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新聞

商辦市場微幅上揚,投資銳減七成


租賃市場概況

全球景氣在近來因美國財務政策前景、中國股市劇烈震盪、消費需求縮減造成世界多國工業生產減少等因素,許多國家已對今年經濟成長預測進行微調。多數企業對短期未來普遍持保守觀望的態度,因此評估租賃的時程也進而拉長。

過去十年第三季平均去化量約為三千坪,惟本季台北A級商辦市場租賃去化量來到10,777坪,需求呈現續穩定的趨勢。需求大幅成長的主要原因為由去年底至今年前三季持續洽詢的租戶於本季陸續簽約。加上本季信義區有大樓完工釋出,大樓業主及預先簽訂預租租約的企業租戶於本季正式遷入,提高去化量。但整體空置率仍因有兩棟新供給的釋出增加2.8個百分點,由上季的7.7%來到本季10.6%。

雖然本季去化量高於往年平均,整體A級商辦租金穩健成長。主要由於新租約陸續成交,空置率偏低的大樓持續微幅調整租金,平均租金較上季微幅成長1.7%來到每坪每月2,632元,相較於去年同期亦成長3.4%。

最新仲量聯行市場調查顯示內湖、南港及松山等市郊區域辦公室市場呈價漲需求量增的情形。需求主要為國內外金融機構的後勤辦公室及科技業等空間需求較大的企業租戶進駐,促使本季整體空置率則較前一季降低0.2個百分點,達5.6%。此外值得注意的是本季我們的市場調查範圍擴大至松山及南港的新落成大樓,部分大樓於預租期階段後已接近滿租。捷運路網的延伸及零售餐飲陸續開幕將使市郊區域持續受到有中大型坪數空間需求的企業租戶青睞。

未來趨勢

國內外短期未來經濟成長趨緩,國際人力研究機構對台灣企業於今年最後一季的聘任意願進行調查發現企業對短期景氣前景及聘僱的需求均有微幅調降的趨勢。小型企業增員意願較上季減少最明顯,達14個百分點;大型企業亦下滑了8個百分點,此對台北A級商辦預計可能會有些微的影響,需求可望稍微趨緩。

該調查並指出短期未來增員意願最高的產業仍集中於服務、金融及公共建設與交通運輸產業。此與本季租賃市場的新成交租戶類型雷同,多數仍為金融投資、國內航空及高科技公司。此外,台灣官方數字顯示過去十年的金融海嘯中,多數產業營運皆受到相當的影響,唯獨零售及餐飲服務業營業額逐年攀升。且近年觀光業持續成長,今年至第三季止,來台觀光客人數已逾580萬人次,陸客更已接近240萬,已較去年同期成長3-5%。加上國際主流時尚品牌陸續進駐台灣市場。因此預計短期未來,零售服務業對商辦需求可望維持穩健趨勢。我們也觀察到部分零售業者已持續在詢問主要商業區的辦公空間。但大份需求仍將集中於主要商業區的中小型的辦公單位。

台北市主要商業區年底前預計仍將有3.2萬坪的新供給進入非核心商業區A級商辦市場,其中逾85%為業主自用。今年台北市總計有約76,000坪的新供給進入A級商辦市場,此將為近年來新供給量最大的一年。未來兩年初步估計A辦新供給將介於二至四萬間。依目前需求穩定的情況下,空置率可望逐漸降低。

​各區表現

  • 信義區本季仍為需求最為強健的區域,逾八成的新租約集中於此,主要以國內外金融服務、科技業及IT產業租用中大型辦公單位或增租為主。同時因為有新大樓落成,空置率增加5.6個百分點來到12.4%,去化量達9,947坪。部分區內部分大樓接近滿足及新大樓租約成交的帶動下,平均租金較上季成長1.6%,來到每坪每月3,088元,年成長達4.0%,連續八季租金呈現成長的趨勢。
  • 本季敦北商業區租賃活動略顯活絡,主要需求來自國內外金融及資訊產業,去化量為1,678坪,整體空置率較上季減少1.9個百分點達6.2%。在部份空置率持續降低的大樓業主提高租金的影響下,平均租金較上季微幅上漲0.4%,來到每坪每月2,326元。
  • 敦南商業區本季除本土航空業者增租及大樓業主搬遷關係企業的辦公室外,並沒有顯著的租賃活動,區域空置率下降2個百分點來到5.0%。本季去化量為2,564坪,較上季減少。平均租金當我們把先前未釋出的大樓加入考量後,略為降低0.2%來到每坪每月2,478元。
  • 非核心商業區本季租賃活動趨緩,部分原租戶退租大型辦公空間及大樓業主將關係企業搬遷至敦南商業區,因此本季淨去化量為-3,412坪,空置率;在退租釋出空間及新大樓落成的促使下,增加4.7個百分點來到14.3%。因空置率增加,大樓業主在租金調整上略顯謹慎,因此本季非核心商業區租金表現與上季消較持平,為每月每坪2,016元。
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仲量聯行協理劉建宇表示:

