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新聞

臺灣

全年租賃表現沉著穩健,投資市場蓄勢待發


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本季市場概況
2015年經濟景氣復甦雖不及前年底預測的樂觀,然而台北市A級以上商辦租賃市場表現穩健,需求持續成長,在未有大面積的業主自用的情況下,全年去化量仍達25,600坪,新完工的大樓持續吸引租戶青睞,逾六成的去化集中於信義商業區。去年新簽租約的企業租戶中,需求以金融服務、高科技/IT及旅遊零售業為主,各占全年新租約兩成上下。此趨勢與國內經濟發展狀況及企業徵才調查結果不謀而合。去(2015)年企業徵才意願調查顯示增員意願最高的產業為金融服務與不動產相關產業。國內官方觀光數據亦顯示近年觀光人口每年以百萬人次成長,今年至11月底止來台總人次已逾940萬,較前年成長5%,其中陸客達386萬,成長6%。觀光人次持續增加順勢帶動旅遊及零售相關產業成長,也間接促成該產業別對辦公空間的需求。

台北市去年雖有近45,000坪的新供給進入市場,但由於預租市場熱絡及企業租戶紛紛為整合營運,租用中大型面積單位的帶動下,整體空置率來到10.6%,僅較前年增加2.6個百分點。但就單季表現而言,第四季空置率微幅上揚0.1個百分點主要因為部分接近滿租的大樓業主釋出先前保留的自用空間及部分租戶釋出小型空間所致。

在租金表現方面,仲量聯行於2014年底即預測2015年在主要商業區新增供給開價普遍偏高,且市郊區域大量新供給提供租戶更多選擇的影響下,租金成長將介於2-3%的漲勢趨緩的走勢。本季市場調查結果顯示整體租金達每坪每月2,637元,較去年底成長2.8%,季成長則微幅成長0.2%。全年租金成長動能主要因為現有大樓普遍空置率來到相對低點,部分接近滿租的大樓業主提高租金加上新增供給較高的成交租金帶動整體租金水準的成長。

此外,大台北地區捷運路網逐年擴充,提升交通可及性,使得臺北市商辦市場得以擴大範圍至非核心及市郊等區域。仲量聯行B級辦公市場調查結果亦顯示本季市場呈現價跌空置率上升的趨勢。整體B辦因市郊的新增供給提供企業租戶更多搬遷的選擇,因此空置率較去年上半年微幅增加0.1%,來到4.8%。租金也因空置率提升呈現微幅下降的趨勢。本季整體B級辦公室平均租金來到每坪每月1,766元,較上半年下跌0.2%。

未來趨勢
國際貨幣組織預測2016年全球經濟將較去年成長3.6%,尤其以已開發及新興國家景氣將陸續復甦。國際人力機構針對明年企業徵聘意願調查結果顯示約35%的國內各型企業有持續擴編的意願;與去年及上季相較則略微降低。增員意願以金融保險與不動產業別為最高、製造業其次,運輸能源業再次。此也呼應台灣商辦租賃市場近來以金融服務及高科技企業為需求主流的趨勢。

目前景氣復甦的階段,企業在租賃規劃上仍以支出為主要考量,且短期內未有大量新估己的情況下,租戶考量搬遷及協商新租約的期間可望較長。今年台北市A級商辦總新供給量在某國內金融業者的總部大樓延後釋出為32,000坪。但因部分面積將為業主自用,對整體空置率預計不會產生過大的影響。在新供給相繼釋出的短期未來,老舊大樓勢必面臨更新或重建的需求。目前新建大樓則需以多元化使用為導向,結合大眾運輸、商辦、零售或飯店等使用,提升便利性吸引租戶外,順勢提升租金收入。

短期未來因主要商業區及市郊多數大樓已接近滿租,主要商業區新增供給有限,但目前景氣及企業增員的意願相對趨緩,房東於租金調整上也會相對謹慎。未來一年台北A級商辦市場將較2015略為趨緩,租金成長幅度預計介於1-2%。


