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新聞

仲量聯行2011年第一季A級辦公大樓市場報告


§      2011年第一季在景氣回升與業主自用下,臺北市A級辦公市場整體空置率較上季大幅下降2.60%14.97%。平均租金方面,在信義商業區租金成長帶動下,本季租金小幅上揚0.42%達新臺幣每坪每月2,406元。本年單季正去化達1萬坪,為2008年後的最佳的表現,主要可歸因台灣經濟穩定成長,帶動國內企業與廠商的投資,因而對於辦公空間需求也同步增加。

§      雖然2010年部份跨國企業因節省租金,搬遷到科學園區或退租空間,造成信義商業區的空置率遽增。但台灣景氣持續轉好,本季1Q 2011信義計畫區業主自用和增租造成大量去化,使得空置率在本季大幅下修2.96%21.87%。惟因空置率仍然偏高,使租金成長受限,本季租金較上季僅成長0.56%達新臺幣每坪每月2,714元。

§     本季敦化北路商業區的空置率,在新租戶的遷入和舊租戶的遷出下抵消,空置率較上季下降0.34%12.32%。租金方面,本區的房東為避免租戶的搬遷,對租金價格持保守態度,且新承租戶的價格也變化不大,本季的租金較上季持平,達新臺幣每坪每月2,305元。

§      敦南商業區的中華電信大樓因飯店業的洽租,不計入A級辦公室統計後,使敦南商業區的空置率下降到個位數的7.27%,為所有商業區最低。但如此低的空置率,未能支持敦南商業區的租金成長,如同敦化北路商業區,本區的業主仍積極留住租戶,以避免租戶搬遷到信義計畫區或內湖的新完工大樓。本季平均租金新臺幣每坪每月2,364元較上季微跌0.26%

§      非核心商業區由於本國企業的大幅自用達3千餘坪和機會性需求,空置率較上季下修3%11.51%。本區區位條件不如其他商業區,租金提升不易,因此房東將原本空置的面積改為自用,或是提供更好的租金條件,造成機會型的需求,平均租金較上季小幅下修0.41%達新臺幣每坪每月1,908元。

 

2011年第­一季臺北A級辦公大樓市場主要指標:

 

A級辦公大樓成交租金 (新臺幣//)

與前一季比較

A級辦公大樓空置率

與前一季比較

信義計劃區

2,714

0.56

21.87

2.96

敦北商業區

2,305

0.04

12.32

0.34

敦南商業區

2,358

0.26

7.27

3.56

非核心商業區

1,908

–0.41

11.51

3.00

臺北市

2,406

0.42

14.97

2.60

 

未來趨勢:

 

§      2010年亞洲地區第三高的經濟成長率10.8%,國內企業感受到復甦的腳步領先跨國企業,進而增加投資,帶動辦公室的需求,因此我們見到本季2011 1QA級辦公室去化的自用比率佔總去化達53%。臺灣充沛的資金、低利率與市場開放,都是吸引跨國企業增加在臺投資的原因。

§      陸資方面,中國銀監會批准赴台設立辦事處的陸資金融機構,其中4家都已在臺灣設立辦事處,最先設立辦事處的中國銀行,將在信義計畫區設立分行,我們預計其他3家金融機構,也將從原本5060坪以下小規模的辦事處,提升至200300坪面積的分行,因此,信義計畫區A級辦公市場仍然看好。

§      內湖科學園區租金僅市區的1/2,成為金融風暴下受惠的地區。內湖科學園區捷運易達性最佳的西湖段,目前空置率幾乎已僅個位數。本年度新供給僅4,677坪的七星西湖大樓和3,800坪的寀蘴國際大樓共8,477坪,少量的供給將支撐本年西湖段的租金成長。反觀文德段和舊宗段的空置情況高達20%,租金的成長有限,總體而言我們預估內湖科學園區的租金因西湖段而有些調漲。

