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本季台北市A辦新供給入市,租金仍穩健成長


本季台北市A辦新供給入市,租金仍穩健成長

本季市場概況

全球經濟於本季持續回穩,但於世界數個主要經濟體貨幣政策的外溢效應、油價變動、歐元區低通膨及新興市場成長力道趨緩等影響下,各國復甦進程不一。在國內經濟方面,景氣總燈號於今年1月轉至綠燈,主計總處公布2014年經濟成長率3.74%;今年於就業率及薪資提高、物聯網及全球電子通訊產品需求持續增加國內工業生產的帶動下,預計經濟成長率可望達到3.78%。

本季台北整體A級商辦公室租賃需求持穩,去化量為5,896坪,屬平穩趨勢。主要商業區需求多為國內外企業租戶租用中小型辦公空間。新租約仍多集中於信義及非核心商業區。整體空置率因本季敦南及非核心商業區有新增大樓供給的影響下,較上季增加1.3個百分點來到為9.3%。

台北市本季整體A級商辦租金表現持穩,在新大樓普遍開價偏高及部分原有接近滿租的大樓業主提高房租的帶動下,整體平均租金較上季成長0.4%來到每坪每月2,577元,較去年同期成長2.3%。

仲量聯行本季市場調查也發現有部分原A級商辦租戶搬遷至內湖等市郊區域。但在部分租戶搬遷釋出小型辦公空間使內湖南港地區整體空置率較前一季微幅增加0.5個百分點,達6.0%。穩健的需求帶動租金較前季成長3.0%來到每坪每月1,283元。

 

未來趨勢

在當今經濟復甦,全球對3C科技產品需求持續增加及主流科技大廠陸續推出新產品的帶動下,知名人力機構調查預估短期未來製造業及金融保險業將增聘人力。此外,在去年來台觀光旅次突破990萬人次,今年更可望突破千萬的趨勢下,服務及零售業增聘前景也相同看好。企業持續增聘可望為辦公室需求帶來成長的動能。

主要商業區的需求仍主要為中小坪數的辦公單位;大型面積需求則預計持續集中在非核心商業區或市郊區域。我們的市調發現許多如金融服務業的後勤辦公室、網路、科技等企業租戶紛採預租大直、南港、松山等區域鎖定並洽談興建中的大樓,故此些區域的新大樓於完工前或推出即達到80-95%的出租率。預計在目前市區A辦空置率偏低及租金相對較高的情況下,未來市郊及非核心區仍將持續受到有大型面積需求的租戶青睞。此外,當預租租戶進駐後,預估市郊區域如南港、松山區域的租金將於空置率將低的同時,持續穩定成長。

今年台北市主要商業區預計將有7.9萬餘坪的新供給進入A級商辦市場,主要將集中於信義區及非核心商業區,其中約35%為業主自用。在現今景預算仍為企業租戶首要考量因素之一。此外,我們也發現在新供給持續進入商辦市場,潛在租戶於物件選擇上更為多元。我們也發現近來租戶於物件區為及室內空間配置日漸著重。地點交通便利性及大樓格局配備預計將為短期未來企業選擇辦公空間的重要考量。

短期未來在現有大樓空置率來到相對偏低及新增供給普遍租金開價偏高的帶動下,台北市A級商辦整體租金將呈現穩定成長的趨勢,我們預估今年A級商辦的租金成長率將較去年成長2-3%。在中長期租金表現,預計2015年下半年租金將因主要商業區及南港、松山等區域新供給大量釋出後,租金成長將較前一年相比受到壓抑。屆時,建物年齡較高的辦公大樓將因新供給的釋出,面臨更大的市場競爭及更新重建的需求。

各區表現

  • 本季A級商辦需求近四成集中於信義區,主要以國內外金融服務及科技業租用中小型辦公單位或增租為主。空置率較上季下降0.9個百分點來到8.6%,去化量達2,288坪。在空置率持續降低,部分區內頂級及A級商辦大樓接近滿足的帶動下,平均租金較上季成長0.4%,來到每坪每月3,017元,較去同期成長4.4%,為連續六季租金成長的趨勢。此外,在信義區空置率普遍偏低的趨勢下,普遍大樓業主調降免租期等誘因,免租期由上季的每年0.60個月下降至本季0.50個月
  • 敦北商業區本季租賃活動略顯活絡,在本土金融服務、不動產開發商等企業租戶新租約或增租的帶動下,去化量達1,598坪,整體空置率較上季減少1.8個百分點達8.5%。在部份大樓業主提高租金的影響下,平均租金較上季微幅上漲0.4%,來到每坪每月2,311元。
  • 敦南商業區本季因有本土金融業釋出新落成的大樓及需求趨緩的影響,區域空置率上升4.7個百分點來到10.4%。除新增大樓業主並沒有自用需求及部分租戶搬遷或退租的帶動下,僅有626坪的去化量。平均租金在不分空置率持續降低的大樓調高租金及新大樓開價較高的帶動下,其較上季微幅成長0.3%來到每坪每月2,483元。​
  • 非核心商業區空置率本季在新供給的加入及國內外企業租戶簽訂新租約的相互效應下,空置率上升4.0個百分點來到9.8%。去化量達1,384坪,為本季四大商業區中第二,僅次信義區。與敦南商業區類似,平均租金在新大樓開價及近滿租的大樓業主微幅調整租金下,本區平均租金來到每月每坪2,012元,成長率為0.6%,為本季四大商業區中成長最大的