各區表現
  • 台北市去年整體去化量達約25,600坪,其中64%集中於信義計畫區。主要因為信義商業區持續受到國內外企業租戶的青睞,加上今年下半年釋出的新供給在交通區位、生活機能及大樓設計等條件皆為出色,租戶租用中大型辦公空間,帶動需求大幅成長,去化量去年為四個主要商業區中最高。整體空置率因新供給落成釋出及少數房東釋出原先保留空間來到12.5%,年增幅為3.0%,季度表現則微幅上升0.1%。租賃需求主要為外資或國內金融服務、零售及科技產業為主。區域平均月租金在年底來到每坪每月3,092元,季度成長為0.1%,年成長則為2.9%,為所有商業區最高。
  • 敦北商業區去年年去化量達3,412坪,為2007年後的最高值。主要因為該區今年有大型租戶遷出,且於當今景氣復甦階段,房東於租金調整上略為謹慎,主要吸引國內外零售、金融保險及開發商進駐。整體區域空置率較去年底下降3.8個百分點來到6.5%。今年因大樓業主於租金調整上較為謹慎,本季租金較上季些微上漲0.2%,來到每坪每月2,326元,季表現持平,年成長率為1.0%,屬平穩走勢。本區大樓業主並於今年普遍維持免租期等租賃誘因水平吸引租戶,免租期僅微幅由2014年的每年0.87個月調整至年底0.86個月,為四個主要商業區中的最高值。
  • 敦南商業區為去年四大商業區中租賃活動第二活躍的區域,除了國內航空業者租用大型辦公空間外,其他皆為小型高科技及軟體等企業租戶租用小型坪數空間全年去化量達八千坪,為十年來的最高值。全年空置率來到4.6%,相較於第三季微幅下降0.1%,與2014年比較,空置率持續下降1.1%。區域租金與敦北商業區相似,為近乎持平的狀況,平均租金與上季持平為每坪每月2,478元,年長率則為0.1%。
  • 相較其他商業區,非核心商業區去年所釋出的新供給在開價較高與區位條件等因素影響下,目前仍多為空置的狀態;加上租戶退租及部分房東釋出元保留空間的帶動下,空置率持續上升。全年租約主要多為一至三百坪的小型辦公單位,租戶多為國內零售及專業服務業。去化量來到-2,139坪,整體空置率較去年上升8.7個百分點達14.5%,季上升0.3個百分點。全年整體新租約亦有29% 集中於本商業區。因部分空置率持續降低的大樓業主微幅調整租金及新大樓開價提高帶動區域原有大樓微幅提高租金的影響下,平均租金賴到每坪每月2,030元,季成長0.7%,年成長率達1.5%,年成長率僅次於信義區,為七年來最高值。
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仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示:
在全球租賃市場方面,整體景氣主要受中國經濟成長放緩、全球經濟復甦下修及地緣政治所產生的不穩定影響。企業對未來雖仍採取較謹慎觀望的態度,但2015年全球租賃市場仍呈現穩健成長的趨勢。全球整體去化量較前年成長7%,預計2016年將持續成長5%。此外,企業對辦公空間的需求也因人類對科技產品的需求提升下,逐漸由以往的一般的辦公空間轉向廠辦或廠房導向的租賃空間。其中2015年租賃需求以亞太區域最為強勁,去化量較前年成長33%。在需求面,台灣國內供給量與整體亞太區域走勢相近,供給量將於2017-18年間來到高點。但主要城市如東京、上海、首爾、北京及香港的空置率將可望維持餘個位數。於租金表現方面,歐美洲仍為房東市場。租金成長動能充沛。亞太地區整體租金成長於第三季僅成長0.5%,成長率最高的為雪梨的3.9%及香港的3.5%。2016年預計全球租金將成長3-4%,亞太租金走勢將呈現緩慢成長的走勢。

仲量聯行於2015年亦準確預測租金成長率。去年台北市A級商辦去化逾25,000坪,需求屬於穩健的狀況。主要因為主要商業區普遍大樓接近滿租及部分企業為進行營運整合,提高中大型面積需求帶動整體需求趨於穩健。新增供給的交通區位及大樓本身條件優越,多數標地物在預租階段即達20-80%的出租率。台北租賃市場與亞太總體趨勢相呼應,大面積需求如金融業的後勤單位或科技業逐漸往市郊區域的新大樓搬遷。未來一年預計租賃需求仍因金融、科技及零售等產業人員擴編、整合營運或組織重整的帶動下,需求持穩。對於付租能力較高的企業租戶,信義區仍將為其首選。由於市郊區域如松山、內湖、南港及新板特區等區域內條件較佳的大樓大多已滿租,因此在選擇性較少的狀況下, A級商辦市場租金表現也將因為未來一年主要商業區內的供給有限,且多數大樓普遍接近滿租,租金成長可望介於1-2%之間。