§      日本在日圓升值、人口老化、通貨緊縮的陰影下,使得部分跨國企業在2011年決定減少日本的投資,轉向其他亞洲城市。此外,地震也將使日本政府的赤字惡化,影響未來數年的經濟發展。臺灣在2010年驚人的經濟成長和簽署兩岸歷史性的貿易協定,使得臺北成為跨國企業本年發展的重點區域,更多跨國機構將進入臺灣或增加目前投資,都會帶動A級辦公的租賃市場。

 

投資市場:

 

§      亞洲國家香港與新加坡因資金充沛造成不動產價格上揚,陸續於去年底實施稅率措施以壓制目前過熱的不動產價格,新加坡Seller Stamp Duty和香港的Special Stamp Duty都僅針對住宅,相對臺灣預計於7月實施的「特種貨物及勞務銷售稅」,其中不動產項目即針對非自用住宅,所包括的範圍較前兩國更大。

§      我們預計臺灣新稅的實施,將造成本年上半年外資對臺灣商用不動產再度觀望。市中心的精華地段商用不動產仍然抗跌,但土地價格將下修1~2成。此外需求的減少,將促使價格回到合理的投資範圍,對長期持有資產的保險業者呈現利多。

§      政府將提出更嚴厲的手段來減少房地產的投機行為,特別是獨立投資人成為主要掃除的投機標的,此成交量的減少已在預期之中。2011年的第一季商用不動產投資金額較去年同期增加12.89%達新臺幣200億元,但目前不動產投資報酬率偏低,買入舊大大樓改建為住宅或改為商務旅館都是提高投資報酬的模式。

§      內湖科學園區廠辦大樓設備新穎且產權單一,因此每季都有不少保險業以投資目的購買。目前金管會新規範投資標的不動產必須高於中華郵政兩年期定儲利率加2碼,我們預期這將會使內湖科學園區成交量下滑。其中西湖段出租率高,較能符合投資報酬率的規定,但目前出售物件已少。而位於文德段和舊宗段的投資標的,去化較難,使得買家對市場改採觀望態度,買氣鈍化,本季的成交件數僅有舊宗段的華固V5一宗。

 

仲量聯行總經理趙正義表示:

外資今年在亞太地區的投資比重將持續增加,受到日本地震的影響,大中華區格外受到矚目。台灣由於奢侈稅的實施及租金報酬率仍偏低,外資在今年上半年將較為保守觀望,並朝向開發型的不動產投資為主,例如今年下半年台北市政府推出的幾個指標案,應有機會吸引國際資金的投資參與。此外,隨著陸客自由行的政策開放,將加速提升外資及陸資對台灣觀光休閒產業的投資佈局。

 

仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

本季央行再度調高半碼基本利率0.125%,使得重貼現率已達1.75%。目前市場資金過多,且利率依然偏低的情況下,央行緩慢將利率回復到正常水準,以舒緩目前的通膨,且有助資金不再流向投機市場,減少目前不動產市場的過熱。此外,本年度預定實施的特銷稅,將影響不動產買氣,但對自用型的買家影響不大。

仲量聯行今年成功代理四家陸資金融機構在臺設立辦事處及分行,我們預期今年將在台灣設點的陸資企業將以貿易與國企為主,一般陸資私人企業要等到有實際需求後才會進入台灣,腳步較國營企業慢。

至於辦公市場,2010年外商的去郊區化使得,交通便利的市郊地區的空置率急速下降。今年符合外商需求的郊區辦公空間減少,因此租金價格已經提升,加上龐大的搬遷與新裝修的費用,搬遷的情況已不如之前。我們預計連續兩年外商大規模上萬坪的去市區化,在本年度規模將較之前減少1/25千坪。

我們預計臺北市A級辦公室2011年空置率有機會再度修正到1314%的水準,因此仍屬租戶市場,房東對於租金的條件寬鬆,在這一兩年內洽談新租約仍是恰當的時機。