產將產生影響。業者目前持有出租情況不佳的商辦大樓,有可能促租出現市場低價,影響市場租金行情。對於投資策略,因為台北區域的投資報酬率偏低會轉向開發新竹或中南部的收益型不動產。

 

我們預計臺北市A級辦公室的新需求在下半年,跨國企業的增租空間和新的企業業的進駐,因此去化量將大於上半年,可達1.52萬坪,空置率持續下修13%的水準,租金可望有保守3~5%的成長。