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新聞

仲量聯行2010年第四季A級辦公大樓市場報告


  • 第四季臺北市A級辦公室的整體空置率由於信義區空置率的大幅提升,以致於較前季上升1.25%17.52%,在平均租金方面,本季小幅上揚0.43%達新臺幣每坪每月2396元。整體說來,臺北市A級辦公室市場在本季並沒有大幅的變動,但敦化商業區租金的漲幅帶動本季租金呈現上揚。

  • 信義區的第四季平均租金行情與第三季持平達新臺幣每坪每月2,699元,由於新光信義金融大樓在本季取得使照和知名外商搬遷到市郊區,空置率較上季大增加4.06%24.72%,為信義區空置率的歷史高點。

  • 敦化北路商業區的空置率,主要來自本年度新供給的台北金融中心持續去化的情況下,使第四季的空置率下降1.27%12.66%。在租金方面較上季大幅增加4.04%,為所有其他商業區最高的漲幅,達新臺幣每坪每月2,306元,最主要的原因為臺北金融平均租金較敦北的市場行情高出約20%以上。

  • 敦南商業區的空置率依然為四個商業區最低,第四季較上季下修0.58%達10.83%,且主要來自部分企業對於本區的頂級大樓的的需求。租金方面基於房東留住承租戶,避免租戶因漲租而想搬遷,因此租金與上季持平,第四季達新臺幣每坪每月2,364元。

  • 非核心商業區的租金僅小幅下修0.16%達新臺幣每坪每月1,919元,企業對於本區大樓興趣較低,成為租金無法提昇的主要因素,但反而因為低租金且仍有區位便捷的大樓,吸引到新的承租戶進駐本區,以致第四季空置率較上季下跌1.64%達14.51%。

 

2010年第­四季臺北A級辦公大樓市場主要指標:

 

A級辦公大樓成交租金 (新臺幣//)

與前一季比較

A級辦公大樓空置率

與前一季比較

信義計劃區

2,609

0.07

24.72

4.06

敦北商業區

2,306

4.04

12.66

1.27

敦南商業區

2,364

Flat

10.83

–0.58

非核心商業區

1,916

–0.16

15.15

–1.64

臺北市

2,396

0.43

17.52

1.25

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

未來趨勢:

 

  • 目前經濟持續復甦改善,讓我們對於2011年空置率與租金行情表示樂觀,雖然臺北市A級辦公市場第四季的空置率表現差強人意,達到歷史新高。更近一步來說,我們預期在2011年沒有新供給的釋出下,空置率將會呈現下跌,進而租金行情也回隨之上漲,尤其是信義區仍有金融機構對辨公室的需求。

 

  • 我們最新的全球研究顯示臺北市信義計畫區租金在亞太區主要25個城市中排行第十,亞太區租金最高為香港的中環每平方公尺每年租金達1448美金。年租金成長率方面,臺北信義計畫區的租金呈現下跌4.3%,而其他主要城市如香港中環成長31%,北京13.9%和上海13.3%。臺北市的租金行情遠遠落後於應有的價值,因此我們預估伴隨景氣的成長,明年租金應至少有5-10%的成長空間。

 

  • 直到201010月份為止,目前106家在臺的陸資背景企業投資約新臺幣31億元較本年1月明顯成長116%。至於偏好的A級辦公區前三區分別為信義區(信義商業區),松山區(敦北商業區)和中山區(非核心商業區)。我們預計陸資企業的辦公需求對信義商業區與敦北商業區受惠最大。

 

  • 我們的研究顯示2010年新的A級辦公租約面積,其中金融機構為最大宗佔42.01%,其次為IT產業23.47%,藥商佔小部分的2.10%。再以企業國籍看來,外商佔77.83%,本國企業佔17.13%,至於陸資企業佔5.04%,我們預估在兩岸經貿協議ECFA的效應下,陸資企業在2011年新承租面積的預估將會成長到10%以上。

  

投資市場:

 

§       跨國投資人在兩岸簽署ECFA後對於臺灣不動產充滿興趣,然而大型商業開發計畫的商機有限,因此臺北市政府預計將在明年推出數宗的地上權招商計畫,尤其以臺北市信義計畫區的兩宗最為注目,我們預計有區域型的大型開發商參與投標。

 

§      不動產市場的持續看好,部分上市公司在獲利良好的情況下,計畫將部分資金購置自用企業總部大樓。此外,這類型的購買者因為動用自有資金而非投資基金,所以要求的毛投資報酬率甚至比一般壽險公司還低。

 

§     臺北辦公室的毛投資報率在本2010年達到低點僅3%,因此部分日本賣家在臺尋求出售日本商用不動產的機會,包括辦公大樓,零售和旅館等。我們了解目前日本市場的毛報酬率約有4-6%是吸引投資人的重要因素,但國人購置海外不動產仍有貸款與不了解市場的風險。

 

§     2010年全年的投資級不動產的金額達新臺幣794億元,此金額超2009年的20%,也超過金融海嘯的水準。在第四季的投資市場,共新臺幣175億元,其中最大宗的仍為辦公室產品54%,其次為工業廠辦25%,在來為零售23%。值得注意的是獨立投資人在投資市場逐漸成長,投資類型偏好沿街店面、三星和四星的旅館,價格2千萬到20億元的產品都是投資目標。

 

 

仲量聯行副總經理吳瑤華表示:

臺北市A級辦公室由於我國經濟的快速反彈,整年去化量達7千坪,超出我們原先的預期。最新11月份的就業數據,失業率4.73%也為近兩年的低點也是辦公室去化的重要動力。在經濟數據方面看來,環球透視機構預測我們本年2010的經濟成長率有10%,明年2011依然有4.5%,因此我們對於明年的辦公室市場仍表示樂觀。

 

細部來說,第四季A級辦公室市場為正去化,在四個主要市場中僅信義區呈現負去化,也是因為知名的IT廠商的搬遷到市郊地區,敦北商業區的正去化為最高達1.3千坪,也是因為新大樓吸引新承租戶。

 

雖然目前的成交租金呈現上揚的趨勢,但加入免租期的有效租金卻依然呈現下滑的趨勢,我們認為房東對辦公市場表現樂觀而不願意降租,但又面對高空置率所以增加免租期來吸引企業承租。

 

展望明年的市場,預計2011年將開放陸客自由行可帶動旅館與零售業的成長。兩岸的ECFA會鼓勵外資及陸資甚至臺商會來臺設立營業據點,因此臺北市目前的高空置可望下修,進而促使租金上揚。