Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新聞

辦公室租賃市場穩健成長;投資市場外熱內冷


辦公室租賃市場穩健成長;投資市場外熱內冷

租賃市場概況

全球景氣仍處於緩步復甦的階段,惟復甦力道遲緩且各國腳步不一,前景仍面臨諸多變數。多數主要經濟體,如歐美所面臨的低通膨隱憂及升息與其他貨幣政策所將帶來的效應、中國大陸成長力道放緩,需求疲弱導致亞太區域貿易疲軟等皆影響國內外經濟前景。因此於商業不動產面,企業租賃主要仍以預算為主要考量。

與過去五年第二季約四千坪的平均去化量而言,本季台北整體A級商辦公室租賃去化量來到9,498坪,需求呈現續穩健成長的趨勢。主要商業區多為國內外企業租戶租用中小型辦公空間。新租約持續多集中於信義及市郊區,敦南區則有少見的大型租戶進駐。因此整體空置率降低達1.5個百分點,由上季的9.3%來到本季7.7%。

台北市本季整體A級商辦租金表現趨穩,在空置率持續下降及部分大樓小幅調高租金的影響,平均租金較上季微幅成長0.4%來到每坪每月2,588元,相較去年同期成長1.9%。

最新仲量聯行市場調查亦發現B級商辦延續本季A辦走勢,呈現價漲需求量增的情形。主要因為信義與敦北商業區的B辦業主調高租金帶動整體租金較前季成長1.5%,來到每坪每月1,776元。空置率則較前一季降低2.0個百分點,達4.8%。需求則大多來自餐飲、零售及旅遊相關產業。

 

未來趨勢

國內外經濟逐漸復甦,國際經濟與人力研究機構對於2015下半年全球景氣預測偏向樂觀。專業人力資源調查結果顯示47%的企業有擴編人員的傾向,其中以金融保險與不動產、批發零售業、交通運輸及能源業最為顯著。仲量聯行也觀察到近來潛在企業租戶仍持續詢問台北市主要商業區及市郊區域的租賃空間,其意味著辦公室租賃需求於短期未來將持續呈現穩健成長的趨勢,。

主要商業區的需求仍主要集中於中小型的辦公單位;大型面積需求預計仍集中在非核心商業區或市郊區域。我們的市調顯示近來幾季,金融服務業及網路科技業租戶於主要商業及市郊區域進行大規模預租。部分興建中的大樓,於完工前或一推出即達到80-95%的出租率,如市郊區域南港、松山的新大樓目前已接近滿租。如全球人壽於今年底預計將總部搬遷至松山,承租面積達14,000坪,創下台北市商業不動產租賃最大面積租賃案件。預計市郊於接近滿租後,目前已有潛在租戶陸續詢問評估位於信義區及新北市的商辦大樓。此外觀光業持續成長,加上國際主流時尚品牌陸續進駐台灣市場,已有潛在零售業租戶詢問信義區興建中的新供給空間。穩健的租賃需求將可望帶動主要商業區及其他周邊區域的租金成長。

台北市主要商業區年底前預計仍將有5.5萬坪的新供給進入A級商辦市場,主要將集中於信義區及非核心商業區,其中約50%為業主自用。

各區表現

  • 信義區本季仍持續受到企業租戶的青睞,45%的新租約集中於此,主要以國內外金融服務、科技業及零售業租用中小型辦公單位或增租為主。空置率持續下降1.8個百分點來到6.8%,去化量達4,445坪。在空置率持續降低,部分區內頂級及A級商辦大樓接近滿足的帶動下,平均租金較上季成長0.7%,來到每坪每月3,039元,年成長達2.9%,連續七季租金呈現成長的趨勢。此外,部分大樓業主為吸引租戶、加速剩餘空間去化,免租期於本季增長0.1個月/年,達每年0.6個月。
  • 敦北商業區本季租賃活動略顯趨緩,主要需求來自陸資網購、國內零售業及業主自用空間,去化量達431坪,整體空置率較上季減少0.4個百分點達8.1%。在部份大樓業主提高租金的影響下,平均租金較上季微幅上漲0.2%,來到每坪每月2,316元。
  • 敦南商業區本季因有本土航空業者成立平價航空,辦公空間需求增加,租用大型辦公空間,加上國外科技業增租及大樓業主自用,使區域空置率下降3.4個百分點來到7.0%。本季去化量達4,296坪。平均租金及免租期等誘因於本季則呈持平趨勢,租金維持於每坪每月2,482元,免租期亦維持在每年0.34個月。
  • 非核心商業區本季的租賃需求主要來自金融服務、網路及精品業租戶;但同時因為部分租戶進行減租或搬遷釋出原租用單位,因此本季淨去化量僅有327坪,空置率微幅下降0.2個百分點來到9.6%。因部分空置率持續降低的大樓業主微幅調高租金及降低免租期優惠,本區平均租金些微增加0.2%,來到每月每坪2,016元,免租期並些微降低0.01個月,來到每年0.63個月。

 簡報1.jpg

 

仲量聯行協理劉建宇表示:

