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新聞

仲量聯行2010年第三季A級辦公大樓市場報告


§      三季由於來自信義區與非核心商業區租戶退租造成的負去化,台北市A級商辦整體空置率較前季增加到16.27%,其中來自於信義區的空置率由上季的19.70%提高到20.66%,和非核心商業區的空置率增加1.99%上升至15.15%

 

§      2008金融海嘯以來,實際淨租金已連續下跌8季。我們認為租金連續下跌情況尚未結束,預計到2011年第1季後租金下跌情況才會趨緩。

 

§      本季是今年以來首次呈次負去化-406坪。探究其因,主要是因為部份大型租戶搬遷回自有大樓,以充分利用自有資產降低成本。

 

§      信義區的第三季空置率些微增加0.96%,租金也同時上漲0.94%達新臺幣每坪每月2,697元。空置率增加的原因,來自部份保險公司搬遷回自有大樓,而租金提升的原因,則來自於信義區持續吸引更多外商進駐,其中也有來自新進陸資承租需求的支撐。

 

§      敦北商業區租金較第二季增加0.36%到新臺幣每坪每月2,216元。空置率自前季的16.80%下降至13.93%,下降的主因來自於台北金融中心的業主自用約近3,000坪。除原國泰人壽持有單位出租之外,龍巖人本從中央存保局購入的1,500坪也在本季釋出招租。

 

§      敦南商業區因業主面臨部分主要租戶租約到期,積極提供租金上優惠來留住主要承租戶,租金呈現下跌0.57%到新臺幣每坪每月2,364元。同時部分既有租戶增租,所以空置率呈現下跌。

 

§      非核心商業區在去市區化趨勢下在本季有最大的負去化,租金持續下跌0.73%到新臺幣每坪每月1,919元,且空置率同時上升到15.15%。因非核心商業區大樓面臨市郊區廠辦大樓業主的競爭,主因較低的租賃成本,新穎的大樓硬體設備,臨近信義區,和大眾運輸系統的改善,因此我們預計非核心商業區受郊區化影響較其他商業區為大。非核心商圈某棟大樓將在近期內空置一舉由近乎滿租攀升至20%

 


2010年第­三季台北A級辦公大樓市場主要指標: 

 

A級辦公大樓成交租金 (新台幣//)

與前一季比較

A級辦公大樓空置率

與前一季比較

信義計劃區

$2,697

0.94

20.66

0.96

敦北商業區

$2,216

0.36

13.93

–2.87

敦南商業區

$2,364

–0.57

11.41

–0.62

非核心商業區

$1,919

–0.73

15.15

1.99

台北市

$2,386

0.27

16.27

0.18

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

未來趨勢:

 

§      金融海嘯後的兩年,金融機構的復甦較其他行業快速。因此,信義區的租金價格的支撐主要來自於持續吸引外商金融機構的進駐或擴充。目前已有逾20所金融機構的總部辦公室設立於信義區,我們預期外商及陸資金融機構將持續對信義區的新開發辦公大樓保持高度興趣,例如目前新光A12的辦公大樓在未取得使照之前就有外商銀行在洽談預租。

 

§      近來有愈來愈多潛在大型商務中心希望在信義計畫區或其他主要商圈頂級辦公大樓做為其設立新據點. 這也代表這些大型商務中心看好未來會有更多新設的公司來台灣。

 

§      ECFA在本年2010912日生效,我們的研究顯示簽訂ECFA後原本在臺的中國企業已從IT、運輸與石化業,擴及金融業等,並增加至41間。在選擇的區位,除了航空運輸業因敦北商業區的業種群聚外,大多數的中國企業選擇進駐信義區的指標大樓。

 

§      此外,信義區高度密集的零售商場開發,如去年開幕的寶麗廣場與將於10月份開幕的阪急百貨,陸續吸引頂級品牌將其辦公室搬遷至信義區的辦公大樓。預計未來還會有更多精品業者陸續搬遷入信義區。

 

§      雖然全球的經濟復甦力道在2010下半年減弱,但臺灣整體的經濟因下列因素將維持穩定:勞動市場的改善-失業率從去年的5.8%下降至本年預期的5.3%,及維持低利率環境而鼓勵投資,最重要的是ECFA的簽署將促進臺灣的出口,增加市場信心。因此,眾多研究機構上修之前預估的經濟數據,例如環球透視機構將原本預估6.6%的經濟成長率上修至8.4%EIU也上修之前預估7.7%的經濟成長率到9.2%。經濟的成長率將高於1990年的高點。我們謹慎樂觀的預期近期A級辦公市場將有所改善。

 

  

投資市場:

§      2010年第三季,投資物件之成交總值約新臺幣200億,其中零售店面的交易佔總成交量的58%,達新臺幣117.5億元。我們認為投資人對於持續增加的陸客觀光充滿信心,因此零售店面的交易較辦公廠辦熱絡。

 

§      市場上缺乏合理投資報酬率型的收益型不動產,使得部份壽險公司也開始同時轉向購買土地,轉向積極興建開發。

 

§      直到第三季的投資量已達到新臺幣679億元,已超過去年2009年全年新臺幣656億的水準,由於兩岸持續正面的發展與低利環境,我們預估第四季的投資市場將會依然熱絡。

 

§      我們最新研究顯示,全球房地產市場跨境投資額已回升至金融危機前水準,在此帶動下,2010年上半年全球商業地產交易額較去年同期增長近一倍。今年上半年全球商業地產投資額累計為1,320億美元,遠超2009年上半年的760億美元。估計2010年全年的投資總額仍將達到2,750-3,000億美元,遠超2009年的水準(2,090億美元)。


仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

我們預計新光A12的辦公大樓11千坪將自本年度末釋出。雖然目前承租戶預租此棟大樓,但實際的進駐會是在明年。因此,信義計畫區的空置率在第四季將可能會來到24%

 

反觀房東對於未來長期租賃市場都保持樂觀的態度,目前寧可簽訂較短的租約或對於租金及條款談判空間縮小。

 

投資市場方面,由於目前的空置率偏高造成租金成長趨緩,但是資產價值在預期心態下持續攀升。本季辦公大樓及零售店面出售均創下歷史新高,造成投資報酬率下滑壓縮到2.8%以下。

 

長期看來,不論陸資企業或其他外資產業對台設點的興趣增加,我們十分有信心,隨著面積需求的增加,進而帶動租金成長,投資報酬率亦會恢復到正常的水準。