仲量聯行2015年最新全球市場透視 (Global Market Perspective) 指出,台灣租賃市場與世界多數主要城市市況相當。部分企業租戶逐漸開始注重便利的交通區位、周邊環境機能等實質條件多於租賃具指標性大樓或燙金地段的門牌地址。於台灣我們也觀察到國內外大型企業租戶往機能便利的市郊區域新大樓搬遷。全球租賃市場今年的去化量可望較去年成長+0-5%,其中亞太區域成長預計高於歐美地區,達15-20%。企業租戶仍多集中於金融及科技業,但近來我們也觀察到全球租賃市場逐漸有專業顧問及服務業租用A級以上商辦大樓;惟起初租僅租用中小型坪數單位,爾後再持續增租。今年起至2017年全球商辦供給預計將有一波交屋潮,許多大樓將陸續完工釋出,其中以亞太及美洲地區最為顯著。全球本季空置率持續降低來到12.8%,亞太區域則因新供給釋出及需求穩健,空置率持平於10.8%。整體租金表現則呈現3%的穩定漲幅,其中香港、東京、洛杉磯等城市本季皆有3-7%的成長。

目前全球景氣前景仍充滿許多不變性,預計短期多數企業將維持原租約,潛在租戶評估仍將以租金預算為首要考量,租賃評估時程將相對拉長。建物條件或地點等交通生活機能優越的新大樓仍持續受企業租戶的青睞。由於多數新成交辦公室大都位於租金較高的信義計畫區,我們預估今年台北市整體租金將較去年成長2-3%。

投資市場

  • 2015年第三季大型商用不動產交易量約新台幣96.9億元,較上季減少9.0%,較去年同期大幅減少約71%。國內不動產市場交易趨緩主要由於國內政府法令針對保險業者投資商用不動產仍有限制,加上主要都會區資產價格偏高、租金漲幅趨緩,因此,本季國內法人投資方並無顯著的投資活動。本季買賣交易多為賣方自用或為活化資產、重整財務結構以取得營運資金。
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  • 交易標的物方面,本季投資市場交易以辦公室佔64%為最多,其次為工業不動產,佔交易額約29%。(詳下圖) 本季大型交易主要為金融服務業買賣自有及自用辦公單位,廠房交易則多為企業營運自用,設置總部或整合營運。主要投資者類型為金融服務業者,占整體投資額的76%;企業公司及自然人則各佔19%及5%。本季主要大型投資市場交易標主要集中於大台北地區,逾總交易額七成。
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  • 本季國內大型土地交易額達約新台幣238億元,較上季增加16.7%,亦較去年同期成長約96%。全台土地交易已連續四季超過直接建物投資,投資標的遍布全國各縣市。買方多為企業購地興建總部或為整合營運據點。然而,因主要都會區土地供給稀少,投資方亦持續評估公有土地釋出的標售或地上權標的物。本季即有壽險業者取得南港區國營事業土地地上權,高雄亦有開發商取得高雄市政府市有地。年底前財政部預計再釋出十餘宗地上權招商案件,預計投資者將持續評估其可行性。

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仲量聯行總經理趙正義表示:

仲量聯行最新全球資產市場(Global Capital Markets)指出全球景氣仍受希臘議題、中國股市動盪及中東地緣政治等不定數的影響,投資人仍趨於謹慎觀望。雖然前景仍充滿變數,第二季全球不動產交易達美金1,770億元,較去年同期成長9%;上半年成交量達美金3,330億元,成長率亦達去年同期的9%。紐約及倫敦為第二季不動產投資最為活躍的城市,持續吸引海內外投資者的青睞。預計下半年美國投資人將由於美金表現強勁的帶動下,持續活躍於世界主要不動產市場。我們亦觀察到亞太投資市場於今年上半年有多筆大型具指標性建物交易案,下半年預計市場交易將持續熱絡,全年投資額可望達到1,400億美金,較去年成長5-10%。就整體而言,世界多數經濟體投資資金仍然豐沛,法人投資人的投資案件趨於擴大及精緻化的帶動下,仲量聯行維持今年全球不動產投資總額的預測於7,400至7,600億美元間,成長率可望達到5%。

於台灣投資人方面,去年全年境外投資總額為新台幣330億元;但今年直至目前,境外投資額已達新台幣475億元。國內前十大壽險業者本季尚可用於投資不動產餘額達新台幣3.9兆元,較去年同期成長16.5%。國內游資仍為充沛,但於目前國際經濟情勢充斥多方變數及風險的情勢下,仲量聯行預計今年不動產投資市場將持續穩健成長,可見,相較於其他投資工具,不動產投資仍將是個穩健的避險投資工具。惟因國內政府當今針對壽險業投資國內商用不動產的限制,且主要都會區價格偏高,法人投資者預計將持續尋找投報率符合的標的物。此外,年底前公部門釋出的公有土地精華標的及大型不動產標售案將持續受到潛在投資人的關注。

 

– 完 –