仲量聯行2015年最新全球市場透視 (Global Market Perspective) 顯示,台灣租賃市場與世界多數主要城市相當。於景氣逐漸復甦,多數企業計畫於短期未來擴增人力;於倫敦、紐約、香港及東京並已有許多企業租戶著手尋找更大的辦公空間。目前因這些城市的空置率都已來到個位數字,預計於2016年新供給進入多數世界主要市場前,現有大樓業主將持續調高租金。亞太區域整體淨去化量較去年同期成長31%。主要需求來自金融服務、科技及網路通訊業。亞太區主要城市如香港、東京、台北、馬尼拉及雅加達的空置率皆已來到個位數字百分比;部分城市如上海亦發現有企業租戶逐漸往都會區周邊市郊區域搬遷。目前亞太區域整體空置率為10.8%,預計年底於新供給陸續落成進入市場後,將增加至11%左右。於租金表現方面,第一季亞太多數城市租金皆呈現穩定上揚的趨勢,整平均租金較上季成長0.6%,年成長率更達2.6%。新加坡、台北等城市於未來新供給陸續市場後,租金預計將有盤整的趨勢。

 

因目前整體台北市A級商辦空置率來到相對低點,在現有大樓大部分已接近滿租,租金開價開始調高的帶動下,我們預計至今年底租金將較去年底成長2-3%。在中長期租金表現,預計未來新供給釋出後,明年租金成長將較今年相對受到壓抑。屆時,建物年齡較高的辦公大樓將因新供給的釋出,面臨更大的市場競爭或更新、重建的需求。

投資市場

  • 2015年第二季大型商用不動產交易量約新台幣107億元,較上季底微幅減少0.6%,但較去年同期則大幅減少約63%。綜觀過去六年台灣第二季投資市場的平均成交量,本季為最低值。鑒於國內主要都會區資產價格偏高,租金成長率偏緩,使得投資報酬率與世界主要城市相比偏低。且政府法令針對保險業者投資商用不動產仍有限制,因此,本季國內壽險公司並沒有顯著的投資活動。於供給面,逾五成的賣方因為活化資產、重整財務結構並取得營運資金。
2.png
  • 交易標的物方面,第二季投資市場交易以廠房/廠辦佔85%為最多,其次則辦公室,佔交易額約9.0%。(詳下圖) 廠房/廠辦類型產品交易多介於企業公司間,投資者多以科技、電子與等輕工業為主,取得後為自用居多。買方除兩筆壽險業者購買辦公室單位作為投資用途外,其餘均為企業營運自用。
3.png
  • 本季主要投資者類型為企業公司、保險業者、其他(如自然人)、金融業者及開發商。(詳下圖)。本季大台北地區及其他各縣市的投資標的物比例相當,各占約14%及86%。有別於過去不動產交易主要集中於大台北地區,近來投資方紛相往其他縣市尋找合適的標的物。視不動產使用類別而異,辦公室類型仍多集中於大台北地區;工業用廠房則多分布於台灣西半部各縣市。
4.png
  • 本季國內大型土地交易額達約新台幣204億元,較直接建物投資總量高,但相較上一季則減少約8%。主要投資者為開發商或企業公司興建建物出售或企業總部、營業用廠房使用。本季交易中也見到保險業者投資約9.1億購買台中市土地,未來將興建商辦大樓,以獲取租金收入。

仲量聯行總經理趙正義表示:

仲量聯行最新全球資產市場(Global Capital Markets)顯示第一季全球不動產交易達美金1,550億元,較去年同期成長9%。紐約於本季超越倫敦與東京成為投資最活躍的城市。亞太區域今年第一季不動產投資總額則為美金250億元,相較去年同期成長7%。其中來自中國的投資人實力不容小覷,境外投資仍多於國內投資額達美金43億,與去年同期相比成長160%。第一季全球境外投資達為美金580億元,較上季減少5%。全球投資標的仍多數集中於辦公大樓及零售不動產;兩者的投資額皆於本季增加約8%。在全球景氣前景逐漸回穩,世界多數經濟體投資資金仍然豐沛,且投資人仍熱衷於直接不動產投資的情況下,我們預計2015年全球不動產投資可望成長約5%,達到美金7,400至7,600億元。

於台灣投資人方面,去年全年境外投資總額為新台幣330億元;但今年直至目前,境外投資額已達新台幣436億元。國內前十大壽險業者本季尚可用於投資不動產餘額達新台幣3.6兆元,較去年同期成長16.4%。顯見國內游資仍為充沛,惟因政府針對壽險業投資國內商用不動產的限制及主要都會區偏高的資產價格,使投資方於考量最低投報率後,多數仍維持觀望的態度。政府如何引導民間豐沛的資金促進經濟發展,將是台灣當前發展的重要課題。

 

– 完 –文字方塊: 關於仲量聯行    仲量聯行(紐約證交所交易代碼:JLL)是專注於房地產領域的專業服務和投資管理公司,致力於為客戶持有、租用和投資房地產的決策實現增值。仲量聯行是《財富》500強上榜企業,業務遍及全球80個國家,擁有逾230個分公司,員工總數約58,000人。2014年度業務營收達47億美元,總收入54億美元。2014年仲量聯行代表客戶管理和提供外包服務的物業總面積逾34億平方英尺(約3.16億平方米),並協助客戶完成了價值1180億美元的物業出售、並購和融資交易。仲量聯行旗下的投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”資產總值達553億美元。更多資訊請流覽 www.jll.com    仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的16個國家擁有80個分公司,員工總數超過30,000人。www.jll.com/asiapacific     仲量聯行在 “2015年國際物業獎”評選中,榮膺“中國最佳房地產諮詢公司”殊榮。在大中華區,目前擁有超過2,200名專業人員及14,000名駐場員工,所提供的專業房地產服務遍及全國80多個城市。