表一、臺北A級辦公大樓市場主要指標

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​仲量聯行副總經理林大喬表示:仲量聯行2015年第一季全球市場透視 (Global Market Perspective) 顯示,全球辦公室租賃市場預計在經濟逐漸復甦、企業擴編及租戶尋求更高品質的辦公空間等因素的帶動下持續成長。其中亞太地區的成長將略勝美洲及歐盟地區。且在普遍現有大樓逐漸去化或老舊的驅使下,預租市場後市仍持續看好。與東京、印度、雪梨及墨爾本類似,台北大面積辦公空間仍以網路、高科技或金融服務等產業的需求為主,且將持續集中於市郊區域的新大樓。2014年亞太整體區域新供給較前年減少約三成,空置率於大部分城市如香港、東京、台北皆普遍降低,來到4-8%的水準。2014年全球A級辦公室租金租金年成長為3.1%;在整體經濟持續復甦、企業對景氣前景信心改善等為租金成長持續注入動能,主要需求仍主要來自科技、網路、金融與零售業,2015年我們預計全球租金成長將達4%左右。

台北市商辦租賃市場與整體亞太總體趨勢呼應。其中,金融、科技及網路科技等企業租戶在人員擴編、整合營運或組織重整的帶動下,大型辦公空間需求將持續往非核心商業區或市郊移動。主要商業區因租金的考量,仍將以中小型辦公空間為需求主流。我們也發現,近來企業租戶於尋找租賃物件時,除租金價格及交通區位便利外,並偏好格局方正、配備完善及週邊生活機能便利的大樓。付租能力較高的租戶仍將持續集中在信義區的頂級或A級商辦。台北市頂級商辦於第一季租金持續成長,較上季增加1.6%來到每坪每月3,321元;空置率則持續減少1.7個百分點至8.2%。今年台北市整體A級商辦的租金將在部分接近滿租的大樓業主調高新租約及續約租金,加上新大樓普遍租金開價偏高的影響下,租金成長率預計為2-3%。


投資市場

  • 2015年第一季商用不動產交易量達新台幣107億元,較上季底大幅減少46.1%,但較去年同期增加63.1%。綜觀過去六年台灣第一季投資市場平均成交量142億元的水準,本季成交量雖並非近六年來最低,但其水準與2009年金融海嘯時相當,為略顯偏低的趨勢。鑒於國內法令針對保險業者投資商用不動產仍有限制,本季國內壽險公司並沒有顯著的投資活動。於供給面,約四成的賣方因為取得營運資金、活化資產而出售資產。此比例與過去一年相當,並無明顯變化。
  • 交易標的物方面,第一季投資市場交易以廠房/廠辦佔75.2%為最多,其次則為飯店/旅館/渡假村及混合使用建物,各佔約9.0%及8.5%。本季辦公室標的物交易多為單戶或數樓層,因此交易量僅佔總成交量7.8%。(如圖一) 廠房/廠辦類型產品交易多介於企業公司間,投資人多以科技、網路數位與生技等輕工業為主,取得後為自用居多。​
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  • 本季主要投資者類型為企業公司、其他(如自然人)及開發商。(詳圖二)。本季大台北地區及其他各縣市的投資標的物比例相當,各占約51%及49%。本季台北市區內的投資總額達四成,其餘主要則集中於新北市、桃園、台中及高雄地區。
  • 圖二.png
  • 本季國內土地成交額達約新台幣222億元,較直接建物投資總量高。主要投資者為開發商或企業公司興建建物出售或企業總部、營業用廠房使用。本季台北地區土地交易總額僅占20%,其他則主要分布於桃園、台中、高雄。​

仲量聯行總經理趙正義表示:

仲量聯行2015年第一季最新全球市場剖析(Global Market Perspective)顯示,去年全球不動產市場交易量達7100億美元,較前年成長20%。預計今年在總體經濟普遍趨穩,企業信心逐漸回復帶動投資及租賃動能,不動產投資活動將於今年持續穩健成長,主要海外投資活動仍較集中於歐洲地區及日本。但在美國升息、油價變動及地緣政治等不確定性影響下,預估全球交易量成長率將於5-10%間,總交易量將達約美金7400-7600億元。在資產表現方面,去年全球資產價值成長約8-9%,預估2015年將持續成長約5%。也因此,投報率將持續收到壓縮,尤其於亞太地區,租金與資產價值成長的分歧將更為明顯。

在國內市場方面,本季延續過去幾年第一季投資活動較為趨緩的走勢;但也由於近來台灣政府與央行針對不動產及房屋市場祭出的政策及對制改革,使投資者或買方在考量最低投資報酬率及資產價格後,多數仍維持觀望的態度。本季除了某國內壽險業者出售持有的廠辦大樓予網路遊戲公司外,並沒有其他顯著的直接投資不動產的交易。預計在目前國內主要都會區資產價格及最低投資報酬率等因素下,投資者除逐漸往大台北地區以外的縣市或海外地區的不動產發展外,國公有地標售或公共建設的開發也將持續受到青睞。

 

– 完 –