投資市場
  • 2015年前三季國內大型不動投資量僅達約新台幣311億元,為七年來新低;但於第四季急速攀升,全年交易量達993億元,較前年成長約13%,為2012年後政府實行保險業禁買令後最高的一年。第四季單季成交量為682億元,其中壽險業者於國內外投資市場中皆較前兩年活絡,海內外投資額皆呈現大幅度增加。此外外資投資額亦為2008年後的新高。第四季並有大宗關係人交易,多數為重整企業內部財務結構,交易金額佔季交易量的13%,達約92億元。
  • 國內壽險業者於2015年投資於海內外的總額達新台幣900億元;前十大壽險業者至2015年第三季可用於不動產投資的金額為新台幣3.7兆元,較前年同期成長12%。因此在最低投報率規定放寬後,壽險業於國內投資活動逐漸回溫,由前年的123億元增加到2015年的318億元,成長逾兩倍。此外,壽險業者去年於海外大型投資交易約達新台幣582億元,相較2014年的320億元成長逾八成。在資金充沛的同時,金管會刻正研議鬆綁針對壽險業者海內外投資的相關規定, 朝提高海外不動產投資上限到投資公共建設及海外地方政府債券等方向,可望提升壽險業者於國內外投資市場的競爭力,並使其能多元應用投資及避險管道,進而維護保戶權益。
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  • 交易標的物方面,第四季大型買賣交易主要以零售型不動產最高,佔季總額的42%,其次則為辦公室,佔37%。依整年交易標的物而言,有別於以往多以辦公室交易為主,去年辦公室型的買賣標的物與工業廠房/廠辦相當,各佔33.5%。於當今景氣未回穩及低利率的環境,直接購置不動產仍為保值的管道之一。本季度我們易觀察到投資方進行辦公室的投資仍集中於主要商業區;大台北地區外的廠辦及廠房仍多為企業主擴充產能自用。就第四季而言,有別於以往多以辦公室或工業用不動產為主要交易標的物,本季大型投資交易中台北市信義區及西區的零售標的即佔整季投資額逾四成,其次則為辦公室及廠辦。顯見精華區內的物件仍持續受法人投資方的青睞。
  • 2015年國內土地成交額總額達856億元,較前年成長44%。外縣市工業區土地如桃園、高雄等地區仍持續受到國內企業公司的青睞。由土地交易中我們觀察到總部化及整合營運的趨勢仍持續存在,多數企業公司購買地產擴充產能或建置總部所用。其他大型交易除建商購地興建房屋出售外,壽險業者去年土地投資總量達約240億元,佔整體土地交易的兩成。
  • 去年全年投資市場主要投資方為企業公司(32.3%),其次為壽險業者(32.0%),再次則為金融服務業者,佔總投資額的28.4%。(見圖二) 與2014年相較,企業公司與金融業者表現相當,亦各佔去年總投資量的三成左右。惟壽險業投資額相較前年大幅成長18個百分點;開發商則因目前稅改政策前景未明,購屋者持續觀望導致房市交易趨緩的影響下,年投資額較前年減少逾6個百分點。

Q4 圖二.jpg

仲量聯行總經理趙正義表示:
在全球不動產投資市場面,至2015年第三季交易量已較前年同期成長3%,達美金4,970億元。其中於北美的投資額成長18%,歐洲亦成長16%,亞洲則呈現1%的小幅成長。預計不動產於短期未來仍持續為保值及良好的避險投資管道,但在美元匯率波動、世界先進經濟體財稅政策影響未明及新興市場復甦力道不一等影響下,我們仍維持原先預估的2015年全球交易量將落在美金7,400至7,600億美元間。依目前全球經濟成長預測、世界主要貨幣波動、中國經濟復甦步伐及中東地緣政治等變因,我們預估2016年全球投資市場交易量將維持與去年相當的水平。

在國內市場方面,國內投資市場於第四季反彈,投資方積極把握精華地段物件,除最低投報率調整後壽險業者持續插旗主要商圈零售物業外,亦有外資投入資金至主要商業區的辦公室物件,顯見台灣不動產市場仍充滿潛力。預計未來一年商用不動產市場主要因為兩稅合一對外資的限制及總統大選等不定因素影響,多數投資人仍保持觀望,預計市況將趨於和緩。同時公告地價及公告土地現值雙雙調升的狀況下,對短期未來地上權開發案恐會產生些